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Page mise à jour le 30/03/2022

Location : quels sont les diagnostics obligatoires ?

À la signature d’un bail de location, le bailleur a l’obligation de remettre au locataire plusieurs diagnostics immobiliers, réalisés par un diagnostiqueur certifié et regroupés au sein d’un Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Découvrez la liste des documents à fournir lors de la location d’un logement.

La liste des diagnostics à annexer au contrat de bail

À la signature du bail, le bailleur doit fournir au(x) locataire(s) les documents de diagnostic suivants :

1.    Diagnostic de performance énergétique (DPE).
2.    Diagnostic électricité si l’installation a plus de 15 ans.
3.    Diagnostic gaz si l’installation a plus de 15 ans.
4.    Diagnostic plomb (Crep) si le logement a été construit avant 1949.
5.    Diagnostic ERP - État des risques et pollutions - (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon, etc.), permettant de savoir si le logement est situé dans une zone à risques.
6.    Diagnostic bruit si le logement loué est dans une zone d’exposition au bruit des aéroports.
7.    Copie de l’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante (sur demande du locataire).

L’ensemble des diagnostics doit être remis au sein d’un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) annexé au bail. Comme le dispose l’Article 218 de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, le DDT doit désormais être adressé par voie électronique, sauf si le locataire ou le bailleur s’y oppose explicitement.

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1- Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) d’un logement loué

Logements concernés
Le Diagnostic de Performance Energétique doit être effectué dans tous les logements, à l’exception de ceux occupés moins de 4 mois à l’année. Obligatoirement réalisé par un diagnostiqueur professionnel certifié, ce document est également nécessaire si vous réalisez une extension ou si vous construisez un bâtiment.

Objectif du DPE
Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) est un document estimant la consommation énergétique du logement loué et son taux d’émission de gaz à effet de serre. Il comporte deux étiquettes de mesure de la performance énergétique :

  • L’étiquette énergie, qui place le logement sur une échelle allant de A (très économe) à G (très énergivore).
  • L’étiquette climat, qui indique l’impact annuel de la consommation énergétique sur les émissions de gaz à effet de serre, allant aussi de A (émissions faibles) à G (émissions importantes).

Durée de validité du DPE
Le DPE est valable 10 ans. Il doit néanmoins être refait en cas de travaux substantiels.

À noter : le Diagnostic de Performance Energétique ne concerne que les logements en France métropolitaine.

LOGEMENTS « PASSOIRES ENERGETIQUES » INTERDITES DE LOCATION

A partir de 2025, les logements de classe énergétique G seront interdits à la location(2). Ce sera ensuite aussi le cas des logements F et E, respectivement à compter de 2028 et de 2034(2).

2- Le diagnostic électricité dans le cadre d’une location 

Logements concernés
L’état de l’installation d’électricité doit obligatoirement être renseigné au sein d’un diagnostic réalisé par un professionnel certifié, dès lors que l’équipement a plus de 15 ans

Objectif du diagnostic électricité
L’état de l’installation intérieure d’électricité, aussi appelé diagnostic électricité, est un état des lieux des risques pouvant mettre en danger les personnes et les biens. Pour l’établir, le diagnostiqueur analyse notamment :

  • L’état des appareils de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire.
  • Les tuyauteries.
  • L’aménagement et l’évacuation des locaux où fonctionnent des appareils à gaz.
  • L’état des réseaux et branchements.
  • La protection mécanique des conducteurs électriques.

Durée de validité du diagnostic électricité
Dans le cadre d’une location, le diagnostic électricité est valable 6 ans.
Attention, si vous souhaitez vendre le logement, la durée de validité est réduite à 3 ans.

En pratique
Bien que l’étude technique de l’installation électrique soit essentiellement basée sur des contrôles visuels, des mesures sont également réalisées à partir du tableau électrique (résistance, continuité et isolement).
Le diagnostic porte sur les points cruciaux. Il s’agit notamment du disjoncteur, du différentiel de haute sensibilité ou encore de la liaison « équipotentielle » de la salle de bain, celle-ci servant à couper le courant à la moindre anomalie pour écarter tout risque d’électrocution.



