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Avant de faire construire, tenez compte des risques du terrain

Après des mois de recherche, ça y est ! Vous avez enfin trouvé votre terrain. Mais méfiance, ne négligez pas d’étudier le terrain et les risques qu’il peut comporter. Voici les points essentiels à prendre en compte.

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Avant de vous lancer dans la construction de votre maison, pensez à vérifier que votre terrain est viable. Seul un professionnel pourra vous accompagner dans cette démarche.

Construction : certains terrains présentent des sols naturellement instables

Sols hétérogènes, terrains en pente, carrières/mines/marnières… sont autant de situations qui peuvent mettre en danger votre construction. 

On parle d’hétérogénéité des sols quand les couches de ces sols présentent des qualités différentes. Ceux-ci n’ont alors pas non plus les mêmes résistances et des tassements irréguliers peuvent engendrer des mouvements dans la structure du bâtiment et des fissures. Sous l’effet du poids de la construction, des terrains remaniés comme les remblais peuvent aussi se tasser. L’Agence Qualité Construction estime le coût moyen de réparation de 22 000 euros par sinistre.

Sur les terrains en pente, on assiste davantage à des phénomènes de glissement, qui peuvent être aggravés par les eaux de ruissellement. Il vous faudra être vigilant face à la présence d’ouvrages annexes tels que les clôtures ou murs de soutènement, mais aussi à la proximité de falaises.

De manière générale, les cavités souterraines dues à l’activité humaine (mines, carrières ou marnières) ou simplement naturelles (sols gypseux ou karstiques) sont souvent sources d’affaissement et d’effondrement des sols. Laissant d’énormes vides invisibles en surface, il est important de bien se renseigner sur la nature du terrain avant tout achat en vue d’une construction ou en cas de rénovation lourde.

Enfin, la nature argileuse de certains sols, sous l’effet de la sécheresse ou de forte humidité, peuvent se rétracter ou se gonfler et impacter les fondations et les structures du bâtiment. On parle du phénomène de « retrait-gonflement » des argiles.

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Certaines zones présentent un risque de catastrophe naturelle identifié 

Risque d’inondation
Parmi les catastrophes naturelles les plus courantes en France, les inondations se placent en première ligne, touchant un Français sur quatre. Elles surviennent souvent très rapidement, provoquant des crues torrentielles, des coulées de boues ou des ruissellements, et deviennent alors très dangereuses pour votre sécurité et celle de vos proches. 
Elles peuvent également être plus progressives suite à un débordement de rivière ou une montée de nappe phréatique. Même prévisibles, elles restent une source de dégradation des matériaux et ne manquent pas de perturber le réseau d’assainissement.


A savoir : même si le terrain n’est pas en zone inondable, il peut être inondé, par exemple, suite aux écoulements des eaux pluviales lors de fortes précipitations (si le terrain est sur le chemin d’écoulement des eaux pluviales, notamment dans les zones urbanisées, il y a risque de montée des eaux).


Risque sismique
Dans l’Hexagone, plus de 21 000 communes se trouvent en zones de sismicité, dont 9 500 maisons individuelles. Si l’on connaît les régions sensibles, on ne peut prévoir l’arrivée d’un séisme ! Les secousses se transmettent aux constructions par le sol, il peut y avoir des chutes de cheminées par exemple, voire des dégâts plus graves comme la dégradation des structures ou l’effondrement de votre construction.

CATASTROPHES NATURELLES : LES RISQUES DIFFERENT EN FONCTION DE LA ZONE GEOGRAPHIQUE DU TERRAIN

Quelques exemples de risques qui peuvent affecter votre terrain :

- L’érosion du littoral.
- La submersion marine le long des côtes.
- Les couloirs d’avalanche et chutes de pierres en montagne.
- Les feux de forêt si le terrain est placé dans une zone boisée ou aride (garrigue par exemple).
- Le risque lié à la grêle : il existe en effet des couloirs de grêle où celle-ci tombe très fréquemment…

Certaines zones sont associées à des risques particuliers

Présence de radon, gaz naturel nocif pour la santé
Le radon présent notamment dans les sols granitiques peut remonter dans le logement. Ce gaz radioactif est dangereux pour la santé. 

Présence de termines, mettant en danger toute construction en bois
Les termites, de leur côté, sont friandes de bois et s’y installent et s’en nourrissent jusqu’à provoquer la destruction des structures. A noter que plus de 50 départements sont touchés.

Présence de mérules, champignons qui ravagent les parties en bois des maisons
Le Nord et l’Ouest de la France sont particulièrement touchés par ce fléau des habitations qui ne cesse de s’étendre.

