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Acquérir la mitoyenneté d’un mur appartenant au voisin

La propriété de votre voisin est bordée par un mur installé en limite séparative avec votre terrain. Celui-ci a été construit par ses soins (peut-être il y a fort longtemps et peut-être par son prédécesseur) et il en est propriétaire. Comme il borde votre jardin, vous souhaitez en acquérir la mitoyenneté. Que dit la loi ? Comment procéder ?

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La loi vous autorise à demander la mitoyenneté d’un mur, en limite de propriété, appartenant à votre voisin.
© Shutterstock

Acquisition de la mitoyenneté d’un mur : que dit la loi ?

Mur privatif en limite de propriété 
Si votre voisin a construit un mur privatif (c’est-à-dire qu’il l’a érigé sur son propre terrain et à ses frais), et que ce dernier se situe en limite de votre terrain, la loi vous autorise à en acquérir la mitoyenneté (art. 661 du Code civil).
Vous devez alors rembourser à votre voisin la moitié de la dépense de construction et la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti.

Ce droit est imprescriptible
Cela signifie que vous pouvez l’exercer même si le mur a été construit il y a plus de 30 ans.
En outre, il s’agit d’un droit absolu, auquel votre voisin ne peut pas s’opposer.
 


Attention, si le mur de votre voisin a été construit à l’intérieur de sa propriété et qu’il a laissé un espace l’éloignant de la limite de propriété, vous ne pouvez pas lui demander d’acheter la mitoyenneté du mur.


Ce que votre voisin ne peut pas faire
En revanche, votre voisin ne peut pas vous imposer la mitoyenneté du mur de clôture privatif qu’il a construit seul.
Il ne peut donc vous imposer de prendre en charge une partie de son coût de construction et du sol.
Ainsi, si votre voisin a fait construire, sans votre accord, un mur à cheval sur la limite séparative de vos terrains, il y a empiètement sur votre propriété.
Vous pourrez dans ce cas demander soit la démolition du mur ou son rabotage(1), soit acquérir sa mitoyenneté mais uniquement à l’amiable (contre paiement de la moitié du coût de la construction).
En effet, si vous engagez un recours devant le tribunal, le mur sera démoli car les juges refusent d’appliquer les règles sur la mitoyenneté en cas d’empiètement(2).

(1) Cass. Civ. 3e du 10.11.16, n° 15-25113.
(2) Cass. civ. 3e du 19.02.14, n° 13-12107.

A savoir

L’acquisition peut être limitée à une partie du mur, dans le sens de la longueur ou de la hauteur, mais elle doit toujours porter sur la totalité de son épaisseur.

Les conditions à réunir
Vous pouvez acheter la mitoyenneté du mur du voisin s’il a été édifié en limite de propriété.
Toutefois, vous ne le pouvez pas si votre voisin a pris soin de le construire en retrait de quelques centimètres par rapport à cette limite.
Par ailleurs, seuls les murs construits en « dur » sont concernés, à l’exclusion de tout autre type de clôture. Peu importe, en revanche, qu’il s’agisse d’un mur séparatif de deux terrains (mur de clôture), du mur-pignon de la maison voisine, ou de toute autre construction.

UNE QUESTION SUR LA MITOYENNETÉ D’UN MUR ?
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Achat de mitoyenneté d’un mur : conclure une convention avec le voisin

La loi ne détaillant pas la marche à suivre, nous vous conseillons d’abord de faire part à votre voisin de votre intention d’acheter la mitoyenneté de son mur, de vive voix ou par courrier.
S’il ne s’y oppose pas, vous constaterez l’accord intervenu dans un acte notarié qui sera publié au Service de publicité foncière (ex. Conservation des hypothèques). Ainsi, la cession de mitoyenneté sera opposable à tous les propriétaires successifs de l’un ou l’autre terrain.  

Cette solution amiable n’est toutefois envisageable que si vous vous entendez tant sur le principe que sur les conditions financières de l’opération. En pratique, le recours à une expertise est généralement nécessaire pour fixer le prix de la cession.

Qui paye les frais liés à l’achat du mur ?

Honoraires de l’expert, du notaire, frais d’acte, de publication, et droits de mutation dus au fisc. Normalement, ces frais sont à votre charge en tant qu’acquéreur.

Achat de mitoyenneté d’un mur : le recours au tribunal en cas de désaccord

Si vos démarches amiables n’aboutissent pas, vous pourrez assigner votre voisin devant le tribunal de grande instance. La cession de mitoyenneté étant prévue par la loi, le tribunal ne pourra que l’imposer, quitte à nommer un expert pour en évaluer le prix (la procédure rapide du référé étant utilisable pour la désignation de l’expert).
Le jugement, qui constituera votre titre de propriété mitoyenne, sera ensuite publié au Service de publicité foncière afin qu’il s’impose à tous.
Les frais de la procédure devront a priori être supportés par vous-même (acquéreur de la mitoyenneté). Toutefois, le tribunal pourra décider d’en mettre la totalité ou une partie à la charge du vendeur, puisque son refus aura été à l’origine du procès.

Renoncer à la mitoyenneté d’un mur

Tout propriétaire d’un mur mitoyen peut renoncer à la mitoyenneté et être ainsi libéré de l’obligation de participer aux dépenses d’entretien et de reconstruction du mur (art. 656 du Code civil).

Cette renonciation est possible unilatéralement, même si la mitoyenneté a été imposée lors d’une procédure de clôture forcée, mais elle ne peut intervenir lorsque le mur mitoyen soutient un bâtiment ou un terrain.
Si vous renoncez à la mitoyenneté du mur, le propriétaire voisin devient seul propriétaire du mur et du sol sur lequel il est édifié.
Si, par la suite, vous souhaitez récupérer la mitoyenneté du mur, il faudra l’acquérir de nouveau.

Comment procéder ?
En pratique, vous devez informer clairement votre voisin de votre décision d’abandonner la mitoyenneté, en lui adressant une lettre recommandée avec avis de réception, rappelant la règle posée par l’article 656 du Code civil.
Pour être certain que cette renonciation sera opposable à tous, il faut la faire constater par un notaire. Ce dernier établira un acte qui sera publié au Service de la publicité foncière.

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