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Maison ou appartement à vendre : quel prix fixer ?

Pour vendre votre maison ou votre appartement dans les meilleures conditions, vous devez l’évaluer au plus près du prix du marché. Comment procéder ? À qui faire appel pour estimer le prix de son bien immobilier ? Quelles sont les erreurs à ne pas commettre ?

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Fixer le bon prix pour sa maison ou son appartement est la condition nécessaire pour le vendre dans les meilleurs délais.
© iStock

Fixer le bon prix pour sa maison ou son appartement est la condition nécessaire pour le vendre dans les meilleurs délais.
Évaluer son bien immobilier est la première difficulté que rencontrent les propriétaires.

Comment se faire une première idée du prix de son bien immobilier ?

Les prix moyens au mètre carré par ville ou par quartier, publiés dans la presse spécialisée ou par les notaires, trop généraux, ne permettent pas de déterminer la valeur exacte de votre logement.

Ne commettez pas l’erreur de faire votre propre estimation à partir des ventes réalisées dans votre quartier ou dans votre copropriété.
En effet, un appartement au rez-de-chaussée en mauvais état ne se vendra pas au même prix que celui du 5ème étage, rénové et doté d’une terrasse.
Dans un même immeuble, l’étage, la distribution, la vue et l’état intérieur peuvent faire varier les prix de 5 % à 20 %.
Ne vous fiez pas non plus aux prix figurant sur les petites annonces, car, d’une part, vous ne connaissez pas les biens et, d’autre part, il s’agit des prix de mise en vente, non des prix de vente.

1- Utiliser internet pour estimer le prix de sa maison ou son appartement

Une évaluation assez précise de votre bien immobilier peut être obtenue sur Internet.
Des sites spécialisés (drimki.fr, e city.com, meilleursagents.com, pap.fr…) le permettent, si vous répondez avec objectivité et impartialité à leurs questions.

Pour obtenir une estimation plus fine : De particulier à Particulier (PAP), par exemple, propose des évaluations en ligne (comptez 49 euros).
Des évaluations sur visite sont également possibles en région parisienne. Mais pour cette prestation, comptez alors de 240 euros pour un studio à 950 euros pour une maison de sept pièces.

UN SERVICE GRATUIT MMA POUR ESTIMER LA VALEUR DE VOTRE BIEN IMMOBILIER

Estimer le prix de votre maison ou de votre appartement n'est jamais évident :

  • Un prix trop élevé détournera les acheteurs potentiels.
  • Un prix trop bas diminuera le gain que vous pouvez escompter de cette vente.

Grâce à MMA, évaluez gratuitement la valeur de votre bien immobilier en toute simplicité et comparez-le au prix moyen de votre quartier !

> Estimation Prix Maison – Appartement

2- Recourir aux bases de données des notaires et du fisc pour estimer la valeur de son bien immobilier

Si vous habitez l’Île-de-France, le site Immo Notaires Argus vous permet, moyennant 10 euros, de consulter les références de transactions portant sur des logements à Paris et en Île-de-France, dont vous aurez précisé les dénominateurs communs (adresse, quartier, superficie, nombre de pièces…).

Pour un bien situé en province, votre notaire peut interroger la base de données Perval, accessible uniquement par son biais. Ce dernier peut compléter les résultats obtenus grâce à cette base de données par une expertise approfondie de votre logement, qu’il effectuera lui-même.


Comptez alors 500 euros HT pour un appartement et 700 euros HT pour une maison, lorsque le notaire dispose du label notexpert® (liste sur www.immobilier.notaires.fr).


Autre piste à exploiter : le site internet Patrim Usagers
Le service en ligne de la Direction générale des finances publiques (DGFIP) peut vous aider à déterminer la valeur de votre bien immobilier, maison ou appartement.
Gratuit, il couvre l’ensemble du territoire français, à l’exception de l’Alsace-Moselle et de Mayotte.
En théorie, ce service est limité aux besoins d’une déclaration d’IFI, de succession, de donation, d’un contrôle fiscal ou d’une procédure d’expropriation, mais vous ne serez pas sanctionné si vous l’utilisez pour une évaluation.


