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Travaux en location : ce qui est possible ou pas…

Locataire, vous souhaitez effectuer à vos frais certains travaux pour aménager l’appartement ou la maison que vous louez. Quelles sont vos possibilités ? Travaux en location : que peut faire (et ne pas faire) le locataire ? Quelle est la réglementation ?

Faire des travaux dans un logement en location n’est pas anodin et certains d’entre eux nécessitent impérativement l’accord écrit préalable du propriétaire.
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J’aimerais faire des travaux dans mon appartement en location…

Au sommaire de cet article

Locataires, propriétaires, MMA vous accompagne

Habiter dans une location, c’est un peu « habiter chez soi », même si l’on n’est pas propriétaire

Il est normal qu’un locataire ait envie de se sentir à l’aise dans l’appartement ou la maison qu’il loue. 
Choix des couleurs de peinture et des papiers peints, envie d’une cuisine agréable ou d’installations sanitaires pratiques, aménagement du jardin etc., le logement doit répondre aux goûts et aux attentes de ses locataires.
Or, tout n’est pas forcément exactement comme on le souhaite quand on y emménage. De plus, les besoins et envies évoluent au fur et à mesure des années et notamment quand la famille s’agrandit…

C’est alors que la question des travaux se pose pour les locataires…

  • Je me suis décidée pour un appartement en location. 
    Il est grand mais un peu « vieillot ». 
    Puis-je repeindre les murs du logement loué pour les mettre à mon goût ?
     
  • Nous venons d’emménager dans une maison en location. 
    Le jardin est ouvert sur la rue. Aussi, nous souhaitons assurer la sécurité de nos enfants et garder notre chien au sein de la propriété.
    Pouvons-nous installer dans notre location une clôture et un portail ?
     
  • Je suis locataire depuis plusieurs années et compte rester dans l’appartement.
    La cuisine placée par le propriétaire date un peu et n’ai pas très pratique.
    Puis-je installer à mes frais une nouvelle cuisine dans ma location ?
     
  • Nous sommes en location depuis 5 ans et venons d’avoir un deuxième enfant.
    Il nous manque maintenant une chambre. Or comme l’endroit vous plaît, nous ne souhaitons pas déménager.
    Avons-nous le droit d’aménager une mezzanine dans l’appartement loué pour créer un espace nuit pour le plus grand ?
     
  • Notre appartement en location n’est pas très bien isolé.
    Nous aimerions changer les radiateurs et les fenêtres côté nord. Ceci afin de nous sentir mieux dans le logement en hiver et au passage réduire notre facture d’électricité.
    Pouvons-nous effectuer ces travaux de rénovation énergétique dans notre location ?
     
  • En location dans mon appartement depuis de nombreuses années, je vieillis. 
    Le propriétaire m’autorisera-t-il à faire changer la baignoire en une douche dans le logement que je lui loue ?

La règle : le locataire peut aménager son logement mais pas le transformer

Outre les travaux d’entretien et de réparations qui lui incombent légalement, le locataire peut effectuer librement des aménagements dans le logement. 
Mais il ne peut pas le transformer sans une autorisation écrite du bailleur (art. 7 f de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

En l’absence de définition légale, la difficulté consiste à distinguer les simples aménagements des transformations soumises à autorisation préalable.
Les tribunaux ont eu à se prononcer à de nombreuses reprises sur cette question et apprécient au cas par cas.

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Locataire : votre guide des droits et devoirs, vos informations juridiques(2)

Informations locataires

Le locataire peut effectuer des travaux d’aménagement dans le logement loué  

Définition des travaux d’aménagement
Les aménagements peuvent être définis comme des travaux de décoration ou de pose de petits équipements facilement démontables sans détériorer le logement.

Exemples de travaux d’aménagement possibles en location

  • Le changement des papiers muraux.
  • La réfection de peintures.
  • La pose d’une cloison démontable.
  • Le changement d’une moquette.
  • La réalisation de travaux de confort ou de salubrité (pose d’une baignoire à la place d’un bidet).  

Ces derniers n’ont pas besoin d’être autorisés, le locataire peut les effectuer de son propre chef. La liste des travaux autorisés n’étant pas strictement définie par la loi, en cas de doute, mieux vaut demander l'autorisation du propriétaire avant de faire les travaux envisagés.

LOCATION : PUIS-JE REPEINDRE LES MURS DE LA COULEUR DE MON CHOIX ?

Le locataire a le droit de repeindre les murs de la couleur de son choix, à condition que les couleurs et les motifs ne soient pas excentriques et ne rendent pas le logement inhabitable.

