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Les points à vérifier avant d’acheter en copropriété

Vous souhaitez acheter un appartement ou une maison au sein d’une copropriété ? Plusieurs points nécessitent d’être vérifiés avant de signer le fameux compromis de vente.

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Plusieurs documents et informations doivent être demandés quand on souhaite acheter un appartement ou une maison située dans une copropriété.
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Définition de la copropriété

Qu’est-ce qu’une copropriété ?

Une copropriété est un mélange de propriété individuelle et collective. Chaque copropriétaire a un lot composé :

  • De la propriété exclusive d’une partie privative (un appartement ou une maison).
  • Et d'une quote-part des parties communes de la propriété : "tantièmes de copropriété".

À savoir : le règlement de copropriété détermine les conditions d'utilisation des parties privatives et communes.
La copropriété est gérée par le syndic des copropriétaires.


Quelles sont les copropriétés les plus courantes ?

Le plus souvent, il s’agit d’immeubles composés de plusieurs appartements.

Mais il est aussi possible d’habiter dans une copropriété regroupant plusieurs maisons individuelles (copropriété horizontale, également appelée « pavillonnaire »).

Acheter en copropriété

Que veut dire « acheter en copropriété » ?

Acheter en copropriété signifie devenir propriétaire d'un ou plusieurs lots au sein d’un immeuble (achat d’un appartement) ou d’une copropriété horizontale (achat d’une maison).

Ce qu’implique d’acheter en copropriété ?

Vous devenez alors copropriétaire et membre du syndicat des copropriétaires. Vous jouissez de vos parties privatives (appartement ou maison) et des espaces et équipements collectifs auxquels vous devez participer financièrement (selon une quote-part fixée lors de l’achat). Il s’agit des charges de copropriété.

La composition d’une copropriété

  • Les parties privatives au sein d’une copropriété : l’appartement ou la maison que vous achetez mais aussi un box, un parking…
  • Les parties communes au sein d’une copropriété : l’entrée de l’immeuble, le palier, le couloir, l’escalier…
  • Les équipements communs au sein d’une copropriété : un ascenseur, une laverie, une aire de jeux, une piscine, un sauna, un terrain de boules, une salle de gym, mais aussi la chaudière (chauffage collectif).

Savoir dans quelle copropriété vous investissez

La fiche synthétique de copropriété

La fiche synthétique de copropriété sert à informer les copropriétaires du fonctionnement et de l’état de l'immeuble. Elle est obligatoire dans toutes les copropriétés et doit être mise à jour chaque année.

Si vous souhaitez acheter un bien en copropriété, ce document vous renseignera sur les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété.

  • Identification de la copropriété, du syndic ou de l'administrateur provisoire.
  • Organisation juridique de la copropriété (et notamment nature du syndic).
  • Caractéristiques techniques de la copropriété (nombre de lots, de bâtiments, période de construction…).
  • Équipements de la copropriété (type de chauffage, nombre d’ascendeurs…).
  • Caractéristiques financières de la copropriété.

Le Diagnostic Technique Global (DTG)

Instauré par la loi Alur, le Diagnostic Technique Global a remplacé depuis le 1er janvier 2017 le diagnostic de mise en copropriété. Il permet au futur acquéreur d’un bien en copropriété d’avoir en amont de l’achat une évaluation technique, réglementaire et énergétique précise de l’immeuble.
Il comprend :

  • Une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble.
  • Un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard de ses obligations légales et règlementaires.
  • Une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble.
  • Un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble dans sa globalité ou un audit énergétique.
  • Une évaluation sommaire du coût ainsi que la liste des travaux indispensables à la conservation de l’immeuble pour les dix prochaines années.

Connaître précisément le lot que vous achetez en copropriété

L’état descriptif de division

Il s’agit d’un document technique obligatoire qui vise à décrire tous les lots de la copropriété.
Chacun d’entre eux est numéroté, défini, décrit, mesuré et situé par un géomètre ou un notaire :

  • Type de logement (superficie, nombre de pièces, hauteur sous plafond, équipements…).
  • Situation dans le bâtiment (bâtiment, étage…).

Sont décrits la partie privative ainsi que la quote-part de partie commune (exprimée en tantièmes) auxquels chaque lot est lié.

La surface Loi Carrez du logement convoité

La superficie Loi Carrez sert à calculer la superficie privative habitable d'un logement en copropriété. Sont mesurées toutes les surfaces privatives propres à l'habitation d'au moins 1,80m de hauteur sous plafond. Il s’agit d’une donnée obligatoire qui doit vous être remise par le vendeur.

Les diagnostics techniques du lot vendu

Vous devez recevoir l’ensemble des documents de diagnostic technique pour le logement que vous souhaitez acheter :

État des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...).

