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Acheter une résidence secondaire : plaisir et investissement

Investir dans une résidence secondaire ? Pourquoi pas ! Lieu de retrouvailles, souvent chargé de souvenirs, la maison secondaire est une véritable maison de famille. Elle occupe à ce titre une place à part dans le cœur des Français. Plaisir coûteux il est vrai, elle permet aussi de se créer un havre de paix pour les week-ends, les vacances et les vieux jours…

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Une maison secondaire, à la campagne, à la mer ou à la montagne, permet de se retrouver en famille ou entre amis.
© Shutterstock

Maison secondaire : un lieu de rencontre familial

Maison de vacances, maison de campagne
3,3 millions de Français sont propriétaires d'une résidence secondaire
. C’est pour beaucoup, un cocon où se retrouvent, pour les vacances ou les week-ends, les membres de la famille proche ou élargie.

Maison de famille
La maison secondaire est souvent une maison de famille et constitue à ce titre le point d'ancrage de la cellule familiale. Elle est en effet souvent le point de rencontre des différents membres de la famille, quelquefois géographiquement éloignés... Les enfants y passent de belles vacances puis s’y retrouvent adultes, avec leur propre progéniture, pour que frères et sœurs, cousins et cousines puissent vivre des moments de partage inoubliables.

Un rêve
Pour beaucoup, acheter une maison de famille revêt une dimension sentimentale qui va bien au-delà de la valeur de la pierre.

La résidence secondaire n'est pas exclusivement réservée aux familles !

Se retrouver entre amis
Maison de campagne, maison de vacances… lieu de détente ou d'évasion, la maison secondaire offre aussi un espace convivial pour recevoir ses amis. On y passe de belles soirées au coin du feu, autour de la piscine ou d'un barbecue.

Maison de famille ne rime pas toujours avec tribu
Aussi, on peut aussi avoir envie d’acheter une résidence secondaire pour y vivre en solo ou à deux. Elle se transforme alors en havre de paix où l'on vient se ressourcer, au calme des villes, pour se reconnecter avec soi-même.

Mais acheter une maison secondaire est un plaisir qui se paie cher

Le prix d’une résidence secondaire
S'offrir un petit coin de paradis a toutefois un prix. D’abord le prix d’achat puis les coûts d’entretien. Et une maison secondaire revient plus cher à entretenir qu'une résidence principale car elle n'est pas habitée tout au long de l'année.
Le coût annuel d’une résidence secondaire est, ainsi, estimé entre 1 % et 3 % (si elle possède un parc ou une piscine) de sa valeur.

Les dépenses liées à une résidence secondaire
Différents postes de dépenses sont donc à prendre en compte avant de se lancer dans l’achat d’une maison de famille. Parmi eux : les travaux d'entretien et de rénovation (toiture, ravalement en bord de mer, robinetterie…), les charges mensuelles comme le chauffage (en particulier à la montagne), l'électricité, le gaz, une connexion Internet haut débit et l'assurance de la maison.
À cela, s'ajoutent d'éventuels services de conciergerie (ménage, jardin, entretien de la piscine, systèmes de sécurité…) et, bien sûr, la fiscalité (taxe d'habitation, taxe foncière, taxe d'enlèvement des ordures ménagères, redevance audiovisuelle).


Taxe foncière, taxe d’habitation des résidences secondaires
La taxe foncière a augmenté de plus de 14 % au cours de ces cinq dernières années, selon l'Union nationale des propriétaires immobiliers (Unpi).
Par ailleurs, dans des communes comme Paris, Nice, Nantes et Toulouse, la taxe d'habitation sur les résidences secondaires est majorée de 5 % à 60 %, selon les communes.
Pour les particuliers déjà assujettis à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), il est conseillé de réfléchir à un crédit immobilier afin de réduire son assiette fiscale. Dans ce cas, les mensualités du crédit sont à prévoir dans le budget global de la maison.  


Résidence secondaire : un fil à la patte…

Vacances toujours au même endroit
Aussi agréable soit-elle, une maison de vacances ne comble pas toujours les envies de ski ou de soleil en hiver, ni le besoin de se dépayser de temps en temps en partant faire du tourisme à l’étranger. De fait, après plusieurs années de villégiature au même endroit, le risque de lassitude existe.

Eloignement
Qui plus est, si la maison secondaire est située trop loin de la résidence principale, difficile d'accès et éloignée d'une grande ville, le découragement l'emporte sur l'envie d'y séjourner. À tel point que pour certains propriétaires, s'y rendre est une corvée !


Au sentiment d'obligation s'additionnent les charges et les contraintes (travaux d'entretien, petites réparations, dommages occasionnels) qui viennent gonfler le coût de la maison.
Pour s'épargner toute déception, mieux vaut savoir exactement à quoi s'attendre et réfléchir à deux fois avant de s'engager…


Acheter une résidence secondaire à plusieurs, pourquoi pas !

