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Page mise à jour le 26/08/2022

État des lieux d’entrée et de sortie, soyez vigilant !

L’état des lieux d’entrée et de sortie sont deux étapes importantes d’une location. Sur quels points être vigilant ? Comment doit-se passer un état des lieux d’un appartement ou d’une maison ? Que doit-on vous remettre en tant que locataire rentrant ou sortant ?

40% des résidences principales ont comme occupant un locataire(1).
© AdobeStock

Qu’est-ce qu’un état des lieux d’une location ?

Un état des lieux décrit précisément un logement - pièce par pièce, équipements compris -, tel que vous le louez à l’entrée et tel que vous le rendez en partant. Ce constat donne alors lieu à la rédaction d’un document, signé par le bailleur et le locataire.

La comparaison entre les deux états des lieux, effectués à l’entrée dans la location et à la sortie, a pour but de constater d’éventuelles différences et dégradations qui peuvent avoir un impact sur la restitution de votre dépôt de garantie.

Etablir avec soins votre état des lieux d’entrée, puis respecter quelques règles en vue de la sortie, diminue les risques de litiges avec votre propriétaire.

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État des lieux d’entrée, le logement à la loupe du sol au plafond

L’état des lieux d’entrée s’établit :

  • Entre le/les locataires et le propriétaire ou son mandataire (agent immobilier, administrateur de biens…).
  • En autant d’exemplaires que de personnes signant le contrat de bail.
  • Le jour où le locataire reçoit les clés du logement.
  • Sur place et si possible avec un bon éclairage.

A savoir

Si l’état des lieux d’entrée n’est pas fait avant le début de la location, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état. Cela signifie que toutes les dégradations seront considérées comme étant de sa faute.

État des lieux d’entrée : points de vigilance

Au moment de réaliser l’état des lieux, assurez-vous que tous ces points soient bien vérifiés et mentionnés :

  • L’état des lieux doit indiquer le nombre de clés qui vous sont remises.
  • Il inclut la vérification du/des détecteurs de fumée.
  • Il comporte également un relevé des compteurs individuels d’eau et d’énergie
  • Si l’électricité est coupée, le locataire peut émettre des réserves sur l’état des lieux, en écrivant par exemple : « faute d’électricité, le bon fonctionnement des équipements électroménagers n’a pas pu être vérifié ce jour ». 
  • En cas de refus du bailleur ou du locataire de procéder à un état des lieux, on peut recourir à un commissaire de justice.
  • Pour une location meublée, un inventaire détaillé du mobilier s’ajoute à l’état des lieux.

Conseil

Conservez votre exemplaire de l’état des lieux d’entrée pendant toute la durée de la location !

N’ayez pas peur des détails lorsque vous entrez dans une location
Privilégiez toujours des descriptions précises et objectives comme « peinture écaillée sur les plinthes », « lavabo fêlé sur trois centimètres », etc. qui permettront de mieux rendre compte de l’état du logement plutôt que des appréciations générales comme « mauvais état ».  
Vous pouvez accompagner vos observations de photos agrafées au document ou ajoutées numériquement, en précisant « voir photo ci-jointe », ou dessiner un croquis.

A savoir

L’état des lieux peut être réalisé numériquement avec une prise de photo de tous les équipements ce qui évite les litiges au moment de quitter les lieux. 

Validation et modification de l’état des lieux d’entrée 
Le locataire peut demander à modifier l'état des lieux d'entrée dans les 10 jours suivant sa réalisation pour tout élément concernant le logement et au cours du 1er mois de la période de chauffe concernant l'état des éléments de chauffage.

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Objectif de l’état des lieux : zéro litige à la sortie

En tant que locataire, vous êtes responsable du bon état du logement que vous occupez :

  • Vous devez veiller à son entretien courant (aérer pour chasser l’humidité, faire réviser la chaudière…) et effectuer les petites réparations, par exemple changer les joints des robinets et reboucher les trous dans les murs.
     
  • Vous pouvez, sans autorisation du propriétaire, procéder à des aménagements simples, comme repeindre une pièce d’un nouveau coloris ou changer la moquette.
    Attention, néanmoins, si la décoration initiale du logement est classique et que vos goûts sont très originaux, consultez le propriétaire avant d’entreprendre un changement de couleur radical : il pourrait ne pas apprécier des murs trop colorés.

     
  • Vous ne devez pas, sans autorisation écrite du propriétaire, réaliser des travaux de transformation importante du logement : abattre une cloison, réaménager/équiper une cuisine, changer une salle d’eau d’appoint en placard, etc.
    Le propriétaire pourrait vous demander de remettre les lieux en l’état à vos frais, même si vos travaux améliorent indéniablement le logement.

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État des lieux de sortie : l’heure du constat

L’état des lieux de sortie décrit les évolutions constatées dans le logement, le jour de la restitution des clés. 
Il est très important, car c’est à partir de ces déclarations que votre propriétaire (ou l’agence qui gère le bien) va calculer la somme qu’il va retenir sur votre dépôt de garantie. 
En effet, s’il est avéré que vous êtes responsable de certaines dégradations dans l’appartement, vous devrez vous acquitter du prix des réparations.

État des lieux de sortie : points importants

  • Le formulaire utilisé pour l’état des lieux de sortie doit adopter une présentation identique à celui utilisé pour l’état des lieux d’entrée, afin de faciliter la comparaison point par point. Il existe aussi des modèles de formulaire unique, où chaque item comporte une partie « entrée » et « sortie ».
  • Le locataire est tenu responsable des dégradations volontaires ou accidentelles : vitre cassée, griffures d’animaux sur les murs… 
    Le propriétaire doit présenter des justificatifs (devis, facture…) des sommes retenues ou réclamées pour la remise en état. 
  • Le locataire n’est pas responsable des détériorations liées à l’usure du temps, par exemple un papier peint décoloré. Le propriétaire ne peut, dans ce cas, conserver tout ou partie du dépôt de garantie, ni réclamer un remboursement complémentaire. 

