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Travaux en location : ce qui est possible ou pas…

Emménager dans une nouvelle location peut nécessiter quelques travaux d’aménagement pour le mettre à son goût. De même, quand on vit plusieurs années dans un logement en location, on peut avoir envie d’effectuer quelques transformations. Quelles sont alors les possibilités du locataire ?

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Faire des travaux dans un logement en location n’est pas anodin et certains d’entre eux nécessitent impérativement l’accord écrit préalable du propriétaire.
© Shutterstock

Un locataire peut avoir envie ou besoin de faire des travaux dans l’appartement ou la maison qu’il loue…

Habiter dans une location c’est un peu « habiter chez soi », même si l’on n’est pas propriétaire.
Cela veut dire avant tout qu’il faut se sentir à l’aise dans l’appartement ou la maison louée.
Couleurs des murs, type de papiers peints, cuisine, installations sanitaires, jardin… le logement doit répondre aux goûts et aux attentes de ses locataires.
Or, tout n’est pas forcément exactement comme on le souhaite quand on y emménage. De plus, les besoins et envies évoluent au fur et à mesure des années et notamment quand la famille s’agrandit…

C’est alors que la question des travaux se pose pour les locataires…

  • Je me suis décidée pour un appartement en location. Il est grand mais un peu « vieillot ». Puis-je repeindre les murs du logement loué pour les mettre à mon goût ?
  • Nous venons d’emménager dans une maison en location dont le jardin est ouvert sur la rue. Pouvons-nous installer une clôture et un portail afin de sécuriser le jardin pour mes enfants et garder mon chien au sein de la propriété ?
  • Locataire, puis-je installer une nouvelle cuisine pour remplacer celle qui a été placée par le propriétaire et qui date un peu ?
  • Nous sommes en location depuis 5 ans et l’endroit nous plaît. Mais nous venons d’avoir un deuxième enfant et il manque maintenant une chambre… Avons-nous le droit d’aménager une mezzanine dans l’appartement loué, ceci afin de créer un espace nuit pour le plus grand ?
  • En location dans mon appartement depuis de nombreuses années, je vieillis. Le propriétaire m’autorisera-t-il à faire changer la baignoire en une douche dans le logement que je lui loue ?

La règle : le locataire peut aménager son logement mais pas le transformer

Outre les travaux d’entretien et de réparations qui lui incombent légalement, le locataire peut effectuer librement des aménagements dans les lieux loués. Mais il ne peut pas transformer le logement sans une autorisation écrite du bailleur (art. 7 f de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

En l’absence de définition légale, la difficulté consiste à distinguer les simples aménagements des transformations soumises à autorisation préalable.
Les tribunaux ont eu à se prononcer à de nombreuses reprises sur cette question et apprécient au cas par cas.

Le locataire peut effectuer des travaux d’aménagement dans le logement loué  


Définition des travaux d’aménagement
Les aménagements peuvent être définis comme des travaux de décoration ou de pose de petits équipements facilement démontables sans détériorer le logement.


Exemples de travaux d’aménagement possibles en location

  • Le changement des papiers muraux.
  • La réfection de peintures.
  • La pose d’une cloison démontable.
  • La réalisation de travaux de confort ou de salubrité (pose d’une baignoire à la place d’un bidet).  

Ces derniers n’ont pas besoin d’être autorisés, le locataire peut les effectuer de son propre chef.

Location : puis-je repeindre les murs de la couleur de mon choix ?

Le locataire a le droit de repeindre les murs de la couleur de son choix, à condition que les couleurs et les motifs ne soient pas excentriques et ne rendent pas le logement inhabitable.

Le locataire ne peut pas effectuer des travaux de transformation sans l’accord de son propriétaire


Définition des travaux de transformation d’un logement
Les travaux de transformation d’un logement se caractérisent par un changement irréversible des lieux (à la différence des travaux d’aménagement).
Ce sont ceux qui affectent les parties ou les équipements essentiels du logement.


