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Publié le 04/08/2023, mis à jour le 07/08/2023

Le dépôt de garantie en location

Un dépôt de garantie est aujourd’hui systématiquement requis lors de la signature d’un bail de location. Quel est le montant demandé ? Est-il encaissé ? Quand est restitué le dépôt de garantie ? Et enfin, le propriétaire peut-il garder la somme en fin de location ? Que dit la loi ?

Le dépôt de garantie doit être payé au propriétaire dès la signature du bail. Il peut être versé par le locataire ou par un tiers .
© AdobeStock

Dépôt de garantie : comment ça marche ?

Au sommaire de cet article

Qu’est-ce que le dépôt de garantie dans un bail de location ?
Quelle est la différence entre dépôt de garantie et caution ?
Quel est le montant du dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie est-il encaissé par le propriétaire ?
Fin de location : quid de la restitution du dépôt de garantie ?
Que faire si le propriétaire retient abusivement votre dépôt de garantie ?
Locataires, quels conseils pour récupérer votre dépôt de garantie ?

Locataires, propriétaires, MMA vous accompagne

Qu’est-ce que le dépôt de garantie dans un bail de location ?

Une garantie légale

Le dépôt de garantie est régi par la loi du 6 juillet 1989, qui fixe l'ensemble des conditions de location des logements loués en tant que résidence principale.
Comme son nom l’indique, il s’agit d’une somme d’argent versée en garantie, le jour de la signature du bail de location.

Une protection du propriétaire

Le dépôt de garantie est conservé par le propriétaire pendant toute la durée de la location. Il constitue une réserve dans laquelle le propriétaire pourra puiser si, à la sortie du logement, le locataire lui est redevable financièrement.
Dans quelles situations ? En cas de loyers ou charges impayés, en cas de dégradations nécessitant des réparations, en cas de perte de biens rentrant dans la location (des clés par exemple)…

DEUX CAS OU IL NE PEUT ÊTRE DEMANDÉ DE DEPOT DE GARANTIE

Le dépôt de garantie est interdit dans le contrat de bail mobilité.
Instauré par la loi Elan, le bail mobilité est un contrat de location de courte durée d'un logement meublé, destiné notamment aux étudiants et aux personnes en mobilité professionnelle.
Location avec réglement d’avance tous les trimestres.
Un propriétaire demandant que les loyers soient payés d’avance chaque début de trimestre ne peut exiger de dépôt de garantie à son locataire.

Quelle est la différence entre dépôt de garantie et caution ?

Le dépôt de garantie est souvent appelé improprement "caution".
Mais, alors que le dépôt de garantie est une somme d’argent versée à la signature du bail, la caution désigne une ou plusieurs personnes tierces qui s’engagent à payer solidairement les dettes du locataire (loyer, charge etc.) en cas de défaillance. La caution n’est pas obligatoire mais peut être exigée par le propriétaire du logement.

Quel est le montant du dépôt de garantie ?

Montant plafonné
Le montant du dépôt de garantie est encadré. Il ne peut excéder :

Un mois de loyer hors charges pour une location vide.
Deux mois de loyer hors charges dans le cas d’une location meublée.
C’est aussi le cas pour la location d’un logement HLM non conventionné dont le loyer est payable en fin de mois (article 75 de la loi du 1er septembre 1948) ou pour la location d’un logement conventionné (APL) hors secteur social.

Montant contractuel
Le montant du dépôt de garantie doit toujours être indiqué dans le contrat de location.
A savoir : le propriétaire du logement ne peut pas augmenter le montant du dépôt de garantie en cours de bail, ni au renouvellement du bail.

QUELLES SONT LES SOMMES À VERSER LORS DE LA SIGNATURE DU BAIL DE LOCATION ?

Le jour de la signature de son bail de location, le locataire est redevable de trois types de dépenses :

Le dépôt de garantie : il est payé le jour de la signature du bail, par virement, chèque ou espèces. Dans ce dernier cas, demandez toujours un reçu de la part du propriétaire ou de l’agence qui assure la gestion de la location.
Les frais d’agence éventuels ;
Le premier loyer.

Attention : aucune autre somme ne peut être exigée à la signature du bail.

À NOTER

Le dépôt de garantie peut être versé par le locataire ou par un tiers, comme le FSL (Fonds de Solidarité pour le Logement) lorsqu’une demande d’aide a été effectuée par le locataire ou encore par Action Logement grâce à l’avance LOCA-PASS®.

Le dépôt de garantie est-il encaissé par le propriétaire ?

Oui, le dépôt de garantie est bien encaissé par le propriétaire et bloqué durant la période de location.
Il peut utiliser à sa guise la somme reçue pendant la durée du bail, la dépenser ou la placer pour en tirer profit. Sa seule obligation est, en l'absence de litige, d’en restituer le montant au locataire en fin de location.

PEUT-ON UTILISER LE DÉPÔT DE GARANTIE POUR PAYER LE DERNIER MOIS DE LOYER ?

