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Véfa immobilier : acheter un appartement sur plan

Acheter un logement sur plan rentre dans le cadre de la « vente en état futur d’achèvement », couramment appelée Véfa. Il s’agit du mode le plus répandu d’achat d’un logement neuf, notamment pour les appartements. Cette formule d’achat sur plan a plusieurs avantages mais nécessite de prendre quelques précautions… Véfa : MMA vous décrit les grandes étapes de l’acquisition.

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Avec un marché de l'immobilier tendu, la plupart des logements neufs sont achetés sur plan en Véfa (vente en état futur d’achèvement).
© Istock

Véfa : réserver un appartement sur plan


Vous avez vu une publicité pour un nouveau programme immobilier ou êtes allé visiter l’appartement témoin ? Vous souhaitez concrétiser votre projet d’achat d’un logement sur plan ?
Il vous faut pour cela signer un contrat de réservation et verser un dépôt de garantie.


Le contrat de réservation de l’achat d’un appartement sur plan
Les documents publicitaires du promoteur n’ont pas de valeur juridique, seul le contrat de réservation Véfa (vente en état futur d’achèvement) fait foi entre les parties. Il faut donc étudier ses clauses avec soin. Le contrat doit comprendre un certain nombre de clauses à peine de nullité.

  • La surface habitable approximative du logement
    Une tolérance de plus ou moins 5 % est admise.
  • Le nombre de pièces total
    Y compris les dépendances et les dégagements.
  • La situation de l’appartement dans l’immeuble.
  • La qualité de la construction.
    Une annexe technique doit décrire les équipements collectifs (ascenseurs, chauffage…), la nature et la qualité des matériaux de construction prévus pour le logement.
  • Le prix prévisionnel et ses modalités de révision éventuelles (obligatoirement selon l’indice BT01).
    A savoir : le prix est susceptible d’augmenter entre la signature du contrat de réservation et la vente définitive.
  • La date à laquelle le contrat définitif devra être signé et la date prévue de livraison.
    À ce stade, cette dernière n’est jamais indiquée de façon très précise : on perle en « trimestre de de livraison ».

PLAN DU LOGEMENT ACHETE EN VEFA : LE CONSEIL MMA

À moins que le promoteur n’ait déjà réalisé et vendu une première tranche de travaux, il faudra vous faire une idée de l’immeuble futur au seul vu des plans types et des maquettes.
À la réservation, tout n’est encore que projet. La fourniture du plan du logement est facultative.
Si un plan du logement est déjà disponible, il faut l’examiner attentivement : c’est le moment ou jamais de demander une modification éventuelle, comme celle de la disposition des pièces, par exemple.

Le versement du dépôt de garantie pour une Véfa
Quand on achète sur plan, la réservation du logement implique le versement au promoteur d’un dépôt de garantie.
Celui-ci représente 5% du prix prévisionnel du logement si le contrat définitif est signé dans l’année, et 2% si ce délai n’excède pas 2 ans (aucun dépôt ne pouvant être exigé au-delà de 2 ans).
La loi interdit au promoteur de percevoir les fonds directement, ils sont versés sur un compte bloqué au nom de l’acquéreur ouvert dans une banque ou chez un notaire.

DEPOT DE GARANTIE VEFA : QUE SE PASSE-T-IL EN CAS D’ABANDON DU PROJET PAR LE PROMOTEUR ?

Souvent, au stade de la réservation, le projet immobilier est encore très vague.
Le promoteur ne dispose pas toujours du permis de construire purgé de tout recours (riverains en colère, découverte archéologique lors des fouilles préliminaires…).
Si les obstacles s’accumulent, le promoteur peut décider de renoncer à l’opération. Il en est de même si le nombre de réservations se révèle insuffisant.
Dans ce cas, le contrat de réservation est là pour protéger l’acquéreur : le dépôt de garantie devant lui être restitué.

Le délai de rétraction pour une vente en état futur d’achèvement
Une fois le contrat de réservation de Véfa signé, le promoteur doit en envoyer un exemplaire, par lettre recommandée avec avis de réception, à l’acquéreur.
Au lendemain de la première présentation du recommandé, celui-ci a 7 jours pour changer d’avis en envoyant une lettre de renonciation au promoteur.
Le dépôt de garantie lui est alors restitué sous 21 jours (art. L 271-2 du code de la construction et de l’habitation).