Faire l’achat d’une maison de vacances ou de campagne à plusieurs et partager son entretien de la maison est une solution pour alléger les charges et les coûts d’une résidence secondaire.

Cela demande une certaine harmonie dans le groupe. Car entre les familles avec enfants, les célibataires préférant le calme et les amis voulant faire la fête, il faut savoir avec qui l'on va passer ses vacances !

Si l'achat collectif est un moyen de répartir les dépenses, il offre aussi la possibilité d'acheter plus grand, un bien atypique ou mieux situé.

  • Le cohousing, par exemple, consiste à diviser la maison en plusieurs appartements pour que chacun soit chez soi. On évite, ainsi, les désagréments de la cohabitation, tout en conservant des espaces communs où se retrouver quand on le souhaite (jardin, piscine, grande cuisine…).
  • La résidence alternée est également une option, à condition de bien s'organiser. Pour contenter tous les copropriétaires, il est nécessaire d'établir des plannings pour que chacun puisse choisir la période qui lui convient… Sans léser les autres.

Sur le plan juridique
L'achat collectif d’une résidence secondaire peut avoir lieu dans le cadre d'une indivision.
Cette structure va permettre de mutualiser les coûts et les responsabilités. Elle apporte une sécurité en cas de conflits ou de revente des parts.


Succession, revente d’une résidence secondaire : prenez garde à la fiscalité

Anticiper la succession
Organiser la succession d'une maison de famille s'anticipe
, surtout quand les bénéficiaires sont multiples. Plus on s'y prend tôt, moins on donne à l’administration fiscale. Des dispositions juridiques sont à prendre (création d'une SCI ou d'une indivision). Quant à la revente, il faut inclure, dans ses calculs, la fiscalité sur les plus-values de revente.

Dans le cas d'une donation, dont le but est de transmettre sa maison de famille à son (ses) enfant(s) ou d'autres membres de la famille, la règle veut que si l'on transmet son bien avant 71 ans, on bénéficie de droits de donation plus faibles. Après 80 ans, il n'y a plus d'abattement possible. Pour les donations multiples, il faut créer une indivision. Les héritages à partager entre enfants pouvant poser problème, il est conseillé, le cas échéant, de procéder à une donation unique.

Revente de sa résidence secondaire
En raison de l'évolution des prix de l'immobilier, les biens secondaires ayant fait l'objet de travaux de rénovation et d'aménagement peuvent se revendre plus cher. Cependant, la fiscalité a rendu le marché moins dynamique et selon les régions, il est parfois compliqué de réaliser une plus-value.


Attention aux plus-values sur les résidences secondaires
Les plus-values sur les résidences secondaires sont taxées à hauteur de 19 %, majorés de 12,3 % de prélèvements sociaux. Si cette plus-value est supérieure à 50 000 euros, une taxe supplémentaire comprise entre 2 et 6 % s’applique.

En contrepartie de cette fiscalité, le contribuable bénéficie d’un abattement fixe de 1 000 euros à déduire du montant de la plus-value sur sa résidence secondaire. À compter de 5 années de détention, un abattement de 10 % par année s’applique. Par conséquent, pour une durée de détention supérieure à 15 ans, la plus-value est totalement exonérée.


Acheter une maison secondaire : un placement pour la retraite

Louer sa résidence secondaire
Hors héritage, l'acquisition d'une résidence secondaire a généralement lieu lorsque les ménages sont encore actifs et en capacité de rembourser un emprunt.
Pour couvrir leurs mensualités, il est possible de louer son bien jusqu'à sa retraite.
L'intérêt d'un investissement locatif est de profiter du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), à la fiscalité avantageuse (jusqu'à 23 000 euros de recettes locatives annuelles). En effet, les revenus tirés de la location sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux options sont possibles : au régime forfaitaire, seule la moitié des recettes locatives est imposée. Au régime réel, les charges et les amortissements de ces recettes sont déduits des recettes perçues, ce qui a pour effet de réduire significativement la fiscalité.

Vivre dans sa résidence secondaire à la retraite ?
Une fois l’activité professionnelle terminée, deux possibilités s'offrent : soit revendre sa résidence principale et vivre dans sa résidence secondaire, soit revendre les deux et acheter autre chose.
Dans tous les cas, acheter une résidence secondaire quand on est encore en activité constitue un bon moyen de préparer sa retraite.
Bien choisir son emplacement est l'un des principes fondamentaux de l'immobilier s’appliquant aussi aux maisons de famille. Car si l'on décide, à la retraite, de transformer sa résidence secondaire en résidence principale pour y couler des jours paisibles, mieux vaut avoir anticiper ce changement de fonction et être certain d'avoir envie d'y vivre toute l'année…

Investir dans une maison de famille reste, au final, un placement sur le long terme. Si le bien a été entretenu et que son emplacement et sa qualité lui confèrent une valeur patrimoniale, elle constituera un capital intéressant à conserver, transmettre ou réinvestir dans d'autres projets.

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