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Page mise à jour le 19/05/2023

Compromis de vente : un engagement pour l’acheteur et le vendeur

Le compromis de vente est une étape clé d’une transaction immobilière. En quoi consiste-t-il ? Quels sont vos engagements en tant qu’acheteur ou vendeur ? Pouvez-vous vous rétracter ? Quel est le délai entre le compromis et l’ acte de vente définitif ?

Le compromis de vente engage le vendeur et l’acheteur d’un bien immobilier à réaliser la transaction.
© iStock

Le compromis de vente, une étape importante d’une vente ou d’un achat immobilier

Au sommaire de cet article

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Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Un avant-contrat précédant la vente définitive du bien
Si l’acheteur et le vendeur s’accordent sur les conditions d’une transaction immobilière, ils conviennent alors de signer un compromis de vente. 
Il s’agit d’un contrat entre les deux parties, qui doit logiquement déboucher sur l’acte de vente définitif de la maison ou de l’appartement. 

Signature du compromis
La signature du compromis peut avoir lieu devant un notaire ou sous seing privé, c’est-à-dire directement entre particuliers, avec éventuellement la présence de l’agent immobilier. 

  • Quel délai pour signer un compromis de vente devant notaire ?
    Afin de permettre à l’Office notariale de réunir les documents nécessaires et de rédiger l’acte, il faut en général compter entre 2 et 5 semaines de délai.
  • Si la signature du compromis est gérée directement par l’acheteur et le vendeur, quelques jours suffisent pour préparer le document.

Compromis de vente : un engagement bilatéral
Un compromis de vente engage les deux parties, le vendeur et l'acheteur.

A quoi s’engage le vendeur lors de la signature du compromis de vente ?

Le vendeur s'engage à vendre son bien à l'acheteur à un certain prix. 
Il ne peut plus ensuite se rétracter
, sans devoir verser à l’acheteur des dommages et intérêts (sauf accord amiable).
A noter que l’engagement du vendeur arrive dans les faits plus tôt, au moment de l’acceptation écrite de l’offre d’achat formulée par l’acheteur (si le prix du bien a été négocié) ou lors de l’offre d’achat elle-même, si son montant est au prix demandé initialement par le vendeur.

A quoi s’engage l’acheteur lors de la signature du compromis de vente ?

L'acheteur s'engage à acheter le bien immobilier au prix convenu avec le vendeur.

Dépôt de garantie
Pour témoigner de son sérieux, il est d’usage de demander à l’acheteur de verser lors du compromis, un acompte sur la vente, appelé « dépôt de garantie ». 
Mais celui-ci n’est pas obligatoire.
Tout dépend de la volonté du vendeur.

Un acompte engageant
Si l’acheteur renonce par la suite à son acquisition, hors période de rétractation légale ou motif légitime, la somme versée au titre du dépôt de garantie reste acquise au vendeur en guise de dédommagement.
 

Le montant du dépôt de garantie se situe en général entre 5% et 10% du prix de vente du bien, hors frais de notaire.  L’acheteur peut éventuellement le négocier.

Le dépôt de garantie est-il encaissé ?
Oui, le dépôt de garantie est encaissé. Il faut donc avoir sur son compte les fonds nécessaires.
Si le compromis est signé devant un notaire, la somme doit être virée le jour de la signature du contrat à l’Office Notariale. 
Dans le cas où la signature du compromis s’effectue directement entre particuliers, il est recommandé de faire de même, c’est-à-dire de virer l’acompte au notaire qui sera en charge de la vente définitive du bien. Il est fortement déconseillé de verser directement la somme au vendeur.
Le notaire met ensuite sous séquestre le montant du dépôt de garantie jusqu’à la vente définitive du bien. 

Le dépôt de garantie est un acompte sur la vente
De ce fait, il vient en déduction du règlement effectué lors de la signature de la vente définitive.
Exemple : si vous versez au notaire un dépôt de garantie équivalent à 8% du prix du bien à la signature du compromis de vente. Vous ne devrez verser, le jour de l’acte de vente définitive à l’Office Notariale, que 92% du prix du bien, auquel se rajoutent les frais de notaire et éventuellement quelques frais annexes (qui vous seront détaillés et justifiés).