ACHAT SUR PLAN : LE CONSEIL MMA

Mettez à profit le délai de rétractation pour tout examiner.

Le contrat définitif d’achat de votre appartement sur plan

Vous avez signé la réservation d’un logement en Véfa. La signature du contrat définitif de vente (ou acte authentique) correspond au stade où la construction du logement acheté sur plan peut enfin démarrer.

Un contrat de vente signé chez un notaire
En pratique, la signature de l’achat d’un logement sur plan a lieu chez le notaire du promoteur, mais rien n’empêche l’acquéreur de se faire assister par son propre notaire, c’est même recommandé (les honoraires seront, dans ce cas, partagés entre les deux notaires).

Véfa : projet de contrat définitif de vente, un mois avant la signature
Le promoteur est tenu d’adresser à l’acquéreur le projet de contrat définitif au moins un mois avant la date prévue pour la signature. Ce document doit comprendre les mêmes éléments que le contrat de réservation, mais dans leur version définitive.

Les documents que le promoteur doit aussi vous adresser
Outre la description détaillée du logement, un plan coté et une notice technique, le promoteur doit aussi communiquer le règlement de copropriété (s’il s’agit d’un appartement), le cahier des charges et l’arrêté de lotir s’il s’agit d’une maison en lotissement.

Les mentions obligatoires du projet de contrat définitif Véfa
Le contrat doit notamment mentionner le délai de livraison définitif.
Ce délai d’un mois laisse le temps à l’acquéreur de peser les éventuelles modifications apportées au projet initial. Car si les modifications sont considérées, au regard de la loi, comme substantielles, l’acheteur a encore la possibilité, alors que le délai de rétractation est passé, de renoncer à signer l’acte de vente définitif et de récupérer son dépôt de garantie.

Les possibilités d’annulation de la vente à ce niveau
Les cas de restitution prévus par la loi, outre le refus du promoteur de signer l’acte de vente dans le délai prévu lors de la réservation du logement, ou son abandon du projet, sont les suivants :

  • Le prix de vente définitif excède de plus de 5% le prix prévisionnel, révision comprise.
  • Des modifications ont été apportées dans la consistance ou la qualité de l’immeuble avec, pour conséquence, une diminution de la valeur du logement d’au moins 10 % (appartement ayant changé de situation, disposition des pièces remaniée, espaces verts transformés en places de parkings…).
  • Un élément d’équipement promis, tel qu’une cuisine équipée ou un ascenseur, n’est pas fourni. L’acquéreur qui décide d’invoquer l’un de ces motifs pour revenir sur son engagement et obtenir le remboursement de son dépôt de garantie doit adresser sa demande par lettre recommandée avec accusé de réception, non seulement au vendeur, mais aussi au dépositaire des fonds (notaire ou banque).

ENGAGEMENT DU PROMOTEUR SUR LA DATE DE LIVRAISON DE L’APPARTEMENT : LE CONSEIL MMA

Il est quasiment impossible, même au stade du contrat définitif, d’obtenir une date de livraison précise. Il faut alors tenter de faire figurer le mois de la livraison, qui peut constituer le point de départ à d’éventuelles pénalités de retard (une clause du contrat doit toutefois les prévoir).

Les garanties importantes quand on achète sur plan

En cours de construction, il peut arriver que le chantier soit définitivement interrompu, à la suite de la faillite du promoteur, par exemple. Pour protéger les acquéreurs en Véfa contre ce risque, la loi oblige les promoteurs à souscrire une garantie spécifique. Il doit opter pour l’une des deux garanties suivantes : la garantie d’achèvement des travaux ou la garantie de remboursement.


Avec une simple garantie de remboursement, si les travaux ne sont pas menés à leur terme, l’acheteur est remboursé des sommes versées sans pouvoir exiger la livraison du bien. La garantie d’achèvement, quant à elle, assure à l’acquéreur que les travaux iront à leur terme et que son bien lui sera livré.