Exemples de travaux de transformation

  • Le percement de gros murs.
  • La suppression de cloisons.
  • L’élargissement d’une porte.
  • La suppression ou l’ajout d’un escalier.
  • La substitution d’un mode de chauffage par un autre.
  • La pose d’une nouvelle cuisine (à la place de la cuisine existante proposée par le propriétaire).
  • La mise en place d’une clôture reposant sur des poteaux coulés dans du béton...

Accord préalable propriétaire avant travaux : mode d’emploi
Pour réaliser ces travaux de transformation, le locataire doit avoir obtenu l’accord écrit préalable du propriétaire bailleur. En cas de contestation, c’est au locataire de démontrer que le propriétaire avait donné son accord. À défaut, les conséquences en fin de bail ne seront pas les mêmes.

Cas particulier : les travaux d'adaptation du logement suite à un handicap ou une perte d'autonomie

La loi
Si, locataire, vous êtes en situation de handicap ou de perte d’autonomie, la loi vous autorise à faire effectuer des travaux d’adaptation de votre logement, si ces derniers sont réalisés à vos frais.

La procédure à suivre 
Vous devez au préalable en faire la demande écrite à votre propriétaire bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception.
L'absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d'acceptation du bailleur.
À votre départ du logement, ce dernier ne peut pas exiger la remise des lieux en l'état.


À savoir : la liste des travaux ainsi que les modalités de mise en œuvre sont fixées par décret en Conseil d'Etat.


Location : le sort des aménagements et transformations en fin de bail

Désaccord possible en fin de bail
Au moment de l’état des lieux de sortie du logement loué, des désaccords entre le propriétaire et le locataire peuvent apparaître concernant des travaux effectués dans la location. Exemples :

  • Le propriétaire peut découvrir que le locataire a effectué des travaux qui ne « lui plaisent pas » dans l’appartement ou la maison qu’il loue (travaux réalisés sans son autorisation, ou non conformes avec ce qui avait été convenu).
  • Suite aux travaux qu’il a réalisés à ses frais, le locataire peut demander en fin de bail à son propriétaire un dédommagement financier, présentant l’argument qu’ils apportent une plus-value au logement loué.

Le désaccord qui peut en découler s’analyse différemment selon qu’il s’agit de simples aménagements ou de transformations.  


La règle
Les travaux de simple aménagement effectués par un locataire à ses frais restent acquis au propriétaire bailleur, sans que le locataire puisse réclamer un quelconque dédommagement à ce dernier ou au locataire suivant.
De son côté, le propriétaire ne peut pas exiger du locataire qu’il remette les lieux dans leur état antérieur.

Pour les travaux de transformation effectués par un locataire à ses frais, les conséquences sont différentes selon qu’ils ont été effectués avec ou sans l’accord du propriétaire.
Lorsqu’un accord écrit est intervenu, il doit préciser le sort des travaux en fin de bail. Si le locataire souhaite partager les frais ou se faire rembourser, l’accord doit le mentionner et le chiffrer.


À défaut d’accord écrit concernant ces transformations, le bailleur peut exiger, au départ du locataire, la remise en état des lieux aux frais de celui-ci, même si les travaux ont apporté une amélioration.
Une fois le locataire sorti du logement, le propriétaire peut retirer de la caution le coût de la remise en état des lieux. Il doit simplement être en mesure de montrer un devis (mais n’est pas obligé de faire les travaux par la suite).
Libre à lui aussi de conserver à son bénéfice les transformations effectuées.
Dans tous les cas, le locataire ne peut pas réclamer le remboursement de tout ou partie des frais engagés.


Attention, si les travaux mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local, le bailleur peut exiger la remise immédiate des lieux en l’état, sans attendre la fin du bail.

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Assurance habitation MMA © Altrendo-images/Thinkstock

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