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Résidence principale : que se passe-t-il si un conjoint décède ?

Lorsqu’une personne décède, son époux, son partenaire de Pacs ou son concubin ne dispose pas des mêmes droits vis-à-vis de l’habitation occupée par le couple. Parce qu’il est important de savoir pour mieux se protéger, MMA vous propose dans cet article un décryptage de la loi et des conseils, selon les trois situations possibles : mariage, Pacs, union libre.

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En cas de décès dans un couple, celui ou celle qui reste n’a pas les mêmes droits sur le logement selon la situation du couple : marié, pacsé ou en union libre. Mieux vaut savoir en amont afin de se protéger mutuellement.
© Adobstock, Dragana Gordic

Décès : quels sont les droits du conjoint sur le logement du couple ?

En cas de décès, si le couple était marié, le conjoint survivant est relativement bien protégé par la loi :

  • Il hérite de tous les biens du défunt en l’absence d’enfants et d’ascendants de ce dernier. 
  • En présence uniquement d’enfant(s) commun(s), il a le choix entre l’ensemble de la succession en usufruit ou un quart en pleine propriété. 
  • En présence d’enfants du conjoint décédé, issus d’une autre union, il a droit au quart de la succession en pleine propriété, sans autre choix possible(1). Les enfants héritent du reste de la succession. 
  • En l’absence d’enfants, mais en présence d’ascendants (père/mère du défunt), il recueille la moitié des biens (deux ascendants vivants) ou trois quarts des biens (un ascendant vivant). 

Si le veuf ou la veuve ne choisit pas le plein usufruit de la succession ou s’il/elle n’hérite que d’une part des biens en pleine propriété, la question du maintien du conjoint survivant dans l’habitation du couple peut se poser. Que dit la loi ?

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Droit temporaire d’un an sur le logement
Que la résidence principale du couple ait été acquise en commun ou seulement par le conjoint décédé, son époux ou épouse a le droit de l’occuper gratuitement pendant un an, garnie du mobilier qui s’y trouve, et ce même en présence d’enfants (nés en commun et/ou d’une autre union).

Ce droit temporaire s’applique également si le logement était en indivision entre le défunt et un/des tiers (par exemple les enfants d’un premier mariage). Si ces derniers demandent au conjoint survivant une indemnité d’occupation, celle-ci devra être remboursée par la succession, au fur et à mesure de son paiement. 
Enfin, si le couple vivait en location, le veuf ou la veuve peut demander à ce que les loyers soient pris en charge par la succession, durant les 12 mois suivant le décès. Il ou elle avancera alors les sommes et se les fera rembourser par le notaire qui prélèvera les montants sur l’actif successoral du défunt.

Le droit temporaire au logement permet au conjoint survivant de jouir gratuitement du logement, pour une durée limitée d’un an. De ce fait, il ne doit aucune indemnité aux autres héritiers, ni pour l’occupation du logement, ni pour la jouissance du mobilier. Ce droit étant lié au mariage, il s’applique même si le conjoint renonce à la succession (en cas de dettes par exemple).

LE DROIT AU LOGEMENT NE CONCERNE QUE LA RESIDENCE PRINCIPALE

Le droit au logement, qu’il soit temporaire ou viager est limité à la résidence principale. La règle ne s’applique pas à la résidence secondaire. Il n’est pas non plus possible d’obtenir la jouissance de sa résidence secondaire en remplacement de ses droits sur sa résidence principale.

Droit permanent possible après la 1ère année
Si la résidence principale avait été achetée par les deux membres du couple, le conjoint survivant peut l’habiter jusqu’à son propre décès, même s’il se remarie. Pour cela, il doit exprimer dans l’année du décès son intention de bénéficier de ce droit permanent au logement (ainsi qu’à l’usage du mobilier) - appelé droit viager.


À savoir : le droit viager au logement est un droit d’usage et d’habitation. Aussi, le conjoint survivant doit habiter dans le logement au titre de sa résidence principale. Si en vieillissant, il s’avère que l’habitation n’est plus adaptée à sa situation, il peut la louer pour occuper un autre logement ou intégrer une maison de retraite.


