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Quelles règles pour une colocation réussie ?
Opter pour la colocation présente de nombreux avantages : appartement plus grand, loyer réduit car partagé, vie en communauté. Mais attention, pour qu’une colocation dure, il faut qu’elle soit réussie. Les règles doivent être bien établies : contrat de bail, superficie du logement, nombre et choix des colocataires, règles de vie…
Les règles à respecter pour une colocation réussie : bail, superficie du logement, règles de vie…
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La colocation a le vent en poupe !
La colocation est devenue un phénomène de société. En effet, ce mode de vie à plusieurs séduit de plus en plus de locataires et plus seulement de jeunes étudiants. Le choix de la colocation est ainsi lié au changement de nos modes de vie et aux évolutions sociétales assises sur des envies de partage et d’échanges.
Il permet à des particuliers de profiter d'un logement souvent plus grand (surtout dans les grandes villes), de créer du lien social, de lutter contre certaines formes de solitude et, bien-sûr, de profiter d’un loyer modéré au regard de la taille du logement.
Colocation : deux contrats de bail possible
Lorsqu'un propriétaire-bailleur souhaite mettre un bien immobilier en colocation, il utilise un bail spécifique. Il peut faire signer à ses colocataires un bail unique ou préférer un bail par chacun d’entre eux.
La colocation avec un bail unique
Lorsque le propriétaire opte pour un bail unique pour la colocation de son bien immobilier, un seul document est signé par l'ensemble des colocataires.
Ces derniers sont ainsi tous soumis aux mêmes devoirs et disposent des mêmes droits. Ainsi, lorsqu’un bail unique régit la colocation, le loyer n'est pas officiellement fractionné entre les occupants et tous les colocataires s’engagent à payer en commun le montant défini pour le loyer.
Chaque colocataire reste libre de donner son congé quand il le souhaite et de manière totalement indépendante. Le loyer dû au propriétaire pour la location du logement ne sera pas diminué et les autres colocataires seront tenus de le régler en intégralité. Lorsqu’un colocataire quitte le logement il ne peut pas demander le versement de tout ou partie de son dépôt de garantie. En effet, le dépôt de garantie sera restitué dans sa totalité uniquement en fin de bail et à la libération complète des lieux.
Lorsque le contrat de bail unique contient une clause de solidarité, chaque colocataire peut être tenu au paiement de la totalité du loyer ou des charges. Ce sera alors à lui de se trouver un arrangement avec les autres colocataires pour se faire rembourser les sommes éventuellement avancées.
La clause de solidarité engage chaque colocataire
Cette disposition intégrée au contrat de location stipule le devoir de chaque colocataire pour le paiement de la totalité du loyer et des charges. Elle implique également leur responsabilité en cas d’éventuelles dégradations locatives. Dans le cadre d'un bail unique, lorsqu’un colocataire est parti, il est libéré de son obligation de solidarité à l’issue de son préavis et à l’arrivée de son remplaçant inscrit sur le bail de colocation. Toutefois, s’il n’y a pas de nouveau colocataire, la clause de solidarité s’éteint seulement six mois après la fin de son préavis. Lorsque les colocataires sont pacsés ou mariés, la solidarité perdure jusqu’à la transcription du divorce sur le registre d’état civil ou jusqu’à la dissolution officielle du Pacs.
La colocation avec un bail pour chaque colocataire
Lorsque le propriétaire fait le choix d'une colocation avec un bail pour chaque colocataire, cela équivaut à formaliser un contrat de location pour chaque pièce habitée du logement. Ainsi, chaque bail mentionne la ou les pièces pour lesquelles le colocataire dispose d’une jouissance exclusive et les pièces partagées. En effet, dans cette configuration, il est recommandé d'être extrêmement précis sur le bail de location. Idéalement, le contrat de location désigne de manière claire les pièces attribuées à chacun en mentionnant l'occupation des parties communes et indique le mobilier éventuellement mis à disposition des colocataires.
