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Sous-louer son appartement, à quelles conditions ?
Sous-louer votre logement peut être une solution intéressante pour conserver votre bien sans doubler votre loyer en cas d'éloignement temporaire. Toutefois, la législation est stricte et les abus sanctionnés. Informations et conseils pour vous si vous souhaitez sous-louer votre appartement…
De plus en plus prisée par les locataires, la sous-location nécessite cependant une autorisation de votre propriétaire
© iStock
En quoi consiste la sous-location d’un logement ?
Sous-louer consiste à louer à une autre personne tout ou partie de sa location en vue d’une aide au paiement du prix de cette dernière.
Le sous-locataire habite chez vous, à votre place, si vous n’êtes pas là, ou à vos côtés si vous lui avez cédé temporairement une partie de votre appartement.
Vous restez dans tous les cas le seul locataire vis-à-vis du bailleur avec un contrat de location qui vous lie à lui.
La sous-location implique la participation au loyer de l’appartement. Si le locataire prête son logement, il ne s’agit en aucun cas de sous-location et ce dernier peut inviter chez lui les personnes de son choix, même en son absence, sans avoir à demander l’accord de son propriétaire
Sous-louer peut être une solution intéressante
Vous partez en vacances ou à l'étranger pour une plus ou moins longue durée ? Il est possible, sous conditions, de sous-louer votre logement au lieu de le quitter.
Vous avez des soucis financiers temporaires et votre maison ou votre appartement est trop grand pour vous, la sous-location vous permet de « partager » votre logement et donc le loyer.
Sous-location autorisée ou interdite ?
La sous-location est en principe interdite mais elle est néanmoins autorisée avec l’accord de son propriétaire. Attention également, tous les baux n'autorisent pas tous la sous-location.
La sous-location n’est autorisée qu’avec l’accord du propriétaire
Sous-location en principe interdite
En location vide, comme en location meublée, la sous-location est par principe interdite si le logement constitue la résidence principale du locataire. Cette interdiction figure dans la notice d'information annexée obligatoirement au contrat de location qui rappelle et liste les obligations générales du locataire prévues par la loi du 6 juillet 1989.
Le locataire ne peut sous-louer tout ou partie de son logement sans l'accord écrit du bailleur. Pour se faire, il doit envoyer sa demande par courrier recommandé avec avis de réception ou par huissier.
Accord du propriétaire nécessaire
Le locataire souhaitant sous-louer peut donc le faire à la condition impérative d'avoir obtenu l'autorisation de son propriétaire. Le propriétaire peut librement décider d'accorder ou pas l'autorisation à son locataire de sous-louer.
- S'il ne souhaite pas donner son consentement, il n'a pas à justifier de son refus.
- S'il est OK, il doit confirmer par écrit à son locataire son accord sur le principe de la sous-location et sur le prix du loyer.
A SAVOIR
Dans les grandes villes mais aussi dans certaines communes balnéaires et dans toute commune qui le décide, le logement loué en tant que résidence principale ne peut être loué en saisonnier que ponctuellement, soit au maximum quatre mois par an. Dans ce cas, en plus de l'autorisation écrite de votre propriétaire, vous devez obligatoirement faire une télédéclaration de votre location saisonnière auprès de la mairie et obtenir un numéro à 13 caractères à afficher dans votre annonce.
L’autorisation de sous-location dépend aussi de votre bail
La sous-location d'un logement vide
Pour sous-louer votre appartement, le montant de loyer au mètre carré de surface habitable appliqué au sous-locataire ne doit pas excéder celui payé par le locataire principal. Enfin, en cas de rupture du contrat de bail initial le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur, ni d'aucun titre d'occupation.
La sous-location d'un logement meublé
- Si le bail est signé après le 27 mars 2014, La durée de la sous-location est libre et si le contrat de bail initial cesse, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur, ni d'aucun titre d'occupation.
Le montant du loyer de sous-location ne doit pas excéder celui payé par le locataire principal. - Si le bail est signé avant le 27 mars 2014 et que ce dernier ne possède aucune clause interdisant la sous-location, le locataire peut sous-louer son logement librement.
La sous-location d'un logement dit loi de 48
Le locataire a le droit de sous-louer intégralement son logement. Il est également possible de sous-louer une ou plusieurs pièces à un ou plusieurs locataires quand le logement ne comporte pas plus de 5 pièces.
À savoir : le sous-locataire bénéficie alors du droit au maintien dans les lieux, même si le locataire initial quitte le logement.
La sous-location d'un logement conventionné Anah
Le locataire a le droit de sous-louer le logement à une personne adulte handicapée, à la condition de conclure avec elle un contrat d'accueil familial. Il doit au préalable informer le bailleur, par lettre recommandée avec avis de réception, de son intention de sous-louer le logement. Aucune autorisation du bailleur n'est requise.
