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Pourquoi demander un bornage de son terrain à un géomètre ?

Faire borner un terrain qui ne l’est pas, ou plus, constitue une précaution pour éviter tout litige entre voisins quant aux limites de propriété. Le recours à un géomètre-expert est indispensable pour effectuer tout bornage. Explications, procédure et prix du bornage…

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Faire borner un terrain qui ne l’est pas, ou plus, constitue une précaution pour éviter tout litige entre voisins quant aux limites de propriété.
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Le bornage de terrain : qu’est-ce que c’est ?

Définition
Le bornage d’un terrain consiste à fixer les limites entre deux terrains contigus et à marquer cette limite par des repères matériels appelés « bornes ». Il est soit convenu à l’amiable, soit soumis à décision de justice. Il est réalisé par un géomètre-expert, chargé de rédiger un procès-verbal signé par toutes les parties. 
Le bornage se concrétise par l’installation de bornes. Il est le seul garant de la délimitation du terrain. Les grillages, clôtures et ruisseaux ne sont pas suffisants.

Les limites du plan cadastral
Le plan cadastral a un objectif purement fiscal car il sert de base de calcul à l’impôt foncier. Il ne suffit pas pour connaître les limites de propriétés. Pour les déterminer avec précision, il est nécessaire d’avoir recours à un bornage de terrain.

Quelles sont les cinq conditions pour borner un terrain ?
Le bornage entre deux propriétés peut être demandé si les cinq conditions suivantes sont réunies :

  1. La ligne séparative doit être, au moins pour partie, exempte de bâtiment. 
  2. Les fonds doivent être contigus.
  3. La limite séparative ne doit pas être déjà bornée.
  4. Les biens doivent appartenir à des propriétaires différents.
  5. Les fonds doivent relever du régime de la propriété privée.

Dans quelles situations le bornage est-il obligatoire ?
Il existe plusieurs cas de figure où le bornage est obligatoire, notamment en matière de construction (construction d’une maison individuelle ou d’un immeuble sur un terrain) et de division d’une propriété. Mais pour les particuliers déjà propriétaires, le seul cas où le bornage est obligatoire est lorsque la demande de bornage est faite par un voisin.

Article 646 du Code civil : « tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. » 
 

Une question juridique ?
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Propriétaire d’un terrain non borné : pourquoi avoir recours au bornage ?

Terrain non borné ou sur lequel les bornes ne sont plus visibles
Vous êtes propriétaire d’un terrain et ne trouvez pas les bornes physiques indiquant clairement les limites de propriété. 

Il se peut que votre terrain ne soit pas borné ou qu’une ou plusieurs bornes aient disparu, enfouies dans la terre ou enlevées par le passé lors de travaux.

Faire borner un terrain pour éviter les litiges
Vous souhaitez ériger une clôture ou un mur, construire un garage ou cabanon de jardin en limite de propriété… mais en l’absence de bornes, vous ne savez pas exactement où elle se situe ?


Le bornage de votre terrain permet de délimiter exactement votre propriété et d’éviter éventuels conflits de voisinage qui pourraient surgir à l’occasion de ces travaux.


Le bornage n’est pas obligatoire, seulement conseillé
En effet, imaginez que vous réalisiez des travaux pour installer un garage ou un mur de clôture et que, ceux-ci achevés, votre voisin vous demande de démonter la construction car d’après lui, elle empiète sur sa propriété. Vous seriez dans ce cas obligés l’un comme l’autre à recourir à un géomètre-expert pour réaliser le bornage du terrain et vous verriez dans l’obligation de démonter la structure si celle-ci s’avérait être en partie chez le voisin.


À savoir : la jurisprudence a élargi les droits d’un propriétaire à établir le bornage de son terrain à l’usufruitier, le nu-propriétaire, le titulaire d’un bail à construction, l’acquéreur d’un bien sous compromis…


Faire borner un terrain à vendre
En cas de revente d’un terrain, le bornage n’est pas obligatoire mais il est efficace pour éviter les litiges. De fait, la loi prévient cependant les risques tant pour l’acheteur que pour le vendeur, si aucun bornage n’a été effectué. En identifiant clairement les limites de la propriété, vous justifiez le prix de vente proposé.


À noter : perte d’argent, de temps, stress inutile sans compter des relations dégradées à votre voisin alors que ces soucis auraient pu être évités par un simple bornage.


Contraindre un voisin au bornage
Conformément à l’article 646 du Code civil, « tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës ».
À l’inverse, si c’est votre voisin qui demande le bornage du terrain pour définir la limite exacte de propriété entre vous, vous ne pouvez pas refuser.



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Bornage à l’amiable ou bornage juridique

Le bornage à l’amiable 
Si vous êtes convié à un bornage par votre voisin, en tant que propriétaire riverain, il est indispensable que vous participiez à cette opération pour être entendu et faire valoir vos droits. Votre titre de propriété́ vous sera demandé et tout élément (plans anciens, procès-verbaux de bornage antérieur, photographies, conventions...) permettant au géomètre- expert de proposer la définition de la limite. Vous serez ensuite sollicité pour signer le procès-verbal de bornage afin d’entériner votre accord. À l’issue de l’opération de bornage, une copie certifiée conforme vous est adressée par le géomètre-expert.