Le locataire ne peut pas effectuer des travaux de transformation sans l’accord de son propriétaire

Définition des travaux de transformation d’un logement
Les travaux de transformation d’un logement se caractérisent par un changement irréversible des lieux (à la différence des travaux d’aménagement).
Ce sont ceux qui affectent les parties ou les équipements essentiels du logement.

Exemples de travaux de transformation

  • Le percement de gros murs.
  • La suppression de cloisons.
  • L’élargissement d’une porte.
  • La suppression ou l’ajout d’un escalier.
  • La substitution d’un mode de chauffage par un autre.
  • La pose d’une nouvelle cuisine (à la place de la cuisine existante proposée par le propriétaire).
  • La mise en place d’une clôture reposant sur des poteaux coulés dans du béton...

ACCORD PREALABLE PROPRIETAIRE AVANT TRAVAUX : MODE D’EMPLOI

Pour réaliser des travaux de transformation, le locataire doit avoir obtenu l’accord écrit préalable du propriétaire bailleur. 
En cas de contestation, c’est au locataire de démontrer que le propriétaire avait donné son accord. À défaut, les conséquences en fin de bail ne seront pas les mêmes.

Le locataire est en droit d’effectuer à ses frais des travaux énergétiques dans le logement 

La loi
Tout locataire peut faire des travaux de rénovation énergétique à ses frais dans le logement qu’il occupe en location. A son départ, le propriétaire ne peut pas exiger qu’il remette le logement dans l'état initial et garder une partie de son dépôt de garantie pour « se dédommager ».

Types de travaux possibles
Les travaux effectués doivent respecter les normes thermiques et énergétiques des bâtiments existants. De plus, Ils ne doivent ni :

  • Affecter la structure du bâtiment.
  • Modifier son aspect extérieur.
  • Modifier sa destination (par exemple transformer un usage d’habitation en un usage professionnel ou mixte).
  • Être soumis à une autorisation administrative (déclaration préalable, permis de construire...).
  • Affecter les parties communes ou les éléments d'équipement commun si le logement se situe dans un immeuble (copropriété).

Exemples de travaux 

  • Isolation des planchers bas.
  • Isolation des combles et des plafonds de combles.
  • Remplacement des menuiseries extérieures.
  • Protection solaire des parois vitrées ou opaques.
  • Installation ou remplacement d'un système de ventilation.
  • Installation ou remplacement d'un système de production de chauffage et d'eau chaude sanitaire et interfaces associées.

Financement
Renseignez-vous sur les aides au financement de travaux énergétiques dont vous pouvez bénéficier en tant que locataire (sous conditions), d’autant que certaines sont cumulables :

  • Prime Coup de pouce Chauffage.
  • Certificats d'économie d'énergie (CEE) "Standard".
  • Prêt de la CAF - Caisse d'Allocations Familiales -.
  • Aide de votre Caisse de retraite.
  • Aides de l’Anah - Agence nationale de l'habitat-.

Formalisme à respecter 
Les échanges avec le propriétaire – avant et après les travaux - doivent revêtir un certain formalisme. A consulter ici.

PASSOIRES THERMIQUES INTERDITES A LA LOCATION

Vous êtes locataire d’un logement peu isolé ? Avant d’envisager tous travaux à vos frais, renseignez-vous sur les obligations du propriétaire bailleur. 

En effet, les logements avec une forte consommation d'énergie, appelés « passoires thermiques », sont interdits à la location. 

Pour l’année 2023, le plafond maximal de consommation d'énergie d'un logement est fixé à 449 kWh/m2 (France métropolitaine), ce qui correspond à la note G au DPE. Ce plafond est amené à se durcir graduellement dans les années à venir. 
A savoir : la mesure ne s'applique aujourd’hui qu'aux nouveaux contrats de location conclus à compter du 1er janvier 2023 (point qui pourrait changer à l’avenir). Pour autant, si vous deviez quitter votre logement classé « passoire thermique », votre propriétaire ne pourrait pas le relouer avant d’avoir effectué des travaux pour le remettre en conformité avec la loi. Vous pouvez donc lui proposer de s’en saisir dès maintenant ou négocier avec lui un délai de mise en œuvre.

Effectuer en tant que locataire des travaux d'adaptation du logement, suite à un handicap ou une perte d'autonomie

La loi
Si, locataire, vous êtes en situation de handicap ou de perte d’autonomie, la loi vous autorise à engager des travaux d’adaptation de votre logement, si ces derniers sont réalisés à vos frais.

