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Publié le 06/06/2018

Logement vide, les règles de la location entre particuliers

Les conditions de location d’un logement vide entre particuliers sont précisément encadrées par la loi. Clauses et durée du bail, montant du loyer et des charges, obligations mutuelles… : respecter ces règles pose la relation bailleur-locataire sur de saines bases, et prévient d’éventuels litiges.

Les conditions de location d’un logement vide entre particuliers sont définies par des règles fixées par la loi.
© Shutterstock

Propriétaire bailleur, locataire : les principales obligations de part et d’autre

Quelles sont les principales obligations du propriétaire bailleur du logement loué ?

Le bailleur doit souscrire l’assurance obligatoire du propriétaire bailleur.
Il doit louer un logement décent et bien entretenu.
À la signature du bail, il doit fournir au locataire un exemplaire des diagnostics immobiliers obligatoires.
Par la suite, il doit lui délivrer chaque mois gratuitement des quittances de loyer.
Tout au long du bail, il est tenu d’effectuer dans le logement les réparations qui incombent au propriétaire.

Quelles sont les principales obligations du locataire du logement ?

Le locataire doit s’acquitter chaque mois du montant du loyer et des charges locatives.
Il doit s’assurer pour les risques locatifs et prendre en charge la révision annuelle de la chaudière individuelle.
Il ne peut pas sous-louer le logement sans l’autorisation du bailleur.
Une fois le congé donné ou reçu, il doit permettre la visite du logement au moins 2 heures chaque jour, sauf le dimanche.

Location via une agence immobilière : quelles règles ?

Si la mise en location et/ou la gestion locative sont déléguées à une agence immobilière, les obligations des deux parties restent identiques.
Le bailleur pourra en revanche être déchargé de certaines tâches (visites, rédaction du bail, établissement de l’état des lieux, des quittances de loyers, gestion de l’entretien…). Il pourra également être accompagné pour fixer le montant du loyer, calculer le montant des charges locatives et être conseillé pour optimiser la fiscalité de ses revenus locatifs.

Location d’un logement vide entre particuliers : quelle durée de bail ?

Si le propriétaire est une personne physique (et non, par exemple, une société), la durée minimale du contrat de location d’un logement vide est de 3 ans. À expiration, ce contrat qu’on appelle le bail, est reconduit tacitement pour la même durée.

Un propriétaire a le droit de proposer un bail inférieur à 3 ans, mais a minima d’un an, pour une raison familiale ou professionnelle vérifiable (départ en retraite, fin d’études d’un enfant…). Un projet de vente ne fait pas partie des motifs admis.

Loyer, charges, dépôt de garantie : comment fixer leur montant ?

Pour une première location, le montant du loyer est fixé librement par le propriétaire, quelle que soit la zone où se trouve le logement, ceci à l’exception des logements acquis en Loi Pinel.
Le loyer est ensuite ajustable chaque année, à la date anniversaire du bail, en fonction de l’Indice de référence des loyers.

Lors des locations suivantes, le loyer d’un logement situé en zone tendue est encadré. Il ne peut augmenter que si le précédent locataire a quitté les lieux depuis plus de 18 mois, ou si des travaux d’amélioration ont été réalisés depuis moins de 6 mois, pour un montant au moins équivalent une année de loyer.

Les charges locatives versées en complément du loyer sont en général versées chaque mois, sous forme de provisions, avec une régularisation prévue à la fin de chaque année.
Elles couvrent plusieurs types de dépenses :
- Frais relatifs à l’ascenseur (électricité, exploitation, menues réparations).
- Dans certains cas, l’eau froide, l’eau chaude et le chauffage collectif.
- Frais liés aux parties communes intérieures (électricité, produits d’entretien, entretien de la minuterie, des tapis et vide-ordures, frais de personnel d’entretien).
- Entretien des parties communes extérieures (voies de circulation, aires de stationnement, espaces verts).
- Taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage, redevance assainissement.

Le dépôt de garantie est encaissé par le propriétaire à la signature du bail. Il est équivalent à 1 mois de loyer hors charges au maximum. En l’absence de dégradation dans le logement, il doit être restitué dans un délai d’1 mois après l’état des lieux de sortie.

Quelles sont les conditions de résiliation du bail dans le cadre de la location entre particuliers ?

Le locataire peut donner congé sans attendre la fin du bail.
Il doit néanmoins respecter un préavis de 3 mois à compter du jour où il a informé le bailleur de sa décision, par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.
Le préavis peut être réduit à 1 mois dans certains cas : logement situé en zone tendue, obtention d’un logement social, mutation professionnelle, perte d’emploi, etc.

Le bailleur ne peut donner congé au locataire qu’à échéance du bail.
Il doit l’informer au minimum 6 mois à l’avance, par lettre recommandée ou autre voie ayant valeur juridique. Même en respectant ces règles, le congé doit être motivé par l’une des raisons suivantes :
- Un motif « légitime et sérieux », par exemple en cas de sous-location non autorisée, ou d’un autre manquement du locataire.
- La reprise du logement par le propriétaire ou l’un de ses proches pour s’y installer.
- La mise en vente du bien, auquel cas le locataire a un droit de préemption à l’achat.

Location entre particuliers : états de lieux d’entrée et de sortie du logement

Établis conjointement par le bailleur et le locataire, les deux documents d’état des lieux d’entrée et de sortie permettent de comparer l’état du logement au début et à la fin de la location. En cas de dégradation ou de défaut d’entretien par le locataire, le montant de la remise en état peut être retenu sur le dépôt de garantie.

Logement vide ou meublé, bien faire la distinction !

Un logement est reconnu vide s’il est dépourvu de meuble ou même partiellement équipé, par exemple d’appareils électroménagers, d’un canapé-lit ou d’une armoire.

Il n’est considéré meublé que s’il contient tout le mobilier, la vaisselle et les ustensiles indispensables à la vie courante. Le locataire doit pouvoir y vivre en n’apportant que ses effets personnels et son linge. La location meublée est soumise à des règles spécifiques. La durée minimale du bail y est notamment plus courte que celle d’un logement vide.

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