La sous-location d'un logement social est interdite
Ce type de sous-location est interdit. Toutefois, la sous-location d'une partie de ce logement est autorisée au profit d'une personne âgée de plus de 60 ans (ou d'une personne adulte handicapée) avec laquelle le locataire a conclu un contrat d'accueil familial (même procédure que pour les sous-location Anah). Dans ce cas, le montant du loyer doit être proportionnel à la partie du logement sous-loué.
LES SANCTIONS EN CAS DE SOUS-LOCATION ILLEGALE
Sous-louer son logement sans autorisation peut entraîner la résiliation du bail du locataire initial et de son sous-locataire. Le locataire peut également être condamné à verser au propriétaire le montant des sous-loyers perçus, voire des dommages et intérêts en cas de préjudice.
Sous-louer son logement social peut entraîner la résiliation du bail du locataire initial et du sous-locataire, et le versement d'une amende de 9 000 euros.
Quels sont les risques pour le locataire et le sous-locataire ?
Le locataire principal
Il reste responsable des éventuels impayés ou dégradations du logement à l'égard du propriétaire car ce dernier n'a en principe aucun lien juridique direct avec le sous-locataire. Il est responsable des manquements du sous-locataire comme s'il occupait lui-même le logement.
C'est notamment pourquoi, si le locataire sous-loue intégralement son logement, il doit absolument veiller à ce que son sous-locataire soit bien assuré (assurance habitation).
Le sous-locataire
Il ne bénéficie pas de la protection légale fixée par les textes encadrant la location vide ou meublée. Le bail du sous-locataire s'achève automatiquement à la fin du bail du locataire. Si ce dernier décide de donner congé au propriétaire à tout moment, cela met automatiquement fin au bail du sous-locataire (exception si le bail est de loi 48) .
LE LOCATAIRE PRINCIPAL DOIT DECLARER LES LOYERS QU'IL PERÇOIT DU SOUS-LOCATAIRE
La plupart du temps, le logement est sous-loué en meublé, les loyers sont à déclarer en tant que revenus industriels et commerciaux.
Si le logement est sous-loué en location vide, les loyers sont à déclarer dans la catégorie des bénéfices non commerciaux.
Sous-location de son appartement : contrat avec le sous-locataire fortement recommandé
Contrat de sous-location
Pour sous-louer votre logement, il est important de rédiger un contrat de sous-location signé par vous et par le sous-locataire. Ce document doit indiquer quand aura lieu le versement du loyer et son montant, de même que les conditions imposées au sous-locataire.
Aucune limitation de durée n’est exigée mais il est conseillé d’en fixer une dans le contrat de sous-location et de prévoir les modalités pour la renouveler. L’écrit doit également indiquer un délai de préavis quand le locataire ou le sous-locataire souhaite mettre fin à la sous-location.
Un état des lieux d'entrée (puis de sortie) doit également être joint au document et signé des deux parties.
A noter que le locataire est tenu de fournir l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours au sous-locataire.
En cas de partage de l’appartement (locataire et sous-locataire vivant ensemble), si la sous-location est partie pour durer longtemps, il vaut mieux demander au propriétaire d'intégrer le colocataire au bail par un avenant. Ainsi les deux locataires seront co-responsables vis-à-vis du propriétaire et auront les mêmes droits à l'égard du bailleur.
Litige
En cas de litige, la situation doit se régler entre le locataire et son sous-locataire : le bailleur ne peut être impacté en cas de non-versement du loyer.
LES SOUS-LOCATAIRES ONT DESORMAIS DROIT A UNE AIDE AU LOGEMENT
Les personnes en sous-location peuvent désormais toucher des aides au logement à condition de respecter plusieurs critères.
- Le logement doit continuer à être habité par le locataire âgé de plus de 60 ans et le sous-locataire doit, être une personne âgée ou handicapée ayant signé un contrat d’accueillant familial avec son locataire ou un jeune de moins de 30 ans.
- Le locataire et sous-locataire ne doivent pas avoir de liens de parenté.
- Le prix de la sous-location doit être inférieur à celui payé par le locataire.
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(1) Le tarif d’assurance ci-dessus a été calculé à titre indicatif pour une habitation n’étant pas équipée d’une piscine, d’installation produisant de l’énergie électrique, d’un mode de chauffage au bois, ne comportant pas de toiture vitrée ou translucide ni de véranda, ne comportant pas de dépendances : pour un appartement possédant une seule pièce de moins de 40 m² se situant en étage intermédiaire dont la surface totale est inférieure à 90 m2. Exemple d’un locataire souscrivant une assurance habitation pour sa résidence principale à Laval. Habitation n’ayant pas eu de sinistres au cours des 3 dernières années et n’ayant pas fait l’objet d’une résiliation par un assureur précédent. Cotisation mensuelle TTC du contrat Habitation MMA (CG410) formule Mini Prix, Essentielle et Confort au 27/08/2018.
