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Publié le 11/04/2019, mis à jour le 24/04/2020

Droit de passage chez le voisin : les règles de mise en place

Si un droit de passage légal est établi, ses modalités de mise en œuvre doivent être décidées d’un commun accord avec le voisin selon certaines règles, sachant qu’un acte notarié est plus que recommandé. En cas de désaccord, le recours au tribunal de grande instance est nécessaire.

La mise en place ou la modification d’un droit de passage chez le voisin pour terrain enclavé suit certaines règles très précises.
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Qu’est-ce qu’un droit de passage légal ? Définition

Le droit de passage légal est une servitude pesant sur une propriété au profit d'une autre propriété dont le terrain est enclavé, c'est-à-dire sans accès à la voie publique.
Tout propriétaire dans cette situation peut invoquer le droit au désenclavement, en réclamant la possibilité de passer sur le terrain de son voisin pour rejoindre sa propriété.
La servitude est alors imposée au voisin (obligation du droit de passage) qui reçoit en compensation une indemnité financière.

> Pour plus d’informations, lire l’article Terrain enclavé : droit de passage légal

A noter : il existe aussi un droit de passage conventionnel qui peut être mise en place suite à un accord amiable entre deux propriétaires pour convenance personnelle de l’un d’entre eux. Il est alors le résultat d’une négociation.

> Voir l’article Quand deux voisins décident d’un droit de passage conventionnel

Les règles de mise en place d’un droit de passage chez son voisin (terrain enclavé)

Accord amiable recommandé
Le propriétaire enclavé doit commencer par solliciter un passage auprès de son voisin.
Si ce dernier donne son accord, il est préférable d’établir un acte notarié qui sera publié au service de la publicité foncière, pour être opposable à tous.

Contenu de l’acte notarié régissant le droit de passage
L’acte doit détailler les caractéristiques du passage et les conditions d’utilisation :

Son tracé, sa largeur.
Les heures de passage autorisées (en permanence, le matin, le dimanche…).
Les bénéficiaires du passage (personnes autorisées), les véhicules ou engins admis…
La compensation financière à verser au propriétaire du terrain où le passage s’effectue, et ce au titre préjudice subi.
Le paiement des frais de réalisation du passage
S’il est nécessaire de construire un chemin ou une route pour accéder à la voie publique, les frais de construction sont à la charge du propriétaire du terrain désenclavé, bénéficiaire du droit de passage.
Le règlement des frais d’entretien et de réparation de la voie créée.
Ces frais sont normalement à la charge du bénéficiaire du passage (art. 698 du Code civil).
Sauf si le passage est utilisé par les propriétaires des deux terrains : dans ce cas, chacun d’eux doit contribuer à parts égales aux frais d’entretien et de réparation.

L’étendue et les conditions du passage (on parle d’« assiette du passage ») sont fonction des besoins du propriétaire du terrain enclavé.

À défaut d’accord amiable, le tribunal tranche
Si le propriétaire du terrain à traverser refuse le passage, en prétextant par exemple qu’il y a d’autres tracés possibles (sur d’autres terrains) ou que ce tracé lui serait très dommageable, le litige doit être tranché en justice.
Dans ce cas, le demandeur du passage doit saisir le tribunal de grande instance (il doit obligatoirement prendre un avocat), qui statue en fonction de la situation des lieux, des dommages prévisibles et des contraintes d’urbanisme ou environnementales.
Si la solution n’est pas évidente, le juge peut désigner un expert chargé de proposer le meilleur parcours possible en respectant les considérations de l’article 683 du Code civil (voir chapitre ci-dessous).

Outre le tracé du passage, le tribunal fixe ses conditions d’exercice et le montant de l’indemnité de servitude allouée au propriétaire qui le subit.

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Comment définir le tracé et la largeur du passage ?

La règle pour le tracé du passage
L’article 683 du Code civil énonce un principe, puis prévoit une exception : le passage doit suivre le tracé le plus court entre terrain enclavé et voie publique, mais le tracé retenu doit être le moins dommageable possible pour le terrain qui supporte le passage.

La largeur du passage
La largeur du passage est fixée à 1 mètre, 2 mètres… ou plus, selon que le demandeur revendique un simple passage à pied, ou a besoin de faire circuler de gros engins industriels ou agricoles.
À cet égard, s’il s’agit d’un passage pour desservir un terrain sur lequel une construction est prévue, il faut consulter le plan local d’urbanisme en mairie afin de respecter la largeur réglementaire de l’accès (qui est souvent de 4 mètres).