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3- Le diagnostic gaz d’une location

Logements concernés
Lors de la location d’un logement, l’état de l’installation intérieure de gaz doit obligatoirement être réalisé par un professionnel certifié si l’installation de gaz a plus de 15 ans. Comme les autres diagnostics, ce document est intégré au DDT.

Objectif du diagnostic gaz
L’état de l’installation intérieure de gaz, plus couramment appelé diagnostic gaz, permet d’avoir une vision d’ensemble de l’état et de la sécurité des installations de gaz du logement. Grâce à celui-ci, le locataire a la garantie de pouvoir :

  • Utiliser sans risque les équipements du logement.
  • Raccorder ses propres appareils sur l’installation existante.

Durée de validité du diagnostic gaz
Le diagnostic gaz doit avoir moins de 6 ans lors de la signature du bail de location.
Attention : sa durée de validité est de 3 ans si vous souhaitez vendre le logement.

En pratique
Le diagnostiqueur analyse notamment :

  • L’état des appareils de chauffage au gaz et de production d’eau chaude sanitaire au gaz.
  • Les appareils ménagers (gazinière, plaques de cuisson, four à gaz, etc.).
  • Les tuyauteries.
  • L’étanchéité du circuit.
  • La date de péremption de certains organes (flexibles par exemple).
  • L’aménagement.
  • L’évacuation des locaux où fonctionnent des appareils à gaz.

NON REMISE D’UN DIAGNOSTIC OBLIGATOIRE AU LOCATAIRE : QUELS SONT LES RISQUES ENCOURUS PAR LE PROPRIÉTAIRE ?

En cas de non remise d’un diagnostic obligatoire en annexe du contrat de bail, le locataire peut saisir le tribunal pour demander l’annulation du bail ou une réduction du prix du loyer.
Le bailleur s’expose également à une amende de 300 000 euros et à une peine de 2 ans de prison.

4- Le diagnostic plomb d’un appartement ou d’une maison en location

Logements concernés
Tous les logements construits avant 1949 sont concernés par le Constat de risque d’exposition au plomb (Crep). Obligatoirement réalisé par un professionnel certifié, ce diagnostic doit être remis aussi bien en cas de mise en location que de vente.

Objectif du diagnostic plomb
Aussi appelé diagnostic plomb, le constat de risque d’exposition au plomb (Crep) permet de connaître la concentration en plomb au sein des peintures du logement. Le Crep sert ainsi à :

  • Identifier les revêtements contenant du plomb et le taux de concentration.
  • Déterminer l’état de conservation du plomb dans les peintures.
  • Repérer les logements dégradés.
  • Anticiper le risque de saturnisme chez les enfants, lié à l’ingestion des peintures.

Durée de validité du diagnostic plomb
La durée de validité du Crep dépend principalement de la concentration en plomb.
Elle est :

  • Illimitée si la concentration est inférieure à 1 mg/cm2.
  • De 6 ans lors de la mise en location, si la concentration est supérieure à 1 mg/cm2.

Attention : en cas de vente, le diagnostic plomb doit avoir été réalisé il y a moins d’un an si les concentrations sont supérieures à 1 mg/cm2.

En pratique
Le diagnostiqueur utilise un appareil à fluorescence X afin de détecter la présence de plomb dans les revêtements intérieurs et extérieurs du logement et, le cas échéant, d’en mesurer la concentration. Sa mission pourra ainsi consister à :

  • Diagnostiquer tous les revêtements du logement (murs, portes, volets, etc.).
  • Identifier les zones comportant du plomb.
  • Réaliser des prélèvements pour analyse en laboratoire.
  • Indiquer l’état de conservation des peintures contenant du plomb.
  • Établir des recommandations en fonction des résultats.