 

DES RISQUES TECHNOLOGIQUES PEUVENT EGALEMENT ENTRER EN JEU

Les risques liés aux terrains ne sont pas tous d’origine naturelle. Les exploitations de l’homme peuvent également entraver la qualité de vie et la sécurité des habitants d’un logement construit dans une zone à risques. Dans ce cas, il est souvent plus sage de construire ailleurs…

Présence de réseaux et canalisations sur le terrain
La présence de réseaux de transport et de distribution ou de canalisations sous le terrain mais aussi au niveau aérien (comme par exemple une ligne à haute tension).
Présence d’un risque industriel à proximité du terrain
Toute exploitation industrielle ou agricole susceptible de créer des risques ou de provoquer des pollutions ou nuisances (classée ICPE).
Présence de polluants (air, eau, sol)
Des substances chimiques et/ou des polluants potentiellement dangereux présents dans l'air, l'eau et/ou le sol. Des travaux de dépollution seront obligatoires sur un terrain pollué par des rejets industriels ou agricoles.

 

La règle de base pour toute construction

C’est votre projet de construction qui doit s’adapter au terrain choisi et non l’inverse.

Pour prévenir tout risque au niveau du terrain, mieux vaut bien les identifier et les éviter par de simples mesures de prévention. Pour cela, il est important de s’assurer de deux choses avant toute signature :

  • Identifier les risques et leurs impacts sur la construction.
  • Prévoir des clauses spécifiques liées à l’achat :

-    Une clause autorisant l’accès au terrain afin de procéder à d’éventuels sondages.
-    Une clause résolutoire qui vous permet d’annuler l’achat en cas de découverte de risques remettant en cause le projet.

A savoir : dans un grand nombre de localités, la validation du permis de construire sera soumise à une étude de sol.
 



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S’informer sur les risques du terrain avant tout achat

Internet et ses nombreuses sources

Le web regorge d’informations et de sites pour vous permettre d’évaluer au mieux l’état d’un terrain avant achat. Voici une liste non exhaustive :

  • Les sites internet des préfectures et des Directions départementales du Territoire (DDT), via le document sur les risques majeurs.
  • Le site internet de l’Institut Géographique National (IGN) peut vous apporter des précisions sur l’historique du terrain, comme savoir s’il s’agissait d’une décharge ou d’une ancienne forêt.
  • Site officiel majeur pour l’identification des risques terrains, le site gouvernemental Géorisques permet d’obtenir un état des lieux des risques sur une zone donnée (une commune, une adresse précise). Il inventorie également les catastrophes naturelles déclarées dans la zone.
  • Concernant le risque de catastrophes naturelles : vous pouvez télécharger le guide Catastrophes naturelles, assurance & prévention de la Mission Risques Naturels (MRN) .
  • Des sites plus spécifiques en fonction d’une problématique donnée : 
    -      Inondations : consultez le site internet gouvernemental Prévention des risques majeurs ainsi que le site internet de la DREAL (Direction Régionale de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement) de votre région et celui de la DDT (Direction Départementale des Territoires).
    -     Termites : consultez le site internet gouvernemental Ecologie.gouv.fr. 
    -     Carrières, cavités souterraines : Téléchargez le dossier du magazine du site Ineris.fr.
    -     Pollution des sols : informez-vous sur le site gouvernement Géorisques

La visite et l’observation des lieux

Acheter un terrain ne peut pas se faire à distance ou virtuellement ! La visite doit donc être particulièrement soignée.

  • Si vous avez eu un coup de cœur pour un terrain situé « Allée des Peupliers » en bordure d’une rivière. 
    Attention : les noms de rues, la présence de certains végétaux ou de cours d’eau avoisinants doivent vous mettre la puce à l’oreille. 
    Qui dit « peupliers » dit « eau en sous-sol », par exemple. Demandez-vous alors si le terrain est stable…
  • Attention également à l’aspect de la surface du terrain : plat, en pente… cela peut engendrer des risques.
  • Regardez l’état des constructions voisines. Elles peuvent vous en apprendre sur votre construction future : y a-t-il des fissures ? Quel est leur mode constructif ? N’hésitez pas à questionner les habitants…
  • Le terrain dont vous rêvez se situe au cœur d’une zone urbanisée mais est resté sans construction jusque-là : pourquoi ? est-il sur des carrières ou d’anciennes mares ? Là encore, cela doit vous interpeller !

Les autres informations 

  • La mairie de la commune où vous souhaitez vous installer peut aussi être une source d’informations. Consultez les documents d’urbanisme et les plans de prévention des risques (PPRN, PPRM et autres PPRT). 
  • Les Conseils d’architecture, d’urbanisme et d’environnement (CAUE) seront aussi de bons conseils.
  • Enfin, les documents notariés pourront vous informer sur l’historique du terrain ou la présence de cavités souterraines. 
    Vous aurez accès aux documents d’hypothèque du terrain. Le document intitulé « Information de l’acquéreur et du locataire de biens immobiliers » (IAL), que doit obligatoirement fournir le vendeur, vous indiquera la nature du ou des risques liés au terrain.