Faites attention aux termes employés lors de l’état des lieux !

Si le papier peint est décoloré ou vieilli, n’écrivez pas « papier peint tâché », car cela pourrait être considéré comme une négligence de votre part. 

  • Si vous n’êtes pas sûr de vous, vous pouvez demander un pré-état des lieux.
    C’est une visite du bailleur ou de l’agence immobilière qui a lieu quelques jours avant l’état des lieux de sortie. Elle permet de noter les petites réparations qui sont à votre charge : lessivage de la moquette ou des rideaux, nettoyage des joints, rebouchage des trous… 
    Cette visite vous permettra de vous assurer le remboursement complet de votre dépôt de garantie si vous effectuez toutes ces petites réparations.

Propriétaires, locataires, ne négligez pas l’état des lieux !

 Téléchargez le guide gratuit publié par le Ministère de la Cohésion des territoires.

Rendez un logement propre 
Vous diminuerez le risque de litige par un grand nettoyage avant l’état des lieux de sortie : lessiver murs et sols, shampouiner la moquette, récurer les sanitaires, laver vitres, étagères et intérieur de placards. 

FAIRE DES TROUS DANS LES MURS EN LOCATION : FAUT-IL LES REBOUCHER ?

Si votre propriétaire juge que vous avez fait trop de trous dans les murs, il peut prélever une somme d’argent sur votre caution. En règle générale, la facturation est de 2 à 10 euros par trou – au-delà, pensez à vous renseigner auprès d’associations de consommateurs afin de vous assurer de la légalité d’un tel montant.

Etat des lieux de sortie : pour éviter tout litige, le mieux est de reboucher tous les orifices (+ ponçage et peinture) avant l’état des lieux de sortie.
Etat des lieux d’entrée : pensez à repérer et à faire noter sur votre état des lieux d’entrée tout trou dans les murs et sa position (exemple : trou de 2 mm sur le mur droit de la chambre, à environ 1 mètre de la fenêtre).

Faire appel à un commissaire de justice pour l’état des lieux

La plupart du temps l’état des lieux d’entrée ou de sortie ne nécessite pas la présence d’un commissaire de justice ni son expertise. 
Néanmoins, pour éviter tout litige, en cas de contentieux ou si l’une des deux parties (locataire ou propriétaire) ne peut ou ne veut pas être présente lors de l’état des lieux, vous pouvez faire appel à un commissaire de justice. 
En fonction du motif de son intervention, le coût n’est pas le même. 

Si le commissaire de justice est mandaté en raison d’un litige
Les frais d’état des lieux sont réglementés et dépendent de la superficie du logement(3) :

  • Pour un logement d’une superficie de 50 m2 ou moins, comptez 131,50 euros.
  • Pour une surface de 50 à 150 m2, 153,20 euros.
  • Et pour une superficie de plus de 150m2 229,81 euros. 

Les frais d’huissier sont partagés entre le bailleur et le locataire

Prévoyez également la taxe fiscale, l’indemnité de déplacement et le montant de la lettre de convocation. 

Si le commissaire de justice est mandaté pour un constat amiable
C’est alors lui qui fixe son prix. Pensez à demander des devis et comparer les tarifs de différents commissaires de justice. 

Qui paye le commissaire de justice pour l’état des lieux amiable ?

Si la demande est commune, les frais d’état des lieux peuvent être partagés, sinon c’est à la personne qui mandate le commissaire de justice de régler les frais. 

Après l’état des lieux de sortie : quel délai pour récupérer la caution ?

Si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, le propriétaire doit vous restituer le dépôt de garantie dans un délai d’un mois.
Mais si des dégradations sont constatées, il aura deux mois pour vous rembourser le montant de la caution, dont il aura déduit les frais de réparations.

© Adobestock
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  • Une fuite d’eau, un incendie domestique, un vol… : un sinistre peut arriver à tout moment dans un appartement ou une maison. Heureusement, votre Assurance Habitation Location MMA peut prendre en charge(4) certaines des réparations et indemnisations qui s’imposent, selon les garanties incluses dans votre contrat.
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Notes et sources de rédaction
(1) Statut d’occupation des résidences principales – location (chiffres 2019) – source : https://www.insee.fr/fr/statistiques/4277733?sommaire=4318291
(2) Le tarif ci-dessus a été calculé à titre indicatif pour une habitation n’étant pas équipée d’une piscine, d’installation produisant de l’énergie électrique, d’un mode de chauffage au bois, ne comportant pas de toiture vitrée ou translucide ni de véranda, ne comportant pas de dépendances : pour un appartement possédant une seule pièce de moins de 40 m² se situant en étage intermédiaire dont la surface totale est inférieure à 90 m². Exemple d’un locataire souscrivant une assurance habitation pour sa résidence principale à Laval. Habitation n’ayant pas eu de sinistres au cours des 3 dernières années et n’ayant pas fait l’objet d’une résiliation par un assureur précédent. Cotisation mensuelle TTC du contrat Habitation MMA (CG410) formule Mini Prix, Essentielle et Confort au 27/08/2018.
(3) Peut-on faire payer les frais d’état des lieux au locataire ? Service public.fr https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F10696 
(4) Assurance Habitation MMA - Nos prises en charge sont faites en application des garanties/options souscrites ainsi que des limites, conditions et exclusions des garanties et du montant des franchises fixés aux conditions générales (CG 410) et aux conditions particulières du contrat Habitation MMA disponibles en agence ou sur mma.fr.

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