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Achat-vente : les diagnostics immobiliers obligatoires

Différents diagnostics techniques immobiliers sont obligatoires lors d’un achat ou d’une vente d’un logement. Ils sont regroupés dans un dossier unique appelé Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Ce document doit impérativement être annexé à toute promesse de vente. Inventaire de son contenu.

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Le Dossier de Diagnostic Technique contient les diagnostics immobiliers obligatoires lors de la vente d’un bien immobilier. Il doit être annexé à la promesse de vente.
© Shutterstock

Les diagnostics obligatoires lors d’une vente immobilière

Lorsque vous vendez votre maison ou votre appartement, il peut être difficile de vous y retrouver dans la liste des diagnostics immobiliers obligatoires à fournir à l’acheteur.

En effet, certains diagnostics sont obligatoires pour tous les logements, d’autres dépendent de la zone dans laquelle l’habitation est située ou du type de logement vendu.
Et pour compliquer le tout, la durée de validité des documents n’est pas la même d’un diagnostic à un autre !

Important

Le dossier complet comportant tous les diagnostics doit impérativement être remis au futur acheteur avant la signature de la vente chez le notaire.

Achat-vente : un Dossier de Diagnostic Technique unique

Les différents diagnostics techniques immobiliers sont regroupés dans un dossier unique appelé Dossier de Diagnostic Technique (DDT).

Pour la vente d’un bien immobilier, le vendeur doit impérativement joindre dans le dossier de diagnostics les expertises suivantes :

  • Le DPE, Diagnostic de Performance Énergétique.
    Il permet de définir l'étiquette énergétique du logement selon 7 classes allant de la lettre A (vert), logement très économe, à la lettre G (rouge) pour un logement a contrario très énergivore. Cet étiquetage obligatoire renseigne aussi sur la consommation annuelle d'énergie (électricité, gaz ou fioul), pour le chauffage hivernal comme pour l'eau chaude sanitaire.
  • La présence de plomb et d'amiante dans les matériaux et revêtements du logement pour garantir la sécurité sanitaire de l'acquéreur.
  • L’état des risques naturels, miniers et technologiques.
    Il informe l'acheteur d'un risque éventuel (proximité d'un site industriel classé Seveso, par exemple).
  • Le diagnostic d'assainissement non-collectif (en cas de logement non relié au réseau d'égout public).
  • Le diagnostic de présence d'un risque de mérules (un champignon qui attaque les poutres et charpentes). Ce diagnostic est uniquement obligatoire dans les zones géographiques infestées délimitées par arrêtés préfectoraux. Pour savoir si le logement en vente est concerné, contactez la mairie ou la préfecture du département, coordonnées sur Service-public.fr.
  • Le Diagnostic de termites n’est également obligatoire qu’en zone infestée définie par arrêtés préfectoraux, comme pour le risque de mérules ci-dessus.
  • Le métrage en loi Carrez qui certifie la surface habitable.

Diagnostics immobiliers : durée de validité et informations pratiques

Derniers apparus dans le DDT, les diagnostics gaz et électricité, en cas de vente, ont une durée de validité de 3 ans seulement. Pour ces expertises, le diagnostiqueur effectue à la fois des contrôles visuels et des mesures (résistance, continuité, isolement).

Le diagnostic gaz reste globalement simple à réaliser. En effet, il se limite à vérifier la parfaite étanchéité du circuit et la date de péremption de certains matériaux (flexibles…). Lors de son intervention, le diagnostiqueur contrôle également tous les appareils reliés au gaz.

L'étude technique de l'installation électrique porte, quant à elle, sur les points cruciaux comme le disjoncteur (qui permet la coupure de toute l'électricité). Par ailleurs, l’expert vérifie le fonctionnement du différentiel de haute sensibilité (il doit sauter à la moindre anomalie), la prise de terre (indispensable au fonctionnement des sécurités), les fusibles et la liaison « équipotentielle » de la salle de bain. Celle-ci nous protège de l'électrocution due à l'humidité.

DIAGNOSTICS IMMOBILIERS, LES DURÉES DE VALIDITÉ LORS D’UNE VENTE

  • Diagnostic amiante : durée de validité illimitée si aucune trace n'est détectée. 3 ans sinon.
  • Diagnostic plomb : durée de validité illimitée si aucune trace n'est détectée. Durée de validité de 6 à 12 mois sinon (la durée dépend du niveau de plomb détecté).
  • Diagnostic assainissement non-collectif : durée de validité de 3 ans. L’éventuelle mise aux normes est à la charge de l'acquéreur.
  • Diagnostic de performance énergétique : durée de validité de 10 ans (est à refaire en cas de travaux importants).
  • Diagnostic électricité : durée de validité de 3 ans.
  • Diagnostic gaz : durée de validité de 3 ans.
  • Risques naturels, miniers et technologiques : doit dater de moins de 6 mois lors de la signature de la vente.
  • Diagnostic termites : durée de validité de 6 mois maximum. Diagnostic obligatoire uniquement dans les zones infestées délimitées par arrêtés préfectoraux.
  • Diagnostic mérules : aucune durée de validité fixée. Diagnostic obligatoire uniquement dans les zones infestées délimitées par arrêtés préfectoraux.
  • Métrage loi Carrez : durée de validité illimitée.

Le choix du diagnostiqueur reste déterminant

Face à la multiplication des documents, le diagnostiqueur immobilier joue un rôle fondamental.
Pour choisir un bon prestataire, les vendeurs peuvent consulter le site Internet de l'Ademe (Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie) qui permet de vérifier la certification des diagnostiqueurs. Lorsque les experts interrogés ne figurent pas dans cette liste, il est recommandé de ne pas les sélectionner.

Important : la certification d’un diagnostiqueur concerne la personne elle-même et pas la société pour laquelle il intervient. Par ailleurs, cet expert doit impérativement fournir une attestation d’assurance qui couvre sa responsabilité professionnelle.
Il est conseillé de toujours interroger plusieurs cabinets d'expertise pour comparer leurs tarifs.

Combien coûte un diagnostic immobilier ?

Un dossier de diagnostics complet coûte, en moyenne, de 400 à 500 euros pour un appartement et de 600 à 800 euros pour un pavillon.

Toutefois, ces prix peuvent varier du simple au double selon les diagnostiqueurs missionnés (source UFC-Que Choisir, août 2017).

Bon à savoir : le coût des diagnostics techniques est toujours à la charge du vendeur ou du propriétaire-bailleur.

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