5- L’État des Risques et Pollutions d’un logement loué 

Logements concernés
L’État des Risques et Pollutions (ERP) est obligatoire pour les logements situés :

  • En zone concernée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles.
  • En zone concernée par un plan de prévention des risques technologiques.
  • En zone concernée par un plan de prévention des risques miniers résiduels.
  • En zone de sismicité de niveau 2, 3, 4 ou 5.
  • En zone à potentiel radon de niveau 3.
  • Dans les zones où un plan de prévention (des risques technologiques ou naturels prévisibles) est à l’étude.

La liste des communes concernées est définie par arrêté préfectoral. Il est possible de la consulter sur le site Internet de la préfecture de votre département, en recherchant « IAL » ou « information acquéreur locataire ».

Objectif de l’ERP
L’État des Risques et Pollutions (ERP) permet d’informer le locataire des éventuels risques auxquels il peut être confronté. Joint au Dossier de diagnostic technique, ce document évalue les risques :

  • Naturels (inondation, etc.).
  • Miniers (effondrement, affaissement, etc.).
  • Technologiques (centrale nucléaire à proximité, trajet de transport de matières dangereuses, etc.).
  • Sismique (tremblement de terre).
  • Polluants (présence de radon).

Durée de validité de l’ERP
Lors de la signature du bail de location, l’État des risques et pollutions doit dater de moins de 6 mois. Le même délai s’applique en cas de vente du logement.

En pratique
Contrairement aux précédents diagnostics, l’ERP doit être rempli par le propriétaire du logement. Pour cela, vous devez :

Une fois complété, ce diagnostic est daté et signé par le locataire, avant d’être annexé au bail. Le propriétaire doit en conserver une copie afin de pouvoir prouver qu’il l’a bien remis à son locataire.

6- Le diagnostic bruit d’une location

Logements concernés
Depuis le 1er juin 2020, le diagnostic bruit est obligatoire pour les biens immobiliers situés dans une zone d’exposition au bruit des aéroports. 

Objectif du diagnostic bruit
L’État des nuisances sonores aériennes, plus souvent appelé diagnostic bruit, permet d’informer le locataire d’éventuelles nuisances sonores liées au trafic aérien. 
C’est le cas si le logement est situé au sein d’un Plan d’Exposition au Bruit (PEB). Dans une telle situation, le diagnostic permet de savoir : 

  • La zone d’exposition : de A (forte exposition) à D (faible).
  • Si le bien est concerné par des préconisations de travaux d’insonorisation.
  • Si les travaux ont été réalisés.

Durée de validité du diagnostic bruit
Contrairement aux autres diagnostics, l’État des nuisances sonores aériennes n’a pas de durée de validité spécifique. Malgré tout, il est recommandé de présenter un document de moins de 6 mois au moment de la signature du bail de location.

En pratique
Le diagnostic bruit doit être réalisé directement par le propriétaire, uniquement si le logement est situé au sein d’une zone d’exposition au bruit des aéroports. Au moment de la mise en location, vous devez :

7- Le diagnostic amiante d’un logement en location

Logements concernés
Le diagnostic amiante concerne tous les logements dont le permis de construire a été délivré avant juillet 1997. Si tel est le cas, le diagnostic doit être réalisé par un professionnel certifié.


À la différence des autres diagnostics, ce document n’est pas obligatoire dans le cas d’une location. Il doit néanmoins être remis au locataire s’il en fait la demande.


Objectif du diagnostic amiante
L’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante, aussi appelé diagnostic amiante ou état d’amiante, permet de savoir si le logement contient de l’amiante. 
Bien que cette matière soit toxique, elle a été utilisée pendant de nombreuses années dans la construction, notamment pour l’isolation thermique. Ce diagnostic peut ainsi servir à :

  • Identifier les matériaux ou produits qui contiennent de l’amiante (murs, combles, etc.).
  • Évaluer l’état de conservation des zones contenant de l’amiante.
  • Déclencher des prélèvements de l’air afin d’analyser le risque en présence.
  • Rendre obligatoires des travaux ou des mesures conservatoires (restriction d’accès, confinement, etc.).