Si le logement avait été acheté seulement par le défunt, le droit viager (permanent) au logement s’applique également si ce dernier appartenait au défunt, sauf mention contraire figurant dans un testament authentique (c’est-à-dire rédigé par devant notaire). 
Attention, si le bien était détenu par le défunt en indivision avec un tiers (par exemple ses enfants), le conjoint survivant ne bénéficie pas du droit viager au logement.
La valeur du droit viager vient en déduction de la part d’héritage que recueille le conjoint. S’il s’avère que celle-ci est supérieure à la part de succession lui revenant, il n’a rien à verser aux autres héritiers.

Si le logement était loué, passé la première année suivant le décès, le conjoint survivant peut continuer d’occuper le logement loué en payant les loyers, même si le bail avait été signé par le seul conjoint décédé. Dans ce cas, un transfert de bail au nom du conjoint survivant doit être demandé au propriétaire.

Priorité au conjoint survivant pour le rachat de la part du logement appartenant au défunt 
Le conjoint survivant est également privilégié dans l’accès à la propriété de sa résidence principale. En effet, s’il hérite d’une quotité en pleine propriété et souhaite racheter aux héritiers leurs parts pour devenir pleinement propriétaire, il peut demander au juge l’attribution préférentielle du logement et de son mobilier. Si sa part dans la succession est inférieure à la valeur de la part du défunt dans le logement, le conjoint survivant doit alors payer une soulte aux autres héritiers pour acquérir pleinement l’habitation.

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Droit au logement suite à décès : que se passe-t-il si le couple était pacsé ?

En cas de décès de l’un des deux partenaires, le Pacs permet seulement au survivant de bénéficier d’un droit temporaire au logement. 

Droit temporaire d’un an sur le logement
En vertu de ce droit temporaire, lorsque l’un des partenaires du Pacs décède, le survivant bénéficie d’un droit d’occupation d’une année pour le logement qui constituait sa résidence principale au moment du décès, même s’il n’était ni titulaire du bail, ni propriétaire. 

Pas de droit viager
Dans le cas où le logement a été acheté en commun ou uniquement par le défunt, pour que le partenaire survivant puisse rester dans l’habitation de manière permanente et que le logement ne soit pas vendu dans le cadre de la succession, il faut soit qu’il y ait eu legs du défunt dans le cadre d’un testament (respectant la réserve héréditaire en présence d’héritiers réservataires), soit que le partenaire de Pacs survivant rachète aux héritiers la part du défunt (ou tout le logement s’il n’était pas partiellement propriétaire du bien).

Si le logement était loué et que le bail a été signé par les deux partenaires pacsés, il n’y a aucune démarche à effectuer. En revanche, un transfert de bail est nécessaire si le contrat a été conclu au nom du seul partenaire décédé.

LOGEMENT : COMMENT PROTEGER DAVANTAGE SON PARTENAIRE DE PACS ?

En termes de succession, le Pacs n’est pas aussi protecteur qu’un mariage, car les partenaires ne sont pas héritiers l’un de l’autre. Votre protection mutuelle passe notamment par des dispositions testamentaires : 

  • Le legs en cas de décès de votre quote-part du logement au partenaire survivant, de manière à ce qu’il soit assuré de pouvoir y vivre jusqu’à son propre décès. Mais ce legs n’est pas toujours possible en présence d’enfants héritiers du fait de la réserve héréditaire, part minimale du patrimoine leur revenant de droit. 
  • Le legs de l’attribution préférentielle au partenaire survivant, si le legs décrit ci-dessus n’est pas envisageable. Celui-ci permet de faire bénéficier son partenaire d’une priorité d’achat du logement ou de sa part du logement lors de la succession. 
  • Enfin, outre la rédaction d’un testament protecteur, il est primordial que chaque partenaire souscrive un contrat d’assurance vie, afin de se protéger mutuellement, selon le schéma décrit pour les couples mariés.

Le testament étant indépendant du Pacs, si les deux partenaires choisissent de rompre, il faudra penser à modifier les legs établis dans le testament.

Pas de droit au logement pour le concubin survivant, si le couple vivait en union libre…

Contrairement au mariage et au Pacs, l’union libre n’offre au compagnon survivant aucune protection en cas de décès de son concubin. Le droit au logement, qu’il soit temporaire ou permanent, n’existe pas pour celui qui reste. 