Le bornage judiciaire 
Dans le cas où le bornage à l’amiable a échoué, le bornage judiciaire est effectué́ à la demande de l’un ou de plusieurs propriétaires auprès du tribunal d’instance qui nommera, le cas échéant, un expert judiciaire géomètre-expert.
La limite sera fixée par le juge au vu du rapport de l’expert. Comme en bornage amiable, le géomètre-expert respecte le principe du contradictoire et accomplit sa mission en toute indépendance, avec objectivitéet impartialité. 
 

COMMENT EFFECTUER VOTRE DEMANDE DE BORNAGE A UN VOISIN ?

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Parmi les nombreuses fiches disponibles, l’une d’entre elles vous accompagne pour demander par écrit au voisin un bornage de terrain et l’intervention d’un géomètre-expert.

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En quoi consiste le bornage d’un terrain ?

Le bornage nécessite l’intervention d’un géomètre-expert
Le géomètre-expert est choisi par le propriétaire à l’origine de la demande ou d’un commun accord entre voisins. C’est un professionnel libéral dont l’activité est réglementée. 
Ce dernier a un devoir de conseil et une obligation de moyens cependant il n’a pas d’obligation de résultat en matière de bornage amiable. 
Sans imposer son point de vue, il doit analyser, conseiller et proposer de manière neutre et en veillant au respect des droits légitimes de chacun. Il doit également dater et signer les plans et documents qu’il remet ainsi qu’y apposer son cachet.

La procédure de bornage

  • Le géomètre-expert est choisi par l’un ou plusieurs des propriétaires. Il intervient en toute indépendance et en toute neutralité.
  • Après avoir pris connaissance de la situation et de sa mission, il établit un devis.
  • Le devis accepté, les propriétaires concernés ou leurs représentants sont convoqués sur place à une réunion contradictoire et invités à produire tous les documents en leur possession.
  • Le géomètre-expert analyse tous les éléments permettant de définir les limites réelles : les titres de propriété́, les plans, tous documents décrivant directement ou indirectement la propriété́, la nature des lieux et les marques de la possession, les déclarations de témoins, les coutumes locales, le cadastre…. 
  • Il établit une hiérarchie entre ces éléments puis propose les limites séparatives devenant définitives après accord des parties. 
  • Il dresse ensuite un procès-verbal de bornage et de reconnaissance de limites, document décrivant l’identification des parties et des parcelles, l’origine des propriétés, le déroulement des opérations. Ce document officiel constitue un acte foncier.
  • Les limites du terrain sont ensuite matérialisées au moyen de bornes ou de tout autre repère (clou d’arpentage, repère gravé, marque de peinture, piquet de clôture, angle de mur...). 
     

En cas de défaillance, absence, ou opposition d’une des parties, le géomètre-expert a l’obligation de dresser un procès-verbal de carence dont une copie est adressée à chacune des parties et de supprimer tout élément sur le terrain qui pourrait être équivoque en laissant supposer que la limite résulte d’une définition contradictoire. 


Le procès-verbal de bornage fait foi
Aucun nouveau bornage ne peut être réalisé dès lors qu’un le procès-verbal antérieur, ayant reçu le consentement des parties, a permis de reconstituer la position de la limite. 
En cas de disparition des bornes ou repères, le géomètre-expert rétablira les limites conformément au procès-verbal de bornage, après avoir informé ou convoqué les propriétaires concernés, et dressera un procès-verbal de rétablissement des limites.
 

À SAVOIR : DÉPLACER DES BORNES EST UNE INFRACTION

L’arrachage de bornes constitue une dégradation d’immeuble. Dans ce cas, déposez plainte auprès du procureur de la République pour destruction du bien d’autrui. 
D’après l’article 322-1 du Code pénal, le coupable risque jusqu’à 2 ans de prison et 30 000 euros d’amende.

Si vous disposez d’un procès-verbal de bornage, vous pouvez vous y référer pour rétablir les bornes. En cas de contestation, une délimitation à l’amiable peut être envisagée avec votre voisin. Si une des parties refuse de signer le procès-verbal, vous pouvez intenter une action en bornage de propriété devant le Tribunal de Grande Instance. 

Quel est le prix d’un bornage et qui le règle ?

Le prix d’un bornage de terrain effectué par un géomètre expert varie entre 500 et 1 500 euros.
Le coût est en fonction :

  • Des honoraires du cabinet de géomètres (ils sont fixés librement). Ces frais comportent le déplacement, l’établissement de la topographie du terrain et la rédaction d’un PV. 
  • Les frais de mise en place du bornage. 
    Le prix du bornage dépend du nombre de bornes à installer et de la superficie du terrain à délimiter. 

En principe, les frais de bornage sont partagés entre les propriétaires des terrains concernés (article 646 du Code civil). Dans la pratique, plusieurs cas de figure sont possibles :

  • Si les propriétaires ont demandé ensemble le bornage, et signé un accord préalable, il est important que cet accord précise la répartition des frais entre eux.
  • Si un seul propriétaire a demandé le bornage, il règle les honoraires du géomètre-expert 
  • Lors d’un bornage judiciaire, le juge fixe lui-même la répartition des frais entre les différents propriétaires concernés, en tenant compte des particularités de chaque affaire.
     
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  • Faire valoir vos droits devant les tribunaux et financer les procédures à hauteur de
    40 000 euros par litige(4).
  • Veiller à la bonne application des décisions, accords amiables comme jugements…
     

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(4) Jusqu’à 40 000 € par litige porté devant une juridiction française et jusqu’à 20 000 € par litige porté devant une juridiction étrangère.