Durée de validité du diagnostic amiante
Tous les diagnostics amiante réalisés après le 1er avril 2013 ont une durée de validité illimitée. Si vous disposez d’un diagnostic plus ancien, vous devez impérativement le renouveler lors de la vente du logement ou de la signature du bail de location (si le locataire en fait la demande). 

Quelle que soit l’ancienneté du diagnostic, il est recommandé de le renouveler lors d’une vente ou d’une location, si vous avez réalisé des travaux de rénovation depuis. Pourquoi ? Tout simplement car ceux-ci ont pu révéler des matériaux ou produits contenant de l’amiante.

En pratique
En tant que propriétaire, vous pouvez consulter l’annuaire des diagnostiqueurs immobiliers certifiés pour trouver un professionnel habilité à réaliser un diagnostic amiante. Le rôle de ce dernier est de sonder ou de vérifier trois composants définis par décret, à savoir :

  • Les flocages : fibres isolantes et insonorisantes.
  • Les calorifugeages : isolation des tuyaux d’eau chaude et de chauffage.
  • Les faux plafonds.

Pour chacun de ces composants, le diagnostiqueur vérifie un ensemble d’éléments spécifiques, une nouvelle fois définis par décret. Il s’agit notamment :

  • Des revêtements durs.
  • Des coffrages perdus.
  • Des enduits projetés.
  • Des dalles de sols.
  • Des conduits de cheminée.
  • Des éléments en fibres-ciment.
  • Des joints.

En présence d’amiante, le professionnel classe les matériaux selon leur état de conservation (de A à C). Si nécessaire, des prélèvements peuvent aussi être effectués qui, après analyse, serviront à déterminer si un retrait, des travaux ou d’autres mesures sont nécessaires.

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Notes
(1) Le tarif d’assurance ci-dessus a été calculé à titre indicatif pour une habitation n’étant pas équipée d’une piscine, d’installation produisant de l’énergie électrique, d’un mode de chauffage au bois, ne comportant pas de toiture vitrée ou translucide ni de véranda, ne comportant pas de dépendances : pour un appartement possédant une seule pièce de moins de 40 m² se situant en étage intermédiaire dont la surface totale est inférieure à 90 m2. Exemple d’un locataire souscrivant une assurance habitation pour sa résidence principale à Laval. Habitation n’ayant pas eu de sinistres au cours des 3 dernières années et n’ayant pas fait l’objet d’une résiliation par un assureur précédent. Cotisation mensuelle TTC du contrat Habitation MMA (CG410) formule Mini Prix, Essentielle et Confort au 27/08/2018.
(2) Passoires thermiques et interdiction de location - Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets. Les dates d’interdiction indiquées sont celles pour la métropole. En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le calendrier est différent :
À compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe F. À cette date, les logements classés G ne pourront donc plus être mis en location.
À compter du 1er janvier 2031, entre la classe A et la classe E. À cette date, les logements classés F ne pourront donc plus être mis en location, en plus de ceux classés G déjà interdits à la location.
(3) Diagnostics immobiliers Allodiagnostic : voir conditions sur https://services-avantages-clients.mma.fr/allodiagnostic
(4) Assurance Habitation MMA : nos prises en charge sont faites en application des conditions, limites, exclusions de garanties et du montant des franchises qui sont précisés dans les Conditions Générales et les Conditions Particulières du contrat habitation (CG 410).

Sources de rédaction : 
Quels sont les diagnostics immobiliers à fournir en cas de mise en location ? - Service Public - 2022 
Diagnostics immobiliers obligatoires pour la location - Notaires de France - 2020

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