Quels sont les obligations et devoirs de chaque partie ?

Le terrain sur lequel s’effectue le passage continue d’appartenir au propriétaire qui subit la servitude.
Il supporte toutes les impositions liées à ce terrain.
En contrepartie, il peut lui aussi emprunter le passage, sauf si l’accord entre les parties ou le jugement en décide autrement.
De même, sauf accord ou décision de justice, aucun des deux propriétaires ne doit encombrer le passage, en y laissant stationner sa voiture ou en y entreposant des objets (art. 701 et 702 du Code civil).

Dans le même esprit, le propriétaire du terrain où se situe le passage ne peut pas clôturer son terrain sans laisser le libre accès au bénéficiaire de la servitude.
Ainsi, s’il pose un portail (et si cette installation n’est pas jugée abusive), il devra impérativement fournir les clés ou la télécommande d’ouverture au bénéficiaire du droit de passage.
En cas de conflit, un recours en référé doit être introduit devant le tribunal d’instance.

Comment est calculée l’indemnité de droit de passage ?

Indemnité de droit de passage : la règle
En principe, celui qui supporte le droit de passage doit être indemnisé.
Le bénéficiaire du droit de passage doit donc verser une indemnité au propriétaire du terrain traversé.

Mais attention, l’indemnité ne lui est due que s’il est propriétaire du fond au moment où la servitude est reconnue.
Ainsi, si le bien a été cédé entre temps, le vendeur ne peut pas y prétendre de plein droit.

Calcul de l’indemnité de droit de passage
L’indemnité est proportionnelle au préjudice que le droit de passage peut occasionner (article 682 du Code civil).
Le propriétaire qui subit la servitude ne peut donc pas invoquer l’avantage procuré au terrain désenclavé, c’est-à-dire la plus-value engendrée, pour réclamer une indemnité plus importante.
L’indemnité ne peut pas non plus se monter à la valeur vénale du terrain correspondant à l’assiette du passage.
Par contre, la dévalorisation subie par le fonds servant peut être prise en considération au titre du dommage causé.

En pratique, 3 types de préjudices peuvent être pris en compte pour calculer l’indemnité du droit de passage :

Les dommages causés à la propriété traversée (par exemple, la destruction d’arbres, l’ouverture d’un mur de clôture…).
Les nuisances engendrées par la réalisation du passage (bruits, occupation du terrain voisin pendant la durée du chantier…).
La création de la servitude de passage elle-même.

Droit de passage : aucune règle légale ne définit le mode de calcul de l’indemnité

Aussi est-il prudent de demander conseil à un notaire. À défaut d’entente entre les parties, c’est le tribunal de grande instance qui devra trancher.

Comment modifier par la suite les modalités du passage ?

Il est possible de modifier ultérieurement les conditions de passage.
Ce peut être le cas lorsque l’usage du terrain enclavé change. Par exemple, une maison est édifiée sur un terrain auparavant utilisé comme jardin d’agrément. Le bénéficiaire du passage demande alors à pouvoir passer en voiture et non plus à pied. Lorsqu’un conflit naît à ce propos, il doit être tranché par le tribunal de grande instance.

Si cette modification aggrave la servitude, l’extension doit être justifiée par un réel besoin pour son bénéficiaire. De la même façon, il a été jugé que le bénéficiaire de la servitude peut obtenir l’élargissement du passage lorsque la largeur de celui-ci est devenue insuffisante du fait des progrès techniques réalisés dans les modes de transport.

En pratique, le tribunal arbitrera entre les intérêts des parties et vérifiera, en particulier, si la modification n’a pas pour effet d’entraver ou de rendre le passage impossible de fait.

Quand s’éteint le droit de passage ?

Si le terrain vient à être désenclavé, suite à la création d’une route ou d’un chemin, le droit de passage peut alors disparaître (art. 685-1 du Code civil).
Mais sa disparition n’est pas automatique. Elle doit être demandée par le propriétaire du terrain qui supporte le droit de passage à celui qui en bénéficie. Théoriquement, ce dernier ne peut pas s’y opposer. Si toutefois il refusait, le propriétaire du terrain où se trouve le passage, pourrait saisir le tribunal de grande instance.

L’extinction de la servitude légale de passage autorise également le propriétaire du terrain à demander la suppression des canalisations et câbles antérieurement enfouis sous son assiette.
Enfin, sachez que le droit de passage pour cause d’enclave ne s’éteint pas, même si vous ne l’utilisez pas pendant plus de 30 ans.

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