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IFI : quelles sont les règles du nouvel Impôt sur la Fortune Immobilière ?

Depuis le 1er janvier 2018, l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) est supprimé et remplacé par l’IFI, l’Impôt sur la Fortune Immobilière. Ce nouvel impôt, qui fonctionne globalement selon les mêmes règles que l’ISF, se démarque principalement de ce dernier par la nature du patrimoine qu’il cible, exclusivement immobilière.

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L’Impôt sur la Fortune Immobilière – IFI – remplace l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) depuis le 1er janvier 2018.
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Impôt sur la Fortune Immobilière : les grands principes d’imposition

Patrimoine immobilier de plus de 1,3 million d’euros

L’impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) concerne les contribuables dont le patrimoine immobilier net imposable est supérieur à 1,3 million d’euros.
Ce seuil est le même que pour l’ISF, à la différence que depuis le 1er janvier 2018, seul le patrimoine immobilier est concerné.
La plupart des placements financiers sont donc désormais exclus de l’assiette de l’IFI sous certaines conditions.

Ne sont donc plus taxables :

  • Les actions et obligations.
  • Les contrats d’assurance vie, à l’exception de ceux composés d’unités de compte représentatives d’actifs immobiliers. (Voir règle ci-dessous).
  • Ainsi que l’épargne-retraite.
    En effet, les plans d’épargne retraite populaire (PERP), les plans d’épargne retraite entreprises (PER Entreprises), ainsi que les contrats de retraite Madelin pour les travailleurs non-salariés, sont pendant la phase dite « de constitution » de l’épargne, non soumis à l’IFI. De plus, le capital constitutif de la rente n’entre plus dans l’assiette de l’impôt, puisque celle-ci ne porte uniquement que sur les actifs immobiliers.

Le patrimoine imposable à l’IFI 

IFI, la règle

Les actifs imposables, c’est-à-dire ceux dont la valeur doit être déclarée au titre de l’IFI, sont notamment :

  • Les biens immobiliers bâtis (à usage personnel ou donnés en location) et non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles), détenus en direct (y compris les biens en cours de construction au 1er janvier 2018).
  • Ceux détenus indirectement par l’intermédiaire de sociétés (une société civile immobilière par exemple).
  • Les parts de SCPI et d’OPCI, détenues en direct ou celles composant les unités de compte d’un contrat d’assurance vie par exemple.
  • Les contrats d’assurance vie et de capitalisation pour la fraction de la valeur de rachat au 1er janvier, représentative des actifs immobiliers imposables compris dans les unités de compte du contrat.

Important, attention à l’assiette du patrimoine immobilier

Est pris en compte l’ensemble du patrimoine immobilier détenu par le contribuable, son conjoint, son partenaire lié par un PACS ou son concubin et leurs enfants mineurs, dont ils ont l’administration légale de leurs biens.

IFI, les exceptions

Certains actifs immobiliers échappent totalement au patrimoine imposable à l’IFI notamment :

  • L’immobilier affecté à l’activité professionnelle du contribuable.
  • Les biens détenus par l’intermédiaire d’une société dont l’activité est industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, et dont le contribuable détient moins de 10 % du capital ou des droits de vote.
  • Les logements loués meublés sous le régime fiscal de la location meublée professionnelle.

Bon à savoir : nouvelles règles en cas de bien immobilier démembré

La mise en place de l’IFI instaure de nouvelles règles de prise en compte du démembrement de propriété d’un bien immobilier. Le principe reste l’intégration du bien dans le patrimoine de l’usufruitier pour sa valeur en pleine propriété. Des exceptions ont été prévues notamment lors d’une succession lorsque le conjoint survivant a choisi l’usufruit légal sur les biens du défunt (en l’absence de donation au dernier vivant). Dans ce cas, l’usufruitier et le nu-propriétaire sont imposés séparément sur la valeur de leurs droits respectifs déterminée en application d’un barème légal. La valeur de la nue-propriété d’un bien immobilier pourra dorénavant être imposable à l’IFI.

IFI, les abattements, déductions et réductions possibles

La plupart des règles ISF conservées pour l’IFI

La plupart des règles relatives aux abattements, déductions et réductions possibles qui étaient prévues dans le cadre de l’ISF sont conservées avec l’IFI. Ainsi :

  • Un abattement de 30 % sur la valeur de la résidence principale est applicable.
    Par exemple, si le redevable est propriétaire-occupant de sa maison d’une valeur d’1 million d’euros, sa valeur imposable ne sera que de 700 000 euros.
     
