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Résiliation du bail par le propriétaire : mode d’emploi

Le congé donné par le propriétaire-bailleur à un locataire est très encadré. Si les conditions prévues par la loi ne sont pas respectées, la résiliation du bail risque d’être considérée comme nulle. Congé de fin de bail : mode d’emploi à l’attention des propriétaires.

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Le congé donné par le bailleur est très encadré par la loi et obéit à un strict formalisme.
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Résiliation du bail : au moins six mois de préavis

Le bail d’habitation est conclu pour une durée de trois ans lorsque le propriétaire-bailleur est une personne physique ou une société civile immobilière (SCI) familiale. Il est de six ans lorsqu’il s’agit d’une personne morale. De manière générale, lorsqu’il est donné par le propriétaire, le congé ne peut être délivré qu’à l’échéance du bail, en respectant un préavis d’au moins six mois. Même si le propriétaire envoie un congé anticipé (un an avant la fin du bail, par exemple), cela ne déclenchera pas le préavis et n’anticipera pas la date de départ du locataire.

Le locataire peut être informé de la résiliation de son bail de location de trois manières :

  • Par Lettre Recommandée avec Avis de Réception (LRAR).
  • Par acte d’huissier.
  • Par remise en mains propres contre signature.

Le congé doit être envoyé à tous les signataires du bail et lorsqu’un couple marié ou pacsé est locataire, le congé doit être notifié à chacun des conjoints. C’est le cas, même si l’un d’eux seulement a signé le bail et que le bailleur a été informé du mariage ou du Pacs en cours de bail. À défaut, le congé pourrait être considéré comme nul.

Le délai de préavis de fin de bail commence à partir de la date de remise en mains propres du courrier, de la réception du recommandé ou de la signification de l’acte d’huissier. Cette dernière solution est la plus sécurisante, notamment par rapport au recommandé. En effet, si le locataire ne va pas chercher son courrier recommandé, le délai ne commencera pas à courir avec un risque de nullité du congé. En revanche, la signification de l’acte d’huissier permet au délai de commencer que le locataire soit présent ou non.

Résiliation de bail : une démarche très encadrée

Le congé de fin de bail ne peut être délivré que pour trois motifs :

  • La vente du bien.
  • La reprise par le bailleur.
  • Un motif « légitime et sérieux ».

Fin de bail : certains locataires sont protégés
Lorsque le locataire est âgé de plus de 65 ans et dispose de faibles ressources, le propriétaire-bailleur ne peut pas lui donner congé sans lui proposer un relogement correspondant à ses ressources et ses besoins. Cette interdiction ne s’applique pas dans ces deux cas :

  • Si le bailleur est dans la même situation que son locataire (âge et ressources).
  • Si le locataire ne respecte pas ses obligations (le paiement du loyer, par exemple).

Congé de fin de bail pour vente du logement

Depuis le 1er janvier 2018, les congés pour vente ou reprise doivent être accompagnés d’une notice informant le locataire sur ses droits et sur les devoirs du bailleur. En effet, la lettre de congé pour vente doit décrire précisément le bien et ses annexes (cave, parking…). Il doit indiquer le prix de mise en vente et les modalités de paiement.

Lorsque le propriétaire met fin au bail parce qu’il vend le logement, la résiliation du bail équivaut à une offre de vente au profit du locataire. Celui-ci est alors prioritaire pour acheter le bien pendant les deux premiers mois de son préavis. L’absence de réponse du locataire est considérée comme un refus d’acheter et l’occupant devra quitter le logement à la fin du bail. Si le locataire souhaite acheter le bien immobilier, il dispose de deux mois (délai porté à quatre mois si le bien est financé à l’aide d’un crédit) pour signer l’acte de vente.
Si le locataire fait une offre au prix indiqué et qu’un nouvel acheteur fait une proposition supérieure, le propriétaire ne pourra pas l’accepter. En effet, la vente est alors considérée comme parfaite (accord sur la chose et sur le prix). Cette situation peut se produire lorsque le marché est tendu, mais le locataire peut aller en justice pour « forcer » la vente au prix initialement établi.
Si le prix de vente est revu à la baisse au cours de la mise en vente, le locataire doit en être informé. Il bénéficie, alors, d’un « second droit de préemption » valable un mois à compter de la date à laquelle il a été informé.

