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Comment viabiliser un terrain et quel est le prix des raccordements ?

Construire une maison nécessite d’avoir d’abord un terrain viabilisé. Si celui que vous avez acheté ne l’est pas, vous devrez entreprendre des travaux de viabilisation. En quoi consiste cette opération ? Quelles sont les démarches administratives ? Quels délais et coûts pour viabiliser un terrain ? Toutes les explications…

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La viabilisation d’un terrain consiste à raccorder ce dernier aux différents réseaux de la commune : eau, électricité, tout-à-l’égout, téléphone…
©Shutterstock

En quoi consiste la viabilisation d’un terrain ?

Viabiliser un terrain, définition
La viabilisation est le raccordement d’un terrain aux différents réseaux : eau, électricité, gaz, téléphone, optique,  assainissement. S’il n’y a pas de voie d’accès sur le terrain acheté, il faut également en créer une. 
Les travaux de viabilisation peuvent être importants si le terrain est éloigné des installations publiques existantes.

Acheter un terrain viabilisé ou non viabilisé ?
La plupart des acheteurs préfèrent acquérir un terrain déjà viabilisé. Cela leur permet de pouvoir construire leur maison dès la vente conclue et de gagner du temps.
Certains terrains sont obligatoirement viabilisés avant la vente, comme les terrains en lotissement. D’autres, plus isolés, peuvent être vendus tels que, c’est à dire « à viabiliser ».
Dans ce cas, les acquéreurs doivent procéder aux démarches administratives de viabilisation et commander les travaux de raccordement nécessaires. 


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Le certificat d’urbanisme pré-opérationnel indispensable pour viabiliser un terrain

Avant de faire viabiliser votre terrain, vous devez vous procurer le « certificat d'urbanisme pré-opérationnel » auprès de la mairie où se situe le terrain. Ce document indique si votre terrain est desservi par les réseaux ou non, la situation des équipements publics les plus proches, et le régime des taxes et participations s'appliquant à votre terrain.
En résumé, il vous permet de savoir si le terrain peut être viabilisé et comment.

Ne confondez pas certificat d'urbanisme et permis de construire

Le certificat d'urbanisme est un document indiquant les règles d'urbanisme applicables à un terrain donné. Il ne garantit pas que le permis de construire soit accepté.

Le permis de construire est un dossier administratif permettant à l’administration de vérifier que le projet respecte les règles d’urbanisme applicables à la commune. Il comprend entre autres les plans de situation, le plan de masse  et de coupe du terrain et les plans de façades et de toitures de la construction.

Bénéficier d’un accès à son terrain, le préalable avant toute viabilisation

Certains terrains à vendre bénéficient d’un accès depuis la rue, d’autres non. Avant tous travaux de viabilisation et de construction, il faut aménager une voie d’accès.
Pour cela, prenez rendez-vous avec la mairie pour connaître les démarches nécessaires et permettre aux services de voieries de la commune d’intervenir.

Si le terrain acheté est enclavé, il faut faudra demander à l’un des voisins une servitude de passage.


À savoir : la voie d’accès à votre terrain doit être suffisamment large pour permettre aux engins de passer pour effectuer les travaux de viabilisation et de construction (3 mètres minimum sont requis).


Viabiliser un terrain : le raccordement à l’eau potable

Le raccordement au réseau d’eau potable est la première étape des travaux de viabilisation.
Il vous faut pour cela déposer à la mairie une demande de raccordement via un formulaire spécifique, puis prendre RDV avec l’agence de distribution d’eau de votre commune qui réalisera une étude technique de faisabilité et vous communiquera un devis ce viabilisation.
Les travaux de raccordement au réseau d’eau potable peuvent durer jusqu’à un mois. 


À savoir : la mairie peut prendre en charge une partie des coûts de raccordement au réseau d’eau potable, pour ceux ayant lieu sur la voie publique. A voir avec les services techniques de la mairie.


