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Achat d’une maison ou d’un appartement :
évaluer votre budget immobilier

Lorsque l’on achète une maison ou un appartement, une série de dépenses sont à anticiper en plus des simples frais d’acquisition du bien. Comment évaluer son budget immobilier ? Comment calculer les frais de notaire ? Les frais liés au prêt immobilier ? Quid des autres dépenses à prévoir.
MMA vous guide pour calculer votre budget d’acquisition avec précision...

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Évaluer votre budget immobilier pour acheter une maison ou un appartement.
© Shutterstock

Définir en premier lieu l’enveloppe budgétaire disponible

Avant toute démarche d’acquisition immobilière il est important de cerner exactement votre projet d’achat et de déterminer vos moyens de financement.

Le premier conseil est de prendre RDV avec votre banque pour calculer avec votre conseiller :

  • Le montant de votre apport possible.
  • Celui de votre prêt (compte-tenu des remboursements possibles chaque mois, et donc des charges que vous avez par ailleurs).

Vous aurez ainsi le montant maximum que vous pouvez débourser pour l’achat de votre futur appartement ou maison.

Les dépenses à prévoir pour acheter une maison ou un appartement

C'est « LA » règle pour réussir son acquisition immobilière : la maîtrise du budget.
Pour ce faire, il faut tenir compte de tous les frais engendrés à l’acquisition. On oublie parfois de prendre en compte certaines d’entre elles en ne se focalisant que sur le seul prix du bien immobilier.

Budget de l’achat immobilier : les frais à anticiper 

  • Le prix d’achat du bien immobilier (incluant peut-être le coût d’éventuels travaux).
  • Les frais de notaire.
  • Les frais liés au prêt immobilier.
  • Les frais de déménagement et d’emménagement.
  • Les charges courantes du logement.

Budget achat maison, appartement - Conseil MMA N°1

Calculez votre budget précisément en faisant des simulations sur un tableur type Excel ou Google Sheets.
Vous rentrez ainsi toutes les données : d’un côté les sommes que vous pouvez consacrer à votre achat immobilier et de l’autre les différents postes de dépenses à prévoir.

Comment calculer le prix maximum du bien immobilier ?

Pour rechercher un bien immobilier, vous devez avoir une idée assez précise du prix maximum que vous pouvez y consacrer compte-tenu des autres frais cités plus haut. 
Votre budget d’achat peut inclure des travaux si vous en avez le courage et le temps. Ces derniers doivent par contre forcément être inclus dans votre enveloppe budgétaire, le prix du logement s’en trouve donc diminué !

Budget achat maison, appartement – Conseil MMA N°2

Anticipez d’ores et déjà certains frais.
Les premiers frais à payer par l’acheteur arrivent bien plus tôt qu’on ne le pense. C’est le cas du dépôt de garantie qui doit être versé au moment de la signature du compromis de vente. Pour le calculer, il faut compter 5 à 10% du prix de vente du bien convoité.
Vous devez donc avoir cette somme de disponible le jour du compromis. Le dépôt de garantie est versé au notaire et bloqué sur un compte sous séquestre en attendant la signature définitive de l'acte de vente où le reste des fonds est alors demandé.

Comment évaluer les frais de notaire liés à l’acquisition ?

Les frais de notaire sont un terme trompeur. Il s’agit en fait davantage de frais d’acquisition, le notaire n’en recevra qu’une petite partie au titre de ses émoluments.
Les frais d’acquisition d’un bien immobilier sont essentiellement composés d’impôts payés à l’Etat dont les droits d’enregistrements (droits de mutation). Leur montant s'élève à 2-3 % du prix d'achat dans le neuf, et entre 7 et 8 % pour un bien immobilier ancien.
Ils sont à payer par l’acheteur du bien immobilier au jour de la signature de l’acte de vente par virement bancaire. En effet, le paiement par chèque, même certifié par la banque, n’est pas autorisé pour le paiement des frais de notaire.

Budget achat maison, appartement – Conseil MMA N°3

Calculez facilement les frais de notaire pour le bien convoité. 
Recommandé par le site du Service public, les notaires de France proposent gratuitement un simulateur très pratique pour calculer les frais d’acquisition d’un bien immobilier.

Comment anticiper dans le budget les frais liés au prêt immobilier ?

Au moment de la souscription de son prêt immobilier, l'acquéreur aura de nouveaux frais à avancer.

Les frais de dossier bancaire
Dès l'obtention de son emprunt immobilier, l’acheteur devra régler des frais de dossier, dont le montant représente 1% du coût total du capital emprunté. Généralement, ils n’excèdent pas 1 000 euros, mais chaque établissement prêteur peut fixer ses propres règles en fonction du profil de l’acquéreur. Certaines banques n'hésitent pas à accorder des réductions de 50%, voire à exonérer de frais de dossier certains clients.