Exemples de travaux possibles

  • Modification de l’aménagement et/ou de l’équipement d’une cuisine ou d’une salle de bain pour permettre au locataire de l’utiliser de manière pratique et sécuritaire. Ce peut être dans ce cadre le remplacement d’une baignoire par une douche à l’italienne.
  • Installation d’un élévateur dans un escalier.
  • Modification de la hauteur des prises.
  • Création, suppression ou modification de cloisons ou de portes intérieures au logement…

Votre demande au propriétaire 
Avant d’entreprendre tous travaux, vous devez faire une demande écrite à votre propriétaire bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception. Attention, celle-ci doit revêtir un certain formalisme.

Acceptation des travaux
L'absence de réponse du propriétaire bailleur dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d'acceptation du bailleur.
A savoir : à votre départ du logement, le propriétaire ne peut pas exiger de vous la remise des lieux en l'état, ni garder votre dépôt de garantie au titre de dédommagement.

Financement
Certains travaux d'équipements conçus pour les personnes âgées ou handicapées donnent droit à un crédit d’impôt (sous conditions). Renseignez-vous.
 
Documents utiles 

DEVOIR D’INFORMATION DU LOCATAIRE APRES LES TRAVAUX

Dans les deux mois qui suivent la fin des travaux, le locataire doit informer le propriétaire que l'entreprise prévue est intervenue et que les travaux effectués ont bien été ceux qui lui ont été décrits.

Location : le sort des aménagements et transformations en fin de bail

Désaccord possible en fin de bail
Au moment de l’état des lieux de sortie du logement loué, des désaccords entre le propriétaire et le locataire peuvent apparaître concernant des travaux effectués dans la location. Exemples :

  • Le propriétaire peut découvrir que le locataire a effectué des travaux qui ne « lui plaisent pas », dans l’appartement ou la maison qu’il loue.
    Par exemple des travaux réalisés sans son autorisation, ou non conformes avec ce qui avait été convenu.
  • Suite aux travaux qu’il a réalisés à ses frais, le locataire peut demander en fin de bail à son propriétaire un dédommagement financier, présentant l’argument qu’ils apportent une plus-value au logement loué.
Le désaccord qui peut en découler s’analyse différemment selon qu’il s’agit de simples aménagements ou de transformations.  

La règle

  • Les travaux de simple aménagement effectués par un locataire à ses frais restent acquis au propriétaire bailleur, sans que le locataire puisse réclamer un quelconque dédommagement à ce dernier ou au locataire suivant.
    De son côté, le propriétaire ne peut pas exiger du locataire qu’il remette les lieux dans leur état antérieur.
  • Pour les travaux de transformation effectués par un locataire à ses frais, les conséquences sont différentes selon qu’ils ont été effectués avec ou sans l’accord du propriétaire.
    • Lorsqu’un accord écrit est intervenu, il doit préciser le sort des travaux en fin de bail. Si le locataire souhaite partager les frais ou se faire rembourser, l’accord doit le mentionner et le chiffrer.
    • À défaut d’accord écrit concernant ces transformations, le bailleur peut exiger au départ du locataire, la remise en état des lieux aux frais de celui-ci, même si les travaux ont apporté une amélioration.
      Une fois le locataire sorti du logement, le propriétaire peut retirer de la caution le coût de la remise en état des lieux. Il doit simplement être en mesure de montrer un devis (mais n’est pas obligé de faire les travaux par la suite).
      Libre à lui aussi de conserver à son bénéfice les transformations effectuées.
      Dans tous les cas, le locataire ne peut pas réclamer le remboursement de tout ou partie des frais engagés.

Attention, si les travaux mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local, le bailleur peut exiger la remise immédiate des lieux en l’état, sans attendre la fin du bail.

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Notes
(1) Tarif Assurance Habitation - Le tarif ci-dessus a été calculé à titre indicatif pour une habitation n’étant pas équipée d’une piscine, d’installation produisant de l’énergie électrique, d’un mode de chauffage au bois, ne comportant pas de toiture vitrée ou translucide ni de véranda, ne comportant pas de dépendances : pour un appartement possédant une seule pièce de moins de 40 m² se situant en étage intermédiaire dont la surface totale est inférieure à 90 m². Exemple d’un locataire souscrivant une assurance habitation pour sa résidence principale à Laval. Habitation n’ayant pas eu de sinistres au cours des 3 dernières années et n’ayant pas fait l’objet d’une résiliation par un assureur précédent. Cotisation mensuelle TTC du contrat Habitation MMA (CG410) formule Mini Prix, Essentielle et Confort au 27/08/2018.
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Sources de rédaction
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1874
https://www.ecologie.gouv.fr/interdiction-location-et-gel-des-loyers-des-passoires-energetiques
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F16096

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