Vérifiez ce que contient le lot que vous souhaitez acheter dans la copropriété

Vous envisagez d’investir dans un appartement situé en RDC avec petit jardin au sein d’une copropriété ?

Vérifiez si vous aurez la pleine propriété ou seulement la jouissance exclusive du jardin de l’appartement.
En effet, un jardin au RDC d’un appartement peut être intégré dans la partie privative de votre lot ou appartenir aux parties communes avec une jouissance exclusive pour un propriétaire.

Mais attention, le droit de jouissance est différent du droit de propriété…

Évaluer les charges courantes rattachées au logement acheté

Les charges de copropriété correspondent aux dépenses courantes que vous devrez régler régulièrement pour le fonctionnement, l’administration et l’entretien de la copropriété. Chaque copropriétaire y participe et les règle chaque début de trimestre.

Exemples de charges : nettoyage des paliers, des couloirs, sortie des poubelles, entretien de l’ascenseur ou de la chaudière collective, service de gardiennage ou de sécurité, entretien des espaces verts…

Le budget prévisionnel des charges de copropriété est voté chaque année en assemblée générale. Il est réparti entre les copropriétaires : chacun paye selon la surface de son logement mais aussi parfois en fonction de sa situation. Exemple, le propriétaire d’un logement au rez-de-chaussée n’a pas à régler les charges liées à l’ascenseur desservant les étages supérieurs. 

Intéressé par le lot d’une copropriété ?

Pensez à réclamer au vendeur une copie de ses derniers appels de charges afin d’estimer le montant que vous aurez aussi à payer si vous acheter son appartement ou sa maison.

Toujours se renseigner sur les règles de vie dans la copropriété avant d’acheter 

Le règlement de copropriété vous donnera une idée très précise de l’organisation de la vie au sein de l’immeuble afin de voir si celle-ci vous convient avant tout décision d’achat dans la copropriété.

Ce document a pour objectif d’encadrer les droits et devoirs des copropriétaires et décrit précisément les parties privatives et communes. Il vous délivrera les informations suivantes :

  • La destination générale de l'immeuble et l’usage qui est destiné chaque lot (exclusivement affectés à l'habitation, possibilité d’y exercer un commerce…).

Attention, si vous comptez exercer une activité rémunérée à domicile (profession libérale, autoentrepreneur), vérifiez dans le règlement de copropriété que cela est possible.


  • La jouissance des parties communes.
    Il s’agit d’une sorte de règlement intérieur de la copropriété (interdictions, horaires d'ouverture des portes de l'immeuble, horaires de livraison, modalités d'usage de l'ascenseur…).
     

Attention, certains règlements de copropriété sont très contraignants !
Exemple : interdiction de posséder un animal de compagnie, interdiction d’y proposer une location meublée saisonnière (type AirB&B)...


  • La répartition des charges de copropriété.
    Vous y verrez la quote-part attachée au logement qui vous intéresse, et pourrez donc en être déduire la part de charges qui vous reviendrait en cas d’achat (charges générales et les charges spécifiques de bâtiments).
     
  • La liste des possibilités et interdictions au sein de la copropriété.
    Vous pourrez ainsi savoir dans le règlement quels sont les travaux permis et ceux qui ne le sont pas. 
     

Vous prévoyez des travaux dans l’appartement que vous souhaitez acheter ? (suppression d’un mur porteur pour faire une cuisine ouverte, installation d’une fenêtre de toit dans les combles, création d’une véranda à partir d’un balcon…)
Vérifiez bien en amont dans le règlement de copropriété que vous pourrez les réaliser…


  • Le fonctionnement de la copropriété : institution d'un conseil syndical, modalités de fonctionnement des assemblées générales, pouvoirs étendus du syndic…

Vérifier l’état de l’immeuble avant tout achat et anticiper d’éventuels travaux au sein de la copropriété

Trois types de documents renseignent très précisément les futurs acquéreurs d’un logement en copropriété :

Le carnet d’entretien de la copropriété

Tout immeuble en copropriété doit posséder un carnet d'entretien (créé, suivi et mis à jour par le syndic).
Y sont répertoriés les informations techniques sur la maintenance et les travaux effectués dans l'immeuble. Exemples : ravalement de façade, réfection de la toiture, remplacement de la chaudière ou de l’ascenseur, des canalisations…

Si vous envisagez d’acheter un appartement dans une copropriété, ce document vous indiquera :

  • Les opérations de maintenance et les travaux importants qui ont été réalisés ainsi que leur date.
  • L’état d’entretien de l’immeuble et les éventuels manques qui risquent de devoir nécessiter des travaux que vous aurez donc sûrement à payer.

La consultation du carnet d’entretien donne une image de la bonne tenue de la copropriété et permet aux futurs acquéreurs de se faire une idée précise des charges qu'ils devront payer pour les dépenses de travaux.
Pour consulter le carnet d’entretien de la copropriété, faites-en la demande au syndic.


