Comment faire une offre d'achat pour une maison ou un appartement ?

Vous avez craqué pour une maison ou un appartement et souhaitez l’acquérir. Effectuer une offre d’achat permet de formaliser votre intérêt et, si elle est acceptée, de « réserver » le bien convoité. Comment fixer le prix proposé pour le bien ? Que doit contenir votre offre d’achat ? Quel engagement et possibilités de rétractation ?

Intéressé par un bien immobilier, vous pouvez faire une offre d’achat au vendeur. Mode d’emploi.
© Shutterstock

Qu’est-ce qu’une offre d’achat immobilier ?

Les différents noms de l’offre d’achat
L’offre d’achat immobilier est aussi appelée « promesse unilatérale d’achat », « proposition d’achat » ou encore « option d’achat ».

Les objectifs de l’offre d’achat immobilier
Elle a pour objectif de signifier formellement au vendeur son intérêt pour le bien immobilier qu’il a mis sur le marché. Elle permet aussi de proposer un prix d’achat au vendeur, prix qui peut être égal ou inférieur à celui affiché dans l’annonce immobilière.

L’offre d’achat exprimée par oral ou par écrit
Dans le premier cas, l’offre orale n’a pas de valeur contractuelle. Par contre, formulée par écrit, l’offre d’achat immobilier est un document engageant pour le candidat à l’acquisition du logement. Si vous n’êtes pas encore trop sûr de vous, contentez-vous de faire une offre d’achat orale.

Offre d’achat immobilier acceptée
Si l’offre est acceptée par le vendeur, celui-ci se retrouve aussi engagé. L’étape suivante de l’acquisition immobilière est de signer une promesse de vente ou un compromis.

Offre d’achat : comment évaluer le juste prix du bien immobilier ?

Plusieurs méthodes existent pour évaluer le prix d’un bien immobilier et faire la bonne offre d’achat :

Se renseigner sur les prix de l’immobilier dans le quartier.
L'acquéreur peut commencer par se renseigner sur les prix pratiqués dans le quartier via les sites d'annonces immobilières ou en consultant des agents immobiliers.
Contacter un notaire.
A savoir : les notaires de France mettent à la disposition des internautes une carte de l'Hexagone recensant les prix médians des logements par ville et par grand quartier.
Accéder à la base de données Patrim.
Le gouvernement propose un simulateur pour estimer la valeur d'un bien immobilier. Ce site compile les informations venant de l'administration fiscale relatives aux ventes de biens immobiliers à usage d'habitation. Il s’appuie donc sur des ventes effectives et constitue un bon point de repère pour les futurs acquéreurs.

La solution MMA pour vous aider à évaluer le prix d’un bien immobilier

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Quels arguments pour négocier le prix du bien à la baisse ?
Il est essentiel de visiter de manière détaillée le bien immobilier convoité. Tous travaux à réaliser, tous défauts constatés ou mises aux normes à effectuer, sont autant d’arguments pour négocier le prix du logement affiché à la baisse. Mais attention, si vous allez trop loin en proposant un prix trop bas ou si le logement est convoité par d’autres acquéreurs, il risque de « vous passer sous le nez » !

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Que doit comporter une offre d’achat immobilier ?

Ce qui doit figurer absolument dans votre offre d’achat :

La date de l’offre d’achat.
Vos noms et coordonnées et ceux du vendeur (ainsi que celles de l’agence immobilière si elle agit en intermédiaire).
La description détaillée du bien immobilier faisant l’objet de l’offre d’achat ainsi que son adresse.
Le prix proposé pour le bien immobilier (prix égal ou inférieur au prix demandé par le vendeur).
Une proposition de date/délai pour la signature du compromis de vente.
Le mode de financement prévu.
Le délai de validité au terme duquel l'offre devient caduque.
Les modalités de la réponse du vendeur (lettre recommandée avec accusé de réception ou mail).

Modèle de promesse d’achat

L’importance des clauses suspensives dans une offre d’achat d’immobilier
Si vous avez encore des doutes sur le bien que vous souhaitez acquérir, mieux vaut les formuler au sein de votre offre d’achat car elles permettent d'annuler la vente. C’est l’objet des clauses suspensives : toiture et charpente en bon état, chauffage en fonctionnement, électricité aux normes en vigueur, absence de servitude, terrain constructive, extension possible, obtention d’un permis de construire…

Comment faire parvenir votre offre d’achat au vendeur ?
Votre offre d’achat immobilier doit être remise en mains propres ou envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception.

Attention, ne versez aucun acompte avec votre offre d’achat

Aucun versement ne peut vous être exigé par le vendeur au moment de la remise de l’offre d’achat.
Vous ne pouvez pas non plus proposer un versement pour « bloquer » la vente.

Offre d’achat effectuée : quelle réponse du vendeur ?

Refus de l’offre d’achat
Le vendeur peut refuser une offre d’achat trop basse. La non-réponse dans les délais ou le mode indiqué dans la lettre vaut aussi refus de sa part.

Contre-proposition à l’offre d’achat
Le vendeur peut voir répondre par une contre-proposition, rendant ainsi caduc l'offre d’achat de départ. La balle est ensuite dans votre camp !
A savoir : si l’offre d’achat a été présentée via une agence immobilière, c’est cette dernière qui est alors chargée d'annoncer oralement au candidat acquéreur la réponse du vendeur et le prix proposé suite à négociation.

Offre d’achat acceptée
Si le vendeur accepte l’offre d’achat, le processus est engagé et l’étape suivante est de signer un compromis de vente.
A savoir : le vendeur est tenu d'accéder à la demande faite par l'acheteur si celui-ci fait une offre d’achat au prix initialement fixé. Le vendeur ne peut refuser l'offre d'achat que si elle est inférieure au prix initialement fixé.

Offre d’achat : quelles sont les possibilités de rétractation de l’acheteur ?

Dès l’offre d’achat est reçue par le propriétaire du bien immobilier, vous êtes engagé. Vous pouvez néanmoins vous rétracter :

Tant que le vendeur du bien n’a pas répondu par écrit à l’offre d’achat.
Si le vendeur n’a pas accepté l’offre d’achat par écrit et dans le délai qui lui avait été imparti.
Si le vendeur fait une contre-proposition par écrit, la première offre d’achat devenant caduque.
Si l’une des causes suspensives inscrite dans votre offre d’achat est réalisée.

A savoir : le délai de rétraction suite à une offre d’achat est engageant mais n’a pas réellement de sens… En effet, si l’offre d’achat est acceptée et qu’il y a signature d’un compromis de vente entre vendeur et acheteur, ce dernier bénéficie ensuite quand même de 10 jours pour se rétracter.

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Offre d’achat acceptée : pensez à votre Assurance Habitation !

Votre offre d’achat a été acceptée et vous vous dirigez vers un compromis de vente ?
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⁽¹⁾ Le tarif ci-dessus a été calculé à titre indicatif pour une habitation n’étant pas équipée d’une piscine, d’installation produisant de l’énergie électrique, d’un mode de chauffage au bois, ne comportant pas de toiture vitrée ou translucide ni de véranda, ne comportant pas de dépendances : pour un appartement possédant une seule pièce de moins de 40 m² se situant en étage intermédiaire dont la surface totale est inférieure à 90 m2. Exemple d’un locataire souscrivant une assurance habitation pour sa résidence principale à Laval. Habitation n’ayant pas eu de sinistres au cours des 3 dernières années et n’ayant pas fait l’objet d’une résiliation par un assureur précédent. Cotisation mensuelle TTC du contrat Habitation MMA (CG410) formule Mini Prix, Essentielle et Confort au 27/08/2018.