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Compromis de vente : un engagement pour l’acheteur et le vendeur

Étape clé avant la signature finale de l'acte de vente ou d’achat d’un logement, le compromis de vente n'est pas à prendre à la légère. Il engage acheteur et vendeur à réaliser la transaction et se caractérise par un très grand formalisme. Mieux vaut s'entourer de l'expertise d'un notaire. Compromis de vente : définition et mode d’emploi…

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Le compromis de vente engage le vendeur et l’acheteur d’un bien immobilier à réaliser la transaction.
© iStock

Qu'est-ce qu'un compromis de vente ? Définition

Compromis de vente, un avant-contrat
La vente d'un bien immobilier passe toujours par la signature d'un avant-contrat : c'est le compromis de vente, signé en général deux à trois mois avant la transaction finale.
Ce délai donne au notaire le temps de s'occuper des formalités nécessaires pour la réalisation de la vente définitive du bien et à l’acheteur de finaliser son prêt immobilier.

Compromis de vente : un engagement bilatéral
Un compromis de vente engage les deux parties, le vendeur et l'acheteur.
Le vendeur s'engage à vendre son bien à l'acheteur à un certain prix et l'acheteur s'engage à l'acheter à ce même prix.

Le vendeur ne peut plus ensuite se rétracter sans devoir verser à l’acheteur des dommages et intérêts.
Quant à l'acheteur, il verse lors du compromis un dépôt de garantie dont le montant se situe entre 5  et 10 % du prix de vente du bien. S'il renonce à la vente suite à la période de rétractation qui lui est légalement accordée, cette somme reste acquise au propriétaire en guise de dédommagement.

Quelle différence avec la promesse unilatérale de vente ?

Contrairement au compromis, la promesse unilatérale de vente n'engage que l'acheteur : ce dernier signifie qu’il est intéressé par la vente mais n’est pas certain de vouloir la conclure. Il réserve alors le bien pendant une durée limitée. Le dépôt de garantie est aussi d’usage comme pour le compromis.

Différence importante, qui plaide en faveur du compromis, la promesse de vente doit être enregistrée auprès des services fiscaux. Ce qui n'est pas le cas du compromis…

Que doit préciser le compromis de vente d’un bien immobilier ?

Le compromis doit obligatoirement préciser :

  • Le descriptif précis du bien immobilier concerné.
  • Le prix de vente du bien et les modalités de la vente.
  • Le mode de financement (acheteur).
  • La liste des mobiliers et équipements qui restent dans le bien : éléments de cuisine, électroménagers…
  • La date de disponibilité du bien immobilier.
  • Les clauses suspensives.
  • La date butoir de l'acte de vente.
  • Les coordonnées de chaque partie et l’adresse du bien.
     

À savoir : si le bien a été loué, il convient d’annexer aussi une copie du bail et de l’état des lieux, la dernière quittance de loyer et le cas échéant la lettre de congé.

Quels sont les documents obligatoires à fournir par le vendeur lors du compromis de vente ?

Pour être valable, le compromis de vente doit intégrer des documents obligatoires fournis par le vendeur :

  • Le dossier de diagnostic technique du logement
    Avant la vente, le vendeur doit faire établir par des diagnostiqueurs agréés le dossier de diagnostic technique. Celui-ci doit être mis à disposition de l'acheteur avant la signature du compromis de vente, puis annexé à ce dernier. Le dossier peut être complété d’un diagnostic d’assainissement individuel si le logement n’est pas raccordé à un assainissement collectif.
  • Le titre de propriété du bien.
  • Différents documents si le bien est situé dans une copropriété, et notamment :

- Le règlement de copropriété.
- Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années (sauf si le vendeur ne les a pas et si le syndic ne peut pas les lui fournir).
- La fiche synthétique de la copropriété établie par le syndic regroupant les données financières et techniques de l'immeuble.
- Le carnet d'entretien de l'immeuble établi par le syndic (avec les dates des travaux les plus importants).
- Les documents relatifs à la santé financière de la copropriété (montant des charges, état des impayés de charge, etc.).

Remise des documents

Le jour de la signature du compromis de vente, l'acheteur atteste que l'ensemble de ces documents lui ont été remis.

Compromis de vente : notaire conseillé !

Les parties ne sont pas obligées de signer le compromis devant un notaire. Celui-ci peut prendre la forme d’un acte sous seing privé (sans notaire) ou d’un acte authentique (devant notaire). Si l’acheteur et le vendeur se sont mis d’accord sur le prix, ils peuvent décider de signer le compromis au moment et à l’endroit de leur choix.

Toutefois,  il est vivement recommandé de recourir à un notaire ou à défaut à un professionnel de l’immobilier : tout oubli d'un document ou non respect du formalisme fragiliserait la transaction.

À savoir : la signature du compromis chez un notaire n'entraîne pas de frais spécifiques. Les sommes éventuellement engagées auprès du notaire ne sont qu'une provision sur ce que l'acheteur aura à payer le jour de la vente.

Quelles possibilités de rétractation de l’acheteur suite au compromis de vente ?

Le compromis de vente est un acte engageant qui prévoit néanmoins quelques possibilités de rétractation.

Dix jours de réflexion pour l'acheteur
L'acheteur a dix jours pour changer d'avis, à compter du lendemain de la remise en main propre d’une copie de l’acte de compromis de vente par le notaire.
Si le compromis de vente a été signé sous seing privé (sans notaire), le délai court à partir du lendemain de la réception du recommandé avec accusé de réception notifiant l’acte.

En cas de rétractation dans ce délai légal, l’acheteur doit adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur pour l'en informer. Aucune justification n’est requise.

Documents obligatoires non remis lors du compromis
La non remise des documents obligatoires lors du compromis constitue un motif d’annulation de la vente.

Clauses suspensives intégrées au compromis
Si l’une des clauses suspensives intégrées au compromis de vente du bien est réalisée, la vente peut être annulée par l’acheteur. De même, si ce dernier note des vices cachés.

Refus de prêt
Le compromis de vente est annulé si le prêt bancaire a été refusé par la banque. L’acheteur doit alors en informer le notaire et l’acheteur et leur adresser le document communiqué par la banque.

Quid du dépôt de garantie ?

Dans ces conditions de rétractation légale, le dépôt de garantie versé lors du compromis doit être restitué intégralement à l’acheteur dans un délai de 21 jours.

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