Les procès-verbaux des assemblées générales

Le syndicat des copropriétaires se réunit au moins une fois par an en assemblée générale pour discuter et prendre les décisions importantes quant à la copropriété et à son fonctionnement. On y approuve aussi les comptes de l'année précédente et on y vote le budget prévisionnel de l'année suivante. C’est à cette occasion que des travaux peuvent être votés : réhabilitation de l’ascenseur, changement de la chaudière, réfection de la toiture, changement des fenêtres et volets, remise en peinture des parties communes, rénovation de la cage d’escalier….

Avant tout achat en copropriété, demandez impérativement les procès-verbaux des deux assemblées générales. Y sont notés les travaux qui ont ou vont être engagés et auxquels vous aurez donc à participer si vous devenez propriétaire de l’appartement.

En effet, la loi du 10 juillet 1965 stipule que le vendeur paie les appels de fonds intervenant avant la vente et l’acheteur ceux postérieurs à la transaction.

L’état daté

L'état daté rassemble différentes informations (la liste est fixée par décret) permettant de renseigner le futur acquéreur d’un bien immobilier en copropriété sur les charges qu'il devra supporter dès son entrée dans les lieux. Ce document doit être remis à l’acquéreur avant la signature de la vente définitive.

Vous pourrez y voir notamment :

  • Les sommes restant dues par le vendeur (provisions exigibles) dont ce dernier doit s’acquitter avant la vente.
  • Les sommes pouvant incomber au nouveau copropriétaire (avances et provisions non encore exigibles).

Le pré-état daté pour une information au plus tôt
Depuis l’application de la loi Alur de 2014, un pré-état daté doit être remis au plus tard le jour de la signature de la promesse de vente ou du compromis de vente.


 

Avoir une idée précise des finances de la copropriété avant tout investissement

Lorsque vous achetez en copropriété, vous n’acquérez pas uniquement un logement, vous intégrez également un groupe de copropriétaires responsables des comptes de l’immeuble tout entier.
Aussi, il convient d’être très prudent et de vérifier en amont l’état des finances de la copropriété et sa bonne gestion.
Demandez pour cela ses comptes et vérifiez notamment le poste « copropriétaires débiteurs ». Si ces derniers sont nombreux, cela signifie que la trésorerie est fragilisée et la copropriété ne pourra peut-être pas faire face aux travaux nécessaires.

Quelques points à vérifier avant de vous décider pour tout achat :

  • Les copropriétaires payent-ils tous en temps et en heure les charges dues ?
  • Le syndic a-t-il mis en place une procédure de traitement des impayés envers les copropriétaires qui n’assument pas les charges ?
  • Les fournisseurs (électricité, gaz, fioul…) sont-ils bien payés par la copropriété ?

Les risques d’une copropriété mal gérée
En cas de défaut de paiement de certains propriétaires, le syndic pourrait être contraint de faire des appels de fonds supplémentaires auprès des autres copropriétaires pour honorer les factures et vous réclamez ainsi plus d’argent.


 

Résumé des documents qui doivent être remis à tout acquéreur d’un logement en copropriété

Lors du compromis de vente (ou promesse de vente), doivent notamment être remis à l’acquéreur d’un logement en copropriété les documents suivants :

  1. La fiche synthétique de copropriété(1) (pour les syndicats de copropriétaires de plus de 50 lots).
  2. L’état descriptif de division.
  3. La surface privative du lot selon la Loi Carrez.
  4. Le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT).
  5. Les conclusions du Diagnostic Technique Global(1) (DTG) s’il existe.
  6. Les 3 derniers procès-verbaux d'assemblées générales.
  7. Le carnet d'entretien de l'immeuble(1).
  8. Le pré-état daté.
  9. Le règlement de copropriété(1).
  10. La notice d'information(1) relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété.
  11. Certaines informations financières :
  • Le certificat du syndic, datant de moins d’1 mois et attestant que le vendeur est libre de toute obligation à l’égard du syndicat.
  • Les sommes pouvant rester dues au syndicat des copropriétaires par le vendeur et les sommes qui seront dues par l’acquéreur.
  • Les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur à l’égard du vendeur.
  • L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs.
  • Si le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.
  • Les procédures éventuellement en cours dans lesquelles le syndicat des copropriétaires est partie.

Lors de l’acte définitif de vente, seront aussi annexés au contrat définitif de vente, l’état daté et l’attestation de garantie décennale(2).

(1) Ces documents ne sont pas exigés lorsque l'acquéreur est déjà propriétaire d'au moins un lot dans la même copropriété.
(2) Si l’immeuble a été construit depuis moins de 10 ans ou si des travaux relevant de la garantie décennale ont été réalisés sur le lot vendu.

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