Demander une étude de sol (étude géotechnique) pour identifier tout risque lié au terrain

Vous aurez beau avoir visité les lieux, fait des recherches sur Internet ou consulté votre notaire, si un risque existe, seul un professionnel/expert pourra vous aider. Dans ce cas, l’étude de sol s’impose.

Excepté pour détecter la présence de termites ou de radon, l’étude de sol est efficace dans la plupart des risques. Appelée aussi étude géotechnique, elle doit être réalisée par un professionnel qualifié, le géotechnicien. 
Les données qu’il tirera de son analyse du sol seront reprises lors de la conception d’ensemble et le calcul des fondations de votre future maison. Elles serviront également à la réalisation de la structure de l’habitation si vous êtes en zone sismique.

Après une étude de sol, une étude technique de la maison peut être utile afin de mieux dimensionner la structure de celle-ci.
 

UN RISQUE EST IDENTIFIE, QUE FAIRE ?

Si l’étude géotechnique révèle un risque terrain, trois options sont possibles :

  1. Adapter techniquement le projet. Il vous en coûtera toujours moins cher d’intégrer les adaptations dès la conception plutôt que d’attendre la fin du projet.
  2. Modifier le projet initial si les risques ne sont pas maîtrisés.
  3. Changer de terrain si les risques ne peuvent pas être maîtrisés.

Soyez attentif au chiffrage des solutions retenues, tant dans le forfait du contrat de construction que dans les devis des entreprises, et n’hésitez pas à comparer pour faire le bon choix pour vous. 

Enfin, pensez à contacter votre assureur afin de voir si vous seriez couvert en cas de sinistre.

Pour plus d’informations, téléchargez le document AQC (Agence Qualité Constuction) - « Avant de construire, prendre en compte les risques du terrain ».
© Shutterstock
Des garanties solides pour votre crédit immobilier

Lorsque vous contractez un prêt immobilier, souscrire une assurance emprunteur garantit la prise en charge de tout ou partie de votre crédit face aux aléas de la vie.

  • En cas d’incapacité temporaire totale de travail : MMA prend en charge(2) des échéances de votre prêt.
  • En cas de reprise du travail à temps partiel thérapeutique : MMA peut prendre en charge 50% du montant de vos échéances(2) (3).
  • En cas d'invalidité permanente partielle(2)(4) : MMA prend en charge 50% des échéances de votre prêt immobilier. 
  • En cas d'invalidité totale(4), la prise en charge correspond à 100% de l’échéance du prêt ou le remboursement du capital restant dû.
  • En cas de décès(2) : si vous avez décidé d’assurer 100% du prêt, MMA verse le capital restant dû à votre banque. Tranquillité garantie pour votre famille.
  • Et pour vous soulager un peu plus, MMA vous rembourse(2) les cotisations de votre Assurance Emprunteur MMA en cas de prise en charge de vos échéances de prêt.

(1) Le tarif d’assurance ci-dessus a été calculé à titre indicatif pour une habitation n’étant pas équipée d’une piscine, d’installation produisant de l’énergie électrique, d’un mode de chauffage au bois, ne comportant pas de toiture vitrée ou translucide ni de véranda, ne comportant pas de dépendances : pour un appartement possédant une seule pièce de moins de 40 m² se situant en étage intermédiaire dont la surface totale est inférieure à 90 m2. Exemple d’un locataire souscrivant une assurance habitation pour sa résidence principale à Laval. Habitation n’ayant pas eu de sinistres au cours des 3 dernières années et n’ayant pas fait l’objet d’une résiliation par un assureur précédent. Cotisation mensuelle TTC du contrat Habitation MMA (CG410) formule Mini Prix, Essentielle et Confort au 27/08/2018.
(2) Dans les conditions, limites et exclusions de garanties fixées au contrat et en fonction du pourcentage du prêt assuré.
(3) Si vous êtes autorisé à reprendre votre activité professionnelle à temps partiel pour motif thérapeutique à l’issue d’une Incapacité Temporaire Totale de travail par suite de maladie ou d’accident, l’assureur verse au(x) bénéficiaire(s), 50% du montant des échéances de remboursement du (des) prêt(s) ou des loyers du (des) crédit(s)-bail(s) garanti(s), affecté de la quote-part assurée.
(4) Invalidité partielle : degré d’invalidité supérieur ou égal à 33% et strictement inférieur à 66% - Invalidité totale : degré d’invalidité supérieur ou égal à 66%.

Source générale de rédaction 
« Avant de construire – Prendre en compte les risques du terrain » - Publication AQC – sept. 2014