Avant d’accéder à Patrim Usagers, munissez-vous de vos identifiants de connexion : votre numéro fiscal (à 13 chiffres) et votre numéro de télédéclarant (à 7 chiffres) qui figurent sur votre feuille d’impôt, et votre revenu fiscal de référence, qui est inscrit sur votre dernier avis d’imposition.


3- Faire appel à un agent immobilier pour estimer votre maison ou votre appartement

Internet et les bases de données vous donneront une première idée du prix de votre logement. Mais sachez qu’en pratique, vous ne pourrez pas vous en contenter si vous voulez vendre au meilleur prix.
En réalité, il s’avère difficile de faire l’impasse sur l’intervention d’un professionnel, du moins au stade de la fixation du prix de vente.

Connaissant bien le marché local, les agents immobiliers sont les plus à même d’évaluer votre bien. Ils assurent cette prestation gratuitement, en espérant décrocher ensuite un mandat de vente. Autant profiter de cette opportunité (bien entendu, ne signez aucun mandat si vous ne souhaitez pas confier la vente à l’agence).

Mais attention, même si cette pratique a tendance à se raréfier, certains agents immobiliers surestiment le bien pour appâter le vendeur, avec l’idée de le convaincre, ensuite, s’ils ont obtenu le mandat, de baisser le prix.
D’autres, au contraire, sous-évaluent un peu le bien afin, si la vente leur était confiée, de trouver aisément un acheteur et de percevoir plus vite leurs honoraires.

ESTIMATION DE VOTRE MAISON OU DE VOTRE APPARTEMENT : LE CONSEIL MMA

Faites estimer votre bien par plusieurs agences immobilières, afin de mieux cerner le prix du marché. Si leurs estimations sont proches, c’est signe, a priori, qu’elles sont fiables.
Vous pourrez alors vous en servir pour déterminer votre prix de vente de votre maison ou votre appartement.

4- S’adresser à un expert immobilier pour une estimation objective

Pour disposer d’une estimation objective, vous pouvez vous adresser à un expert immobilier. Il va relever les problèmes que ne verrait pas forcément un agent immobilier.

Par exemple, en copropriété, pour annexer des parties communes à un logement, il faut une autorisation votée en assemblée générale. Si votre futur logement a été agrandi via une telle annexion avec un simple accord tacite de la copropriété, ce peut être désastreux au moment de la vente.

Les services d’un expert immobilier ont un coût : si les estimations des agents immobiliers sont gratuites, la note d’évaluation rédigée par un expert est facturée. Et, les prix sont très variables, de tarifs à prix discount pour défier toute concurrence à 2 000 euros, voire plus. N’hésitez pas à demander un devis.

Annonce immobilière de mise en vente : évitez de surcoter votre bien immobilier

Une fois le prix du logement déterminé, la plupart des vendeurs le mettent en vente à un tarif légèrement supérieur.
L’idée ? Se ménager ainsi une marge de négociation, ce qui permet parfois d’emporter la décision d’un candidat acheteur, toujours ravi d’avoir obtenu un rabais, même si ce dernier est modique.
Mais attention, les professionnels recommandent généralement de ne pas dépasser 5 % du prix de vente. Proposé à un prix trop élevé, le logement risque de vous rester sur les bras.

À l’heure actuelle, les professionnels s’accordent à dire que, lorsqu’un logement est proposé trop au-dessus de sa valeur (10 % ou plus), la sanction est immédiate : il n’y a aucune visite.

Surestimer la valeur de son bien immobilier est d’autant plus dangereux que, désormais, de nombreux acquéreurs sont prévenus des nouvelles annonces mises en ligne grâce aux alertes Internet. Ainsi, ceux qui recherchent des biens à 800 000 euros n’auront pas connaissance du vôtre si vous l’avez mis en vente à 810 000 €, en tablant sur une négociation.

Conséquence : votre maison ou votre appartement risque de rester longtemps sur le marché, avec la probabilité supplémentaire que son prix chute.
En outre, l’expérience montre qu’un bien qui demeure trop longtemps en vente se dévalorise aux yeux des acheteurs potentiels. Ceux-ci soupçonnant l’existence de quelque défaut caché.

Pensez à l’assurance de votre nouveau bien immobilier

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