Les frais de cautionnement ou d’hypothèque
Parmi les différents modes de garantie du prêt immobilier, les plus sollicités sont la caution et l'hypothèque.
Lorsqu'un emprunteur fait appel à une société de cautionnement pour garantir son prêt, cette dernière s'engage à rembourser l'emprunt directement à la banque en cas de défaillance.
Avec une hypothèque, en cas de défaillance de l'emprunteur, l’établissement financier prêteur récupère le bien immobilier et procède à sa revente. Les fonds générés sont alors conservés pour rembourser le prêt immobilier.

A savoir : le coût du cautionnement représente près de 1% du montant total emprunté. Pour l'hypothèque, les frais à avancer sont plus importants car il faut ajouter la taxe sur les publicités foncières, les droits de timbre ainsi que les émoluments du notaire. Généralement, le coût de l’hypothèque avoisine les 1,5% du coût total du crédit.

Les frais éventuels du courtier en prêt immobilier
Si pour sélectionner la banque de votre prêt immobilier, vous faites appel à un courtier, ce dernier vous facturera des frais pour rémunérer ses services (1 000 à 3 000 euros).

L’assurance emprunteur du prêt immobilier
L'assurance emprunteur couvre l’acquéreur en cas de décès ou d’invalidité, voire de perte d’emploi. Le coût de l’assurance emprunteur s'ajoute aux mensualités de remboursement de l’emprunt. Son montant dépend des garanties choisies, du nombre de personnes assurées (emprunteur, co-emprunteur), du montant emprunté et de votre âge. Il peut facilement doubler le coût de votre crédit immobilier, mais correspond aussi à une vraie sécurité.  

Budget achat maison, appartement – Conseil MMA N°4

Vous n’êtes pas obligé de prendre votre assurance emprunteur auprès de l’établissement de crédit.
MMA propose une assurance emprunteur alliant garantie, facilité de souscription et compétitivité.
Le plus MMA : si vous avez acheté un logement à plusieurs, vous et vos co-emprunteurs bénéficiez d’une réduction de 5% sur chacun de vos contrats Assurance Emprunteur MMA.

Budget déménagement et emménagement

Déménageur ou simple location d’une camionnette, le budget déménagement peut être bien différent d’un ménage à l’autre en fonction du volume de mobilier à déplacer, des prestations choisies et des kilomètres à parcourir. La fourchette est large : comptez entre 500 et 5 000 euros.
Il convient aussi d’ajouter les frais d’emménagement dans le nouveau logement : achat de meubles, nouvelle cuisine… la facture augmente vite. Prévoyez ce poste toujours en amont dans votre budget d’acquisition.

Budget achat maison, appartement – Conseil MMA N°5

Si vous êtes client MMA, votre déménagement vous coûtera moins cher !
En effet, MMA propose dans ses avantages clients un certain nombre de réductions auprès de déménageurs professionnels  ou de location de véhicules.

Les charges courantes du logement : encore un autre budget à anticiper !

Budget chauffage, électricité
Renseignez-vous toujours lors de vos visites de biens immobiliers.

Budget jardin, piscine…
Vous achetez une maison avec un jardin, pensez aussi aux frais de jardinage. Idem si vous achetez une maison avec piscine. Elle nécessitera chaque année un budget d’entretien qui n’est pas anodin !

Budget lié à la copropriété
Si vous achetez un appartement situé dans une copropriété, pensez à récupérer « l'état daté ». Ce document, rédigé par le syndic à la demande du vendeur, comporte de nombreuses informations fixées par décret. On y trouve le montant des provisions sur charges prévues dans le budget prévisionnel de la copropriété, celui des provisions restant à verser pour les travaux qui auraient déjà été votés et le montant approximatif des avances de trésorerie.
Par ailleurs, il doit également récupérer auprès du syndic de copropriété, la liste des travaux déjà engagés et ceux à venir. S'ils n'ont pas encore été payés par le vendeur, ce sera à l'acquéreur de s'en acquitter.

Budget taxes et impôts
Taxe des ordures ménagères, impôts fonciers, éventuelle taxe d’habitation sont autant de frais à anticiper si vous vous lancez dans une acquisition immobilière.
A savoir : lors de l’acte définitif d’achat immobilier, il est d’usage que l’acheteur rembourse au vendeur la part de taxe foncière correspondant à la partie de l'année durant laquelle il est propriétaire. Cette somme est réglée par l'acheteur directement au vendeur en un chèque libellé à son ordre le jour de la vente.
Concernant la taxe d’habitation, elle est due par l’occupant des lieux au 1er janvier de chaque année.

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Assurance habitation MMA © Altrendo-images/Thinkstock

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