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Terrain enclavé : droit de passage légal

La loi autorise le propriétaire d'un terrain enclavé à réclamer à son voisin un droit de passage pour accéder à la voie publique (article 682 du Code civil). On parle alors de servitude de passage. Quelles sont les conditions pour demander un droit de passage sur le terrain d’un voisin, quelle est la règlementation ?

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Selon la loi, toute propriété doit profiter d’un accès direct à la voie publique…
© Shutterstock

1ère condition du droit de passage : le terrain doit être enclavé

Qu’est-ce qu’un terrain enclavé ? Définition
Un terrain est dit « enclavé » lorsqu’il n’a aucun accès à la voie publique ou, situation plus fréquente, lorsqu’il n’a qu’un accès insuffisant.

Le droit au désenclavement
Le propriétaire du terrain peut alors invoquer le droit au désenclavement pour s’assurer un accès satisfaisant à sa propriété depuis la voie publique.
En clair, il peut exiger, sur le terrain de l’un de ses voisins, un passage suffisant pour permettre la circulation de véhicules.

Conditions du droit au désenclavement
Mais attention, le désenclavement ne peut être demandé que lorsque l’accès souhaité est impossible. Un accès simplement gênant ou incommode ne permet pas d’obtenir le désenclavement.
Cependant, il n’est pas toujours aisé de déterminer si l’accès à la voie publique est ou non suffisant. En cas de litige, c’est le tribunal de grande instance qui tranche.

Quels sont les différents terrains bénéficiant du droit au désenclavement ?
Le droit au désenclavement joue aussi bien pour un terrain nu que pour une propriété bâtie, que l’on se trouve en ville ou à la campagne.
L’article 682 du Code civil précise que le désenclavement peut être exigé pour desservir une exploitation agricole, industrielle ou commerciale, ou encore pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement.
Le désenclavement peut également être demandé pour les besoins familiaux du propriétaire, pour l’exercice d’une profession libérale, ou encore artisanale.
Il n’y a donc aucune restriction, dès lors que le désenclavement est nécessaire.

Le droit de passage peut aussi être négocié à l’amiable

Deux voisins sont toujours libres d’établir un droit de passage sans que le terrain de l’un d’entre eux ne soit enclavé. Le droit de passage est alors une commodité négociée à l’amiable entre deux propriétaires, par exemple pour permettre à l’un d’entre eux de rentrer sa voiture par l’arrière ou le côté de son terrain, car aucun accès n’est possible par devant. Dans ce cas, le droit de passage ne résulte d’aucune obligation. L’accord établi est le résultat d’une négociation.

Voir l’article : Quand deux voisins décident d’un droit de passage conventionnel

2e condition du droit de passage : ne pas être responsable de l’enclavement de son terrain  

Pour pouvoir prétendre à un droit de passage chez le voisin du fait de l’enclavement de son terrain, le propriétaire ne doit pas être à l’origine de ce dernier.
Exemple : le propriétaire d’un terrain fait construire sa maison sans ménager un passage suffisant pour sortir sa voiture vers la rue. Il ne peut forcer les propriétaires des terrains voisins à lui accorder un droit de passage du fait de l’enclavement de son terrain.
Seule solution alors : faire démolir la partie de construction gênante et reconstruire en ménageant, cette, fois, un espace suffisant pour l’utilisation d’une voiture ou d’une camionnette...

L’état d’enclave n’est pas non plus retenu si le propriétaire dispose de moyens permettant de remédier à l’absence d’issue moyennant un coût acceptable.
Le fait que la création du passage nécessite la destruction d’une petite dépendance, par exemple, ne constitue pas un obstacle rédhibitoire

Qui peut réclamer un droit de passage ?

C’est le propriétaire du terrain enclavé ou insuffisamment accessible depuis la voie publique qui peut demander le désenclavement et donc un droit de passage.

Lorsqu’un terrain est en indivision entre plusieurs personnes (à la suite d’une succession, par exemple), chaque indivisaire peut invoquer le droit au désenclavement sans avoir à solliciter l’accord de ses coindivisaires.
De même, l’usufruitier(1), le bénéficiaire d’un droit d’usage et d’habitation(2) ou le titulaire d’un bail « emphytéotique »(3), peuvent également exiger le désenclavement.
En revanche, un locataire, un fermier, ou un métayer ne peuvent le revendiquer directement : ils doivent demander au propriétaire du terrain de le faire pour eux.

(1) L’usufruit est le droit d’utiliser un bien et d’en tirer des revenus.
(2) Droit qui permet d’user d’un bien, mais seulement pour ses besoins personnels et ceux de sa famille.

(3) Bail de longue durée : entre 18 et 99 ans.

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Qu’en est-il du droit de passage suite à la division d’une propriété en plusieurs lots ?

Lorsqu’un propriétaire divise son terrain et qu’une des parcelles se trouve enclavée, le désenclavement ne peut pas être demandé sur une propriété voisine : il ne peut l’être que sur l’un des terrains issus de la division (article 684 al 1er du Code civil).
Autrement dit, si vous divisez votre propriété en plusieurs terrains, à l’occasion d’un partage, d’une vente, d’un échange…, vous devez prévoir le désenclavement des lots créés en aménageant un droit de passage sur l’un de ceux-ci.

Et si vous n’avez rien prévu (ce sera rare en cas de vente, car tout candidat acquéreur exigera un passage, mais le problème peut se poser lorsque le partage résulte d’un testament), la personne qui recevra un terrain enclavé pourra obtenir un droit de passage, mais uniquement sur l’un des lots issus de l’opération de division.

Voir les autres articles du dossier

Quand deux voisins décident d’un droit de passage conventionnel…

Même si un terrain n’est pas enclavé, son propriétaire peut toujours négocier avec un voisin un droit de passage temporaire pour cause de travaux par exemple ou permanent pour convenance personnelle. Mais attention, cette mise en place amiable ne doit pas être signée « à la légère »...

Droit de passage chez le voisin : les règles de mise en place

Si un droit de passage légal est établi, ses modalités de mise en œuvre doivent être décidées d’un commun accord avec le voisin selon certaines règles, sachant qu’un acte notarié est plus que recommandé. En cas de désaccord, le recours au tribunal de grande instance est nécessaire.

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