La garantie d’achèvement des travaux
La garantie d’achèvement des travaux peut être intrinsèque ou extrinsèque. Cette dernière est la plus fréquente mais aussi la plus protectrice pour l’acquéreur. Elle est en général proposée par les promoteurs sérieux. Il est primordial de vérifier auprès du promoteur le type d’assurance qu’il a choisi.

La garantie extrinsèque
On parle de garantie d’achèvement extrinsèque lorsqu’un tiers, banque ou compagnie d’assurance, s’engage à financer les travaux en cas de défaillance du promoteur.

La garantie intrinsèque
On parle de garantie d’achèvement intrinsèque lorsque l’opération est assurée sur les fonds propres du promoteur. Cette formule présente des risques très élevés pour l’acquéreur : si le promoteur ne peut pas achever les travaux ou fait faillite, l’acquéreur n’est en réalité garanti ni du remboursement des sommes versées ni de l’achèvement de l’immeuble.

Les autres garanties
Les contrats de vente en état futur d’achèvement bénéficient, en plus de la garantie d’achèvement des garanties classiques prévues pour toutes les constructions de logements neufs. Elles sont destinées à couvrir l’acquéreur en cas de défauts de construction. Il s’agit de la garantie des vices apparents, de la garantie biennale de bon fonctionnement des équipements, de la garantie de l’isolation phonique et de la garantie décennale.

ATTENTION : L’ACQUÉREUR DOIT ETRE COUVERT PAR UNE ASSURANCE DOMMAGE-OUVRAGE

Celle-ci est souscrite par le promoteur, mais payée par l’acquéreur. Elle garantit les dommages qui relèvent de la garantie décennale avant que la responsabilité du promoteur ne soit établie.

Comment se passe le paiement d’un logement acheté sur plan ?

Le paiement du logement acheté en Véfa est échelonné en fonction de l’état d’avancement de la construction, selon des modalités différentes en fonction du système de garantie d’achèvement choisi par le promoteur.

Si le promoteur fournit une garantie extrinsèque (voir ci-dessus), les versements ne peuvent alors dépasser :

  • 35% à l’achèvement des fondations.
  • 70% à la mise hors d’eau (toiture et murs extérieurs réalisés).
  • 95% à l’achèvement des travaux.
  • Le solde est payé à la livraison.

S’il fournit une garantie intrinsèque (voir ci-dessus), l’échelonnement est le suivant :

  • 35% à l’achèvement des fondations.
  • 50% à l’achèvement du plafond du rez-de-chaussée (appelé « plancher haut »).
  • 65% à l’achèvement du dernier plancher haut.
  • 70% à la mise hors d’eau.
  • 80% à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air.
  • 90% à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage.
  • 95% à l’achèvement de l’immeuble et le solde à la livraison.

À chacune des étapes prévues au contrat, le promoteur appelle les fonds et l’architecte de l’opération doit envoyer à l’acquéreur une attestation sur l’avancement des travaux. S’il a recours à un prêt, ce dernier doit présenter l’attestation à sa banque pour qu’elle débloque les sommes correspondantes.


Enfin la livraison de l’appartement !

La livraison, destinée à prendre possession du logement, se déroule entre le promoteur et l’acheteur.

C’est un moment important où vous devez vérifier que l’appartement livré correspond bien au contrat de vente signé. Regardez minutieusement tous les éléments constitutifs de l’appartement (raccordements eau-gaz-électricité, qualité des revêtements, finitions, fonctionnement des équipements, tout ce qui figure dans le contrat est-il bien en place et conforme à ce que vous avez acheté ?…) - prenez votre temps - et recensez les vices apparents et les défauts de conformité.

Trois cas de figure peuvent se présenter :

  • L’appartement est Ok pour vous.
    Vous pouvez signer le procès-verbal de livraison et les clés de l’appartement vous sont remises.
  • Vous formulez des réserves dans le procès-verbal en cas de vices apparents de non-conformité (carrelage à la place du parquet, par exemple). Il est alors possible de consigner le solde sur un compte séquestre.
  • Vous refusez la livraison dans des cas graves de non-conformité empêchant d’habiter le logement (non-raccordement au réseau de gaz, par exemple).

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devis-habitation.jpg © Evgeny Atamanenko/Shutterstock

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