Viabiliser un terrain : le raccordement au réseau d’électricité

Le raccordement au réseau d’électricité est la seconde étape des travaux de viabilisation. Pour amener l’électricité au bord de votre terrain, vous devez vous adresser à la société Enedis chargée de la gestion et de l'aménagement de 95% du réseau de distribution d'électricité en France (ou sinon, directement au fournisseur d’électricité de votre choix). Il vous faut donc pour cela connaître la puissance de raccordement souhaitée.

Le raccordement nécessite des travaux de votre part, comme par exemple la pose d’un fourreau dans une tranchée pour faire passer le câble de branchement électrique (à confier à un électricien selon la norme NF C15-100).

Le délai de raccordement au réseau électrique dépend principalement de la situation de votre terrain. Si les travaux nécessaires sont simples, comptez un délai de 2 mois. S’ils nécessitent une extension du réseau public de distribution, le délai de raccordement peut atteindre 6 mois.


Avant la fin des travaux de raccordement, vous devez choisir un fournisseur d'électricité et signer un contrat de fourniture d’électricité. Pour obtenir la mise en service de l'installation par le fournisseur d’électricité un certificat de conformité délivré par le CONSUEL devra doit être présenté. Le CONSUEL est le nom de l’organisme qui assure le contrôle de votre installation électrique (Comité national pour la sécurité des usagers de l'électricité), mais c’est aussi le nom de l’attestation de conformité elle-même. 
Attention, cette attestation est obligatoire pour les installations nouvelles ou totalement rénovées. Elle est également indispensable pour que votre fournisseur d’électricité mette votre installation en service.


Viabiliser un terrain : le raccordement au réseau d’assainissement collectif (tout-à-l’égout)

Le raccordement au réseau d’assainissement collectif, appelé communément « tout-à-l’égout », est la troisième étape des travaux de viabilisation. 
L’assainissement consiste en la collecte, le stockage et l’évacuation des eaux usées domestiques (eaux ménagères en provenance de la cuisine, des salles de bain et des toilettes). 
Quand il est collectif (tout-à-l’égout), il faut connecter le réseau d’assainissement à un regard de branchement (ou regard de visite) posé en limite de propriété.
Pour cela, vous devez d’abord vous adresser à la mairie car c’est elle qui prend en charge les travaux (elle vous facturera en retour une redevance d’assainissement).
Selon la rapidité du traitement administratif, le délai peut varier entre 2 et 30 jours.

Attention, le raccordement arrivera alors aux abords de votre terrain. Il faudra ensuite connecter le regard installé à vos installations privées via un réseau de canalisations. Ces travaux ne sont plus du ressort de la mairie. Ils sont à confier à l’artisan ou l’entreprise de votre choix.


À savoir : si l’accès au tout-à-l’égout est impossible depuis votre terrain en raison de son éloignement, vous devrez alors traiter les eaux usées de manière individuelle, par exemple par l’installation d’une fosse septique (dans ce cas l’assainissement est dit non collectif).


Viabiliser un terrain : le raccordement au réseau de gaz de la ville

Si vous souhaitez un raccordement au réseau de gaz de la ville, la procédure est la même que pour l’électricité. Si la longueur du raccordement est supérieure à 30 mètres, les services du gestionnaire du réseau de gaz (en général GRDF - Gaz Réseau Distribution France) doivent intervenir, car il s’agit alors d’une extension de réseau. 

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Viabiliser un terrain : le raccordement au réseau téléphonique et/ou optique

Le raccordement téléphonique et/ou optique est du ressort du concessionnaire du réseau (Orange par exemple) qui doit tirer une ligne du point de raccordement jusqu’à votre domicile.
À votre demande doivent être joints plusieurs documents doivent être joints (permis de construire, plan de masse avec l’emplacement du projet par rapport au voisinage, plan cadastral, plan de situation, et des photographies pour repérer les autres réseaux téléphoniques existants). 
Le délai entre votre requête et le raccordement final peut atteindre deux à trois mois.

En bref, la viabilisation d’un terrain demande de nombreuses démarches et des travaux de votre part 

De nombreuses démarches administratives pour viabiliser un terrain
Raccordement au réseau électrique, au réseau d’eau potable, à l’assainissement collectif, au réseau téléphonique, éventuellement au gaz de ville…. La viabilisation d’un terrain demande de nombreuses démarches auprès de la mairie et de différentes sociétés car chaque raccordement fait appel à un prestataire différent.