QUELLE EST LA DIFFÉRENCE ENTRE UN COMPROMIS ET UNE PROMESSE UNILATÉRALE DE VENTE ?

Contrairement au compromis, la promesse unilatérale de vente n'engage que l'acheteur : ce dernier signifie qu’il est intéressé par la vente mais n’est pas certain de vouloir la conclure. Il réserve alors le bien pendant une durée limitée. Le dépôt de garantie est aussi d’usage comme pour le compromis.
Différence importante, qui plaide en faveur du compromis, la promesse de vente doit être enregistrée auprès des services fiscaux. Ce qui n'est pas le cas du compromis…

Que doit obligatoirement préciser le compromis de vente d’un bien immobilier ?

Le compromis doit obligatoirement préciser :

  • Le descriptif précis du bien immobilier concerné.
  • Le prix de vente du bien et les modalités de la vente.
  • Le mode de financement (acheteur).
  • La liste des mobiliers et équipements qui restent dans le bien : éléments de cuisine, électroménagers…
  • La date de disponibilité du bien immobilier.
  • Les clauses suspensives.
  • La date butoir de l'acte de vente.
  • Les coordonnées de chaque partie et l’adresse du bien.

À savoir : si le bien a été loué, il convient d’annexer aussi une copie du bail et de l’état des lieux, la dernière quittance de loyer et le cas échéant la lettre de congé.

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Quels sont les documents obligatoires à fournir par le vendeur lors du compromis de vente ?

Pour être valable, le compromis de vente doit intégrer des documents obligatoires fournis par le vendeur :

  • Le dossier de diagnostic technique du logement
    Avant la vente, le vendeur doit faire établir par des diagnostiqueurs agréés le dossier de diagnostic technique. 
    Celui-ci doit être mis à disposition de l'acheteur avant la signature du compromis de vente, puis annexé à ce dernier. 
    Le dossier peut être complété d’un diagnostic d’assainissement individuel si le logement n’est pas raccordé à un assainissement collectif.
  • Le titre de propriété du bien.
  • Différents documents si le bien est situé dans une copropriété, et notamment :
    • Le règlement de copropriété.
    • Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années (sauf si le vendeur ne les a pas et si le syndic ne peut pas les lui fournir).
    • La fiche synthétique de la copropriété établie par le syndic regroupant les données financières et techniques de l'immeuble.
    • Le carnet d'entretien de l'immeuble établi par le syndic (avec les dates des travaux les plus importants).
    • Les documents relatifs à la santé financière de la copropriété (montant des charges, état des impayés de charge, etc.).

A savoir : le jour de la signature du compromis de vente, l'acheteur atteste que l'ensemble de ces documents lui ont été remis.

 

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Compromis de vente : notaire conseillé !

Comme dit plus haut, les parties ne sont pas obligées de signer le compromis devant un notaire. Celui-ci peut prendre la forme d’un acte sous seing privé (sans notaire) ou d’un acte authentique (devant notaire). Si l’acheteur et le vendeur se sont mis d’accord sur le prix, ils peuvent décider de signer le compromis au moment et à l’endroit de leur choix.
Toutefois, il est vivement recommandé de recourir à un notaire ou à défaut à un professionnel de l’immobilier : tout oubli d'un document ou non respect du formalisme fragiliserait la transaction.

À savoir : la signature du compromis chez un notaire n'entraîne pas de frais spécifiques. Les sommes éventuellement engagées auprès du notaire ne sont qu'une provision sur ce que l'acheteur aura à payer le jour de la vente.



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Quelles sont les possibilités de rétractation de l’acheteur après la signature d’un compromis ?

Le compromis de vente est un acte engageant qui prévoit néanmoins quelques possibilités de rétractation :

Un délai de rétractation de 10 jours 
L'acheteur a 10 jours pour changer d'avis, à compter :

  • Du lendemain de la remise en main propre d’une copie de l’acte de compromis de vente par le notaire. 
  • Du lendemain de la réception de la lettre recommandée avec accusé de réception du compromis signé entre particuliers (signature « sous seing privé », c’est à dire sans la présence d’un notaire).