Non, c’est interdit. Vous devez en tant que locataire payer l’intégralité de votre loyer et ce jusqu’à la fin de votre bail, mois de préavis compris.

Fin de location : quid de la restitution du dépôt de garantie ?

Tout dépend de l’état des lieux de sortie

À la fin du bail, l’état des lieux de sortie est comparé à l’état des lieux d’entrée. Le remboursement du dépôt de garantie dépend de la confrontation de ces deux états des lieux. Deux situations peuvent alors se présenter :

1. L’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée.

Le dépôt de garantie doit être restitué en totalité au locataire.
Le délai de remboursement est d'un mois après la remise des clés.
Exception : en cas de lcoation d'un appartement en copropriété et si le loyer incluait une provision sur charges, le propriétaire peut cependant retenir 20% maximum du montant du dépôt de garantie, en attendant l'arrêt des compets annuels de la copropriété. La régularisation des charges sera alors calculée à ce moment-là et le locataire sera remboursé de la différence.

C'est au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de rendre le dépôt de garantie au locataire. Lorsque le logement est vendu ou cédé gratuitement à un nouveau propriétaire durant le bail, c'est à ce dernier que revient l’obligation de rendre le dépôt de garantie au locataire. De même, en cas de changement d’agence immobilière pendant le bail, c'est à la nouvelle agence immobilière de restituer le dépôt de garantie.

2. Des dégradations ou manquements sont constatées au moment du départ – L’état des lieux de sortie n’est pas conforme à celui d’entrée.

Le propriétaire peut conserver tout ou partie du dépôt de garantie. La retenue financière doit pouvoir être justifiée par le propriétaire :
Elle doit donc être prouvée factuellement par la différence entre les deux états des lieux. Les dégradations ou réparations locatives constatées doivent être mentionnées sur l'état des lieux de sortie signé par le locataire et le propriétaire.
La responsabilité de la dégradation doit être imputable au locataire sortant.
Le montant conservé par le propriétaire pour effectuer les réparations ou achats nécessaires doit correspondre aux différents devis ou facture de réparation / remplacement.
Le délai de restitution du dépôt de garantie résiduel (somme restante après retenues) est de deux mois.

QUE SE PASSE-T’IL SI LE MONTANT DES RÉPARATIONS EXCÈDE LE MONTANT DU DÉPÔT DE GARANTIE ?

Du fait de la négligence du locataire, des dégradations non imputables à l’usage normal des locaux peuvent nécessiter des travaux dont le coût peut dépasser le montant du dépôt de garantie.

Il est alors possible de demander à l’ancien locataire de verser une somme complémentaire, par lettre simple, en fournissant des justificatifs (devis…).

Si la relance par lettre recommandée avec avis de réception ne suffit pas, il est parfois nécessaire de solliciter la Commission Départementale de Conciliation (CDC) pour tenter un règlement à l’amiable.
En dernier recours, et si les sommes en jeu sont conséquentes, la saisie du tribunal d’instance pourra être envisagée.

Que faire si le propriétaire retient abusivement votre dépôt de garantie ?

Si, au bout du délai légal, votre propriétaire ne vous a pas remboursé votre dépôt de garantie, vous êtes en droit de le mettre en demeure par lettre recommandée avec avis de réception.

Peuvent s'appliquer alors des pénalités de retard à raison de 10% du montant du loyer nu par mois de retard.

Si la mise en demeure ne suffit pas vous pouvez vous rapprocher d'un conciliateur de justice avant d'entamer des poursuite judiciaires. La conciliation est gratuite tant pour le locataire que le propriétaire.

Si le montant dû par le propriétaire excède 5 000 euros, il est possible de saisir directement le juge des contentieux de la protection dans les 3 ans suivant la fin de la location.

Problèmes locatifs

Locataire : votre guide des droits et devoirs, vos informations juridiques⁽²⁾

Informations locataires

Locataires, quels conseils pour récupérer votre dépôt de garantie ?

Procédez à un état des lieux détaillé
Soyez attentif à sa rédaction ! Produit à la signature du bail, ce document dresse l'état du logement au moment au votre entrée dans le lieux et servira de référence au moment de votre départ :

État, usuresn dégradations des sols, murs, planchers, plafonds, escaliers etc.
Liste et fonctionnement des différents équipements fournis dans la location.

Soyez le plus exhaustif et précis prossible. Demandez également à intégrer au document d'état des lieux des photos. Elles sont souvent bien plus parlantes qu'un texte descriptif.

Remplissez vos obligations locatives
Payez votre loyer sans retard et assurez l'ensemble de l'entretien et des réparations qui vous incombent.

À la fin du bail, demandez la restitution du dépôt de garantie.
Après avoir fait l'état des lieux de sortie de votre logement, n'hésitez pas à solliciter le propriétaire ou l'agence pour obtenir la restitution du dépôt de garantie dans les délais légaux.

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^{Sources de rédaction}
_{https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269

https://www.inc-conso.fr/content/logement/le-depot-de-garantie-en-10-questions}

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