Un propriétaire peut vendre le logement sans mettre fin au bail

Il est possible pour un bailleur de vendre en cours de bail, avec un locataire en place. Dans ce cas, sauf exception (par exemple, première vente suite à la mise en copropriété de l’immeuble), il n’est pas prioritaire pour acheter le logement. Le bail se poursuit, aux mêmes conditions, avec le nouveau propriétaire.

La loi Macron du 6 août 2015 a augmenté les délais pour donner congé lorsque le bien a été acquis occupé, même si ce sont ensuite les règles habituelles qui s’appliquent (congé respectant un préavis de six mois avant l’échéance du bail).

  • Congé pour vente : si la fin du bail intervient moins de trois ans après la date d’achat, il ne pourra être délivré qu’à l’issue du renouvellement du bail en cours (trois ou six ans en fonction du statut du bailleur).
  • Congé pour reprise : si la fin du bail intervient moins de deux après la date d’acquisition, le congé ne pourra être délivré que passé un délai de deux ans après la date d’achat.

Résiliation du bail pour occuper le bien

Le bailleur peut, mettre fin au bail, pour reprendre le bien loué et en faire sa résidence principale. Il peut également mettre fin à la location pour y loger un membre de sa famille.
Lorsque le motif de résiliation est lié à la reprise du logement pour héberger un proche, il peut s’agir : du conjoint, du partenaire de Pacs ou du concubin depuis plus d’un an du bailleur. C’est aussi possible pour mettre le logement à la disposition d’un ascendant (ou descendant) du bailleur, de son conjoint, de son partenaire de Pacs ou de son concubin. Le logement peut alors être prêté à titre gracieux ou loué.

Le congé doit obligatoirement préciser le motif du congé, le nom, l’adresse du bénéficiaire et son lien de parenté avec le propriétaire. Le bailleur qui met fin au bail de son locataire doit également indiquer le caractère sérieux et réel de la reprise : par exemple, lorsque le logement actuel du bénéficiaire est devenu trop petit.

Congé de fin de bail pour motif « légitime et sérieux »

En fin de bail, le propriétaire peut aussi décider de le résilier pour un « motif » dit « légitime et sérieux ». La lettre de congé doit indiquer le motif à l’origine du non-renouvellement du bail. La loi ne précisant pas quels sont ces motifs, il faut se référer à la jurisprudence.

Parmi les motifs les plus généralement reconnus comme valables, on retrouve des retards récurrents dans le paiement des loyers, des troubles répétés de voisinages, l’absence d’assurance habitation ou encore la sous-location à un tiers sans autorisation. En revanche, une faute occasionnelle et sans suite ne peut pas être sanctionnée par un congé.
La justice a aussi accepté que ce congé puisse être envoyé en dehors de toute faute du locataire : par exemple, pour réaliser d’importants travaux de rénovation dans l’immeuble ou pour transformer le logement en bureaux en raison de l’accroissement de l’activité professionnelle du bailleur. Bien sûr, ces projets doivent être menés à bien, sinon le congé sera considéré comme abusif.

Fin de bail : les recours en cas de congé frauduleux

Si le locataire s‘aperçoit que le logement n’a pas été vendu, n’est pas habité par le bénéficiaire de la reprise ou est utilisé comme résidence secondaire et non principale, il peut saisir le tribunal d’instance (le recours à un avocat n’est pas obligatoire mais conseillé).

Il est alors en droit de demander des dommages et intérêts. Le bailleur s’expose alors à une amende de 6 000 euros qui peut être portée à 30 000 euros pour une personne morale.

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