Des délais assez longs pour les accords administratifs et les travaux
Le temps d’obtention des autorisations administratives est important mais tout dépend bien sûr de la réactivité de votre commune. 
Il faut compter également du temps pour les travaux de raccordement d’autant qu’ils sont réalisés par des sociétés différentes. Vous avez également à prendre en charge les travaux de raccordement sur votre terrain (entre le réseau public et votre maison).
À partir de l’édition du devis, deux mois sont souvent nécessaires avant de commencer les travaux et ces derniers peuvent s’étendre sur 3 mois.
Sachez que pour réduire ce délai, vous pouvez contacter directement les entreprises en charge des raccordements, avant même que les démarches administratives avec la mairie ne soient terminées. Mais les travaux ne peuvent pas commencer tant que vous n’avez pas obtenu votre permis de construire.

Le coût de viabilisation d’un terrain est assez élevé

Le coût moyen d’une viabilisation ne veut rien dire
Le coût de viabilisation d’un terrain dépend de nombreux paramètres mais d’abord de la situation de ce dernier : plus celui-ci est éloigné de chacun des réseaux à raccorder, plus le prix de la viabilisation grimpe.
Autres paramètres importants : le nombre de raccordements à effectuer (en effet, tous les raccordements ne sont pas nécessaires pour tous les terrains), la situation de la construction au sein du terrain, la nature géologique de ce dernier, les différentes taxes et redevance appliquées par la commune. 
De ce fait, le coût moyen d’une viabilisation d’un terrain ne veut pas dire grand-chose et il faut plutôt parler de fourchette de prix de viabilisation.

Fourchette de prix pour la viabilisation d’un terrain
Comptez entre 3 000 euros et 15 000 euros(2) pour faire viabiliser un terrain.

  • Le coût le plus important concerne le raccordement au réseau d’assainissement collectif avec une fourchette de prix de 3 000 euros à 10 000 euros(2)
  • Concernant le prix du raccordement à l’eau potable : comptez 800 à 1 500 euros(3) si la distance « terrain-réseau » ne dépasse pas 10 mètres.
  • Pour l’électricité, le prix du raccordement tourne autour des 900 - 1 000 euros(2)(3) si le terrain est à moins de 30 mètres du réseau.

À savoir : le certificat d’urbanisme peut donc vous aider à estimer le prix global de la viabilisation du terrain que vous souhaitez acquérir.


Acheter un terrain non viabilisé, attention à la mauvaise affaire !

Vous l’avez compris, si vous achetez un terrain non viabilisé, son prix doit être en conséquence car vous aurez derrière à prévoir un budget pour le viabiliser. Avant de signer toute promesse d’achat, renseignez-vous sur l’éloignement des principaux réseaux (assainissement, eau potable, électricité) pour mieux apprécier  le prix de vente du terrain.
Il vous faut ensuite calculer le coût de la construction de votre maison et les frais annexes pour estimer le budget global de votre futur « chez vous » !

© Altrendo-images/Thinkstock
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(1) Le tarif ci-dessus a été calculé à titre indicatif pour une habitation n’étant pas équipée d’une piscine, d’installation produisant de l’énergie électrique, d’un mode de chauffage au bois, ne comportant pas de toiture vitrée ou translucide ni de véranda, ne comportant pas de dépendances : pour un appartement possédant une seule pièce de moins de 40 m² se situant en étage intermédiaire dont la surface totale est inférieure à 90 m2. Exemple d’un locataire souscrivant une assurance habitation pour sa résidence principale à Laval. Habitation n’ayant pas eu de sinistres au cours des 3 dernières années et n’ayant pas fait l’objet d’une résiliation par un assureur précédent. Cotisation mensuelle TTC du contrat Habitation MMA (CG410) formule Mini Prix, Essentielle et Confort au 27/08/2018. 
(2) Source : https://www.m-habitat.fr/le-terrain/viabilisation/combien-coute-la-viabilisation-d-un-terrain-1756_A
(3) Source : https://www.terrain-construction.com/content/terrain/viabiliser-terrain/