En cas de rétractation dans ce délai légal, l’acheteur doit adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur pour l'en informer. 
Aucune justification n’est requise : il n'y a pas besoin de donner de motif. 
Pas d’indemnité à verser : la rétractation légale entraîne l'annulation du compromis de vente, sans réparation financière pour le vendeur.

QUID DU DÉPÔT DE GARANTIE ?

Dans ces conditions de rétractation légale, le dépôt de garantie versé lors du compromis doit être restitué intégralement à l’acheteur dans un délai de 21 jours.

Les motifs légitimes d’annulation du compromis de vente de plein droit
Il est également possible d’annuler l’acte de pré-vente après l’expiration du délai de 10 jours, sans réparation (c’est-à-dire sans indemnités) dans les situations suivantes :

  • Refus de prêt.
    Le compromis de vente est annulé si le prêt bancaire a été refusé par la banque. L’acheteur doit alors en informer le notaire et l’acheteur et leur adresser le document communiqué par la banque.
  • Documents obligatoires non remis lors du compromis.
    La non remise des documents obligatoires lors du compromis constitue un motif d’annulation de la vente.
  • Réalisation d’une clause suspensive intégrée au compromis.
    Il est possible, voire conseillé, d’insérer dans le compromis de vente des clauses suspensives. Si elles sont réalisées, la vente peut être annulée par l’acheteur. 
    Quelques exemples de clauses suspensives possibles :

> La présence d’une servitude de passage révélée après l’acte de pré-vente.
> La non-vente d’un autre bien immobilier, lorsque l’acquéreur compte sur la vente de son logement actuel pour financer l’achat du nouveau bien.
> Le constat que des travaux sur lesquels le vendeur s’est engagé lors du compromis ne sont pas réalisés au jour de la vente définitive.
> Le refus d’un permis de construire, très fréquent dans les compromis de vente de terrain à bâtir.

  • Si l’acheteur découvre des vices cachés après avoir signé le compromis.
  • Si un sinistre affecte le bien immobilier entre le compromis et la vente définitive.

L’annulation pour carence
Si l’une des deux parties (l’acquéreur ou le vendeur) ne se présente pas le jour de la signature de l’acte authentique de vente du bien devant le notaire, la vente est dite « annulée par carence ».
La carence est considérée comme un signe manifeste que la partie ne souhaite pas honorer l’engagement du compromis de vente. Le contrat est de ce fait annulé.
Dans ce cas, la partie lésée peut demander une réparation financière à l’autre partie.



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Combien de temps entre la date du compromis et la date de la vente définitive ?

Il n’existe aucun délai légal à respecter entre la signature du compromis et celle de l’acte définitif de vente du bien immobilier. 
Acheteur et vendeur fixent ensemble la date butoir en fonction du délai d’obtention du prêt bancaire ainsi que des engagements et souhaits de part et d’autre. Elle figure alors dans le compromis.

Par ailleurs, pour signer l’acte de vente définitif, les parties doivent attendre la réalisation des conditions suspensives éventuellement prévues dans le compromis de vente.
Enfin, le délai prend en compte les impératifs de l’Office notariale qui doit réunir et vérifier un certain nombre de documents et pièces. Parmi celles-ci figure la réponse de l’État, la commune et éventuellement celle de tiers quant à l’exercice de leur droit de préemption.

On compte en général deux à trois mois de délai, mais ce n’est qu’une moyenne. La signature de l’acte de vente peut être plus rapide si l’acheteur ne demande pas de prêt bancaire.

© Altrendo-images/Thinkstock
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Sources de rédaction
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2965 
https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalite/achat-et-vente-les-etapes/la-promesse-de-vente-et-le-compromis-de-vente 
https://www.fnaim.fr/3335-signature-compromis-de-vente.htm
https://www.legalplace.fr/guides/resiliation-compromis-vente/

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