Si le logement a été acheté en commun
En l’absence de mesures testamentaires contraires, la part du logement en indivision du concubin décédé revient à ses héritiers qui peuvent décider de la vendre. Toutefois, en présence d’enfants mineurs nés de l’union, le concubin survivant peut demander à un juge le maintien de l’indivision. La quote-part du défunt pourra alors être cédée par les héritiers seulement à la majorité des enfants. 

Si le logement a été acquis uniquement par le défunt
Non seulement le concubin n’a aucun droit, mais les héritiers peuvent lui demander de quitter le logement dans les plus brefs délais. 

Si le logement était loué
Le concubin peut rester dans le logement si le bail a été cosigné. Dans le cas où le contrat de location avait été signé par le seul défunt, son compagnon peut demander le transfert du bail, à condition que celui-ci date de plus d’un an et que le concubinage ait été notoire. Il devra alors faire la preuve de la vie commune en présentant des factures ou des attestations de proches. Si le bail avait été signé depuis moins d’un an, un nouveau bail doit être conclu.

Quelles solutions pour protéger son compagnon ou sa compagne ?
Les liens de concubinage ne comptent pas vis-à-vis de la loi, en cas de décès d’un membre du couple. Il convient donc de prendre des mesures de son vivant pour se protéger mutuellement, par exemple : 

  • Se marier ou se pacser pour une meilleure protection mutuelle.
  • Si le choix est fait de rester en union libre, prévoir un testament et au sein de celui-ci, des dispositions en faveur de son concubin, tout en respectant la réserve successorale s’il y a des enfants. Mais attention, un testament lui transmettant le logement constitue une protection mais, étant considéré que le concubin est assujetti à des droits de succession à hauteur de 60%, autant dire qu’il lui sera difficile de rester dans le logement avec ce niveau de taxation. Dans tous les cas, il est important de rencontrer un notaire pour envisager avec lui les moyens de protection possibles pour le couple, en tenant compte de la situation personnelle de chacun. 
  • Acheter un logement en commun (même si la protection est relative). 
  • Souscrire chacun un contrat d’assurance vie et désigner son concubin comme bénéficiaire en cas de décès. Les contrats d’assurance vie sont en effet particulièrement intéressants du fait de leur fiscalité privilégiée en matière de succession. Les abattements spécifiques – 152 500 ou 30 500 euros – applicables en fonction de l’âge de l’assuré lors du versement des primes (avant ou après ses 70 ans) permettent de transmettre un capital en limitant au maximum l’imposition. Ce capital peut permettre à la personne qui reste de racheter la part du logement appartenant au défunt pour conserver le logement.
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Protection Juridique : être bien accompagné en cas de litige

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(1) Excepté si une donation au dernier vivant a été mise en place.
(2) Le tarif d'assurance affiché a été calculé à titre indicatif pour une habitation n’étant pas équipée d’une piscine, d’installation produisant de l’énergie électrique, d’un mode de chauffage au bois, ne comportant pas de toiture vitrée ou translucide ni de véranda, ne comportant pas de dépendances : pour un appartement possédant une seule pièce de moins de 40 m² se situant en étage intermédiaire dont la surface totale est inférieure à 90 m2. Exemple d’un locataire souscrivant une assurance habitation pour sa résidence principale à Laval. Habitation n’ayant pas eu de sinistres au cours des 3 dernières années et n’ayant pas fait l’objet d’une résiliation par un assureur précédent. Cotisation mensuelle TTC du contrat Habitation MMA (CG410) formule Mini Prix, Essentielle et Confort au 27/08/2018.
(3) Contrat de Protection Juridique MMA : nos prises en charge sont faites en application des conditions, limites, exclusions de garanties qui sont précisées dans les Conditions Générales et les Conditions Particulières du contrat. Les garanties Protection Juridique MMA sont assurées et gérées par COVEA Protection Juridique. Covéa Protection Juridique - Société anonyme, au capital de 88.077.090,60 euros – RCS Le Mans 442 935 227 - Siège social : 33, rue de Sydney – 72045 Le Mans Cedex 2 - Entreprise régie par le code des assurances.

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