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Vice caché après achat immobilier : quel recours ?

Vous avez récemment réalisé un achat immobilier, et ce beau moment a été gâché par la découverte d’un vice caché au sein de l’appartement ou de la maison : charpente dégradée, infiltrations d’eau en toiture, fissures... Quel est alors votre recours contre le vendeur ? Quel est le délai de prescription en cas de vice caché immobilier ?

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Si après un achat immobilier, un vice caché est découvert, plus recours sont possibles pour les acheteurs.
© shutterstock

Qu’est-ce qu’un vice caché en immobilier ?

Définition du vice caché
Le vendeur d’un bien immobilier n’est pas responsable des défauts apparents lors de la visite du logement, mais il l’est pour les défauts non visibles par l’acheteur, si ces derniers rendent le bien impropre à l'usage auquel on le destinait et/ou diminuent fortement son intérêt.
Ainsi, si l'acheteur avait eu connaissance de ce vice, il n'aurait peut-être pas conclu la vente, ou à moindre coût. Le défaut doit donc être suffisamment grave.
A savoir : la garantie des vices cachés est prévue aux articles 1641 à 1649 du Code civil.

Vice caché ne veut pas forcément dire « caché par le vendeur »…
Un vice caché est un défaut non apparent lors des visites de la maison ou de l’appartement, mais cela ne veut pas forcément dire que le vendeur l’avait caché. Ce dernier pouvait d’ailleurs ne pas en avoir connaissance…

Protection du vendeur en cas de vice caché

Le vendeur a la possibilité de s’exonérer de la garantie des vices cachés par une clause intégrée dans le compromis de vente du bien immobilier. Cette garantie s’applique uniquement aux défauts non connus du vendeur (particulier) et donc pas à ceux dont il avait connaissance et pour lesquels il n’a rien dit (mauvaise foi). La clause ne peut s’appliquer quand le vendeur est un professionnel.

Vice caché : quels sont les biens immobiliers concernés ?
La notion de vice caché en immobilier s’applique aussi bien pour une maison, un appartement, un parking (box) ou un terrain… C’est d’ailleurs une notion bien plus large que le seul secteur immobilier. On parle aussi par exemple de vice caché d’un véhicule.

Quelques exemples de vices cachés en immobilier

- Vice caché fondations maison : fondations instables, défectueuses...
- Vice caché chauffage : chaudière qui ne fonctionne pas ou mal dimensionnée.
- Vice caché charpente : charpente endommagée ou infestée d’insectes xylophages.
- Vice caché humidité : fuite de toiture, remontée d’eau par capillarité, mauvaise étanchéité…
- Vice caché fissures : importantes fissures dans un mur (cachées par une vigne vierge par exemple) ou au niveau du sol (cachées par une moquette par exemple).
- Vice caché terrain : instable, pollué…

J’ai découvert un vice caché suite à l’achat de ma maison ou de mon appartement…

La découverte d'un vice caché dans un logement peut parfois engendrer d’importants frais de réparation ou même remettre complètement en cause l’achat immobilier.

Délai de prescription des vices cachés : combien de temps pour réagir ?
Un acheteur peut constater la présence d’un vice caché dans la maison ou l’appartement qu’il a acheté et ce, même plusieurs mois après l’acte de vente immobilier chez le notaire. Par contre, quand un défaut a été découvert, l’acheteur doit en informer le vendeur et a ensuite 2 ans à partir de la découverte du vice caché pour intenter une action en garantie (et non pas à partir de la date d’achat du bien).

Vice caché : quels sont les types de recours possibles ?
En cas de vice caché, l’acheteur peut demander une révision du prix d’acquisition du bien immobilier (calculée en fonction du coût de réparation du vice caché) mais également faire annuler la vente (à condition de rendre le bien dans le même état qu'à l'acquisition).

A savoir

Le juge peut rejeter l'annulation de la vente s'il estime que le vice invoqué n'est pas d'une gravité suffisante pour annuler le contrat.

Est-ce possible de réclamer des dommages et intérêts en cas de vice caché ?
Les dommages et intérêts sont automatiquement dus lorsque le vendeur est un professionnel (agent immobilier par exemple) car ce dernier aurait dû de par son métier détecter le vice caché et en informer l’acheteur. Si le vendeur est un particulier, il faut prouver sa mauvaise foi pour prétendre à des dommages et intérêts.

Comment réagir en cas de vice caché immobilier ?

Acheteur, vous avez découvert un vice caché dans votre logement, les conseils pour obtenir réparation :

1- Tentez une conciliation à l’amiable
Informez le vendeur du vice caché par une lettre recommandée avec accusé de réception. Dans cette dernière, décrivez précisément les défauts constatés. Il est aussi préférable d’exposer clairement votre requête afin de résoudre le litige. Demandez une réponse dans un délai précis.

Vous avez un contrat de protection juridique ?

Détenteur d’un contrat de protection juridique, n’hésitez pas à contacter votre assureur pour davantage d’informations sur vos droits, obtenir des conseils par rapport à votre situation et éventuellement faire intervenir l’assureur pour une négociation amiable avec le vendeur.

2- En cas d’échec, une action en justice est possible
Sans réponse de votre vendeur ou si la conciliation à l’amiable a échoué, vous pouvez vous adresser au tribunal d’instance du lieu de situation du logement.

Etablir la preuve du vice caché

Pour que votre requête soit recevable, vous devez apporter la preuve que le vice caché était bien présent avant votre achat immobilier. Pour prouver la présence et l’importance du vice caché, il est nécessaire de produire une attestation d’un expert agréé par le tribunal et y associer si possible un devis de réparation.

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(2) Litige jusqu’à 40 000 € par litige porté devant une juridiction française et jusqu’à 20 000 € par litige porté devant une juridiction étrangère.