  • Les contribuables peuvent toujours déduire de leur actif imposable certaines dettes attachées à leur patrimoine immobilier.
    Avec le nouvel IFI, le législateur en a dressé une liste exhaustive. Parmi ces dettes, on retrouve notamment les emprunts immobiliers, les dépenses de travaux d’amélioration, de construction et d’agrandissement des biens immobiliers, ou encore la taxe foncière.

    A noter : les dettes afférentes à la résidence principale (emprunt pour l’acquisition de la résidence principale …) sont déductibles à concurrence de leur montant total sans pouvoir excéder la valeur imposable de la résidence principale (correspondant à 70 % de sa valeur).
     
  • Les dons au profit d’organismes d’intérêt général ouvrent toujours droit à une réduction d’impôt. Celle-ci est égale à 75 % de leur montant dans la limite de 50 000 euros.

Plafonnement de l’impôt

Le montant cumulé de l’impôt sur les revenus de 2017 et de l’IFI 2018 est, comme avec l’ISF, plafonné à 75 % des revenus perçus en 2017.

Le barème de calcul de l’IFI

Le barème de calcul de l’impôt reste le même que celui de l’ISF
Progressif, son taux varie de 0,5 % à 1,5 % en fonction de la valeur nette taxable du patrimoine immobilier, lorsque celui-ci excède 1,3 million d’euros : 

Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine 

Taux
applicable

N'excédant pas 800 000 €

0 %

Supérieure à 800 000 € et inférieure ou égale à 1 300 000 €

0,50 %

Supérieure à 1 300 000 € et inférieure ou égale à 2 570 000 €

0,70 %

Supérieure à 2 570 000 € et inférieure ou égale à 5 000 000 €

1 %

Supérieure à 5 000 000 € et inférieure ou égale à 10 000 000 €

1,25 %

Supérieure à 10 000 000 €

1,5 %

Mécanisme de décote de l’IFI  

En 2018, le mécanisme de décote est par ailleurs maintenu pour les contribuables dont le patrimoine immobilier déclaré se situe entre 1,3 million et 1,4 million d’euros. Le montant de cette décote est calculé selon la formule suivante : 17 500 € - 1,25 % de la valeur nette taxable du patrimoine. A titre d’exemple, pour un patrimoine de 1,35 million d’euros, l’IFI de 2 750 € sera réduit de 625 €, soit une imposition de 2 125 € après décote.

Bon à savoir : valeur du patrimoine immobilier IFI

La valeur d’un patrimoine immobilier au titre de l’IFI s’apprécie au 1er janvier de chaque année. Les changements que le contribuable peut connaître (mariage, divorce, naissance d’un enfant, vente d’un immeuble, investissement dans la pierre papier) n’affectera pas l’impôt dû au titre des éléments déclarés et ce, pour l’année en cours.

La déclaration de l’IFI en pratique

La déclaration de l’IFI se réalise à l’occasion de la déclaration d’impôt sur le revenu (formulaire 2042-IFI).

le regard de l'expert

Le conseil patrimonial MMA : misez sur l’assurance vie

La pierre a toujours été la valeur refuge dans le patrimoine des Français. Suite à l’adoption de l’IFI, nombreux sont ceux qui s’interrogent aujourd’hui sur la répartition idéale des actifs de leur patrimoine. Et c’est là que l’assurance vie en tant que « placement préféré » des Français reprend toute son envergure, puisqu’en dehors des supports immobiliers, elle devient totalement exonérée d’impôt sur la fortune.

Dans le cadre d’un contrat d’assurance vie multisupports, l’épargnant a ainsi la possibilité de répartir ses investissements entre le support en euros et une large gamme de supports en unités de compte(1) qui permettent de répondre à des profils d’investisseurs variés. N’oublions pas qu’en matière de conseil patrimonial, le maître mot reste la diversification de ses avoirs. Une répartition entre un patrimoine immobilier et financier en cohérence avec les objectifs exprimés par l’épargnant est la clé de l’équation.

(1) Les montants investis sur les supports en unités de compte ne sont pas garantis mais sujets à des fluctuations à la hausse ou à la baisse dépendant en particulier de l’évolution des marchés financiers. Cet investissement peut entraîner un risque de perte en  capital supporté par l’adhérent.