Le dépôt de garantie reste, quant à lui, collectif. Ainsi, lorsqu’un colocataire quitte le logement, il ne peut pas exiger de se voir remettre sa part du dépôt de garantie avant la fin du bail. À défaut d'entente amiable avec les autres colocataires, le colocataire partant devra attendre la fin du bail pour récupérer sa part du dépôt de garantie.
À savoir : un propriétaire n’est pas tenu d'accepter un nouveau colocataire s’il ne répond pas à ses exigences même après le départ de l’un des occupants du logement.
Quel type de logement pour une colocation réussie ?
Choisir la superficie de la colocation
Pour les futurs colocataires, l’un des premiers choix à faire concerne la superficie du logement. En effet, avant même de commencer les recherches, il sera nécessaire d’arbitrer entre un très grand logement avec de nombreux colocataires ou un appartement plus petit, avec moins de personnes.
Grande ou petite colocation ?
Une grande colocation sera potentiellement plus bruyante avec beaucoup de mouvements, des contraintes d’organisation importantes alors qu’un logement plus petit permettra plus de complicité et de simplicité au quotidien.
Une grande colocation demandera d’anticiper de manière plus forte les questions pratiques. Par exemple, il faudra s’interroger sérieusement sur le nombre de salles de bain ou de toilettes pour éviter les embouteillages au réveil et respecter les contraintes professionnelles ou personnelles de chacun. Par ailleurs, les espaces collectifs devront nécessairement être plus grands pour permettre des moments de partage (dîners, discussions…).
Au moment de la visite du logement, il est important d’être particulièrement attentif à la distribution des pièces et à leur insonorisation. Plus le nombre de colocataires est important et plus ces points sont déterminants. Par ailleurs, l’attribution des chambres doit se faire de manière concertée pour garantir la satisfaction de tous à long terme.
Des colocataires et propriétaires attentifs à la surface du logement
S'il s'agit d'un bail signé à titre individuel, la surface de la chambre ne peut pas être inférieure à 14 m². Comme pour un bail unique, la taille globale du logement ne peut pas être inférieure à 16 m² avec 9 m² de plus pour chaque colocataire. Un bailleur qui proposerait une colocation ne respectant pas ces conditions risque une peine d'emprisonnement de deux ans et une amende de 75 000 euros.
Identifier le profil du (des) bon(s) colocataire(s)
Pour une colocation réussie, au-delà de l’examen du dossier, il est important de porter une attention particulière à la personnalité des occupants. De la même manière, pour tous les colocataires, il est important de s’interroger sur ce mode de vie très particulier avant de s’engager dans la recherche d’un logement et d’autres colocataires.
Lorsqu'on emménage avec des inconnus, il est important de poser à tous les colocataires un maximum de questions. En effet, au-delà des engagements budgétaires, une colocation réussie implique d’avoir un minimum de points communs, d’avoir une vision identique de la vie en communauté et, pour être sûr de bien vivre ensemble, aucune question ne doit être tabou :
- Horaires et présence dans l’appartement,
- Impératifs professionnels,
- Situation affective,
- Passions et loisirs,
- Habitudes pour le rangement, le ménage,
- Organisation de fêtes ou dîner,
- Fumeur ou non-fumeur,
- Animaux domestiques...
Même lorsqu’il s’agit d’habiter avec des amis, ces questions sont parfois l’occasion pour un futur colocataire de faire lui-même le point sur son mode de vie et ses habitudes. Certains aspects pourront être rédhibitoires et d’autres, au contraire, pourront être l’occasion d’échanger, de partager et de faire de découvertes.
Les règles de vie pour une colocation réussie
Pour le bon fonctionnement de la colocation, il est recommandé d'être clair avec tous les colocataires sur deux points essentiels :
- Les questions d'argent,
- Les règles de vie en communauté.
Pour le premier point, tous les colocataires du logement doivent s’engager sur le paiement régulier de leur loyer respectif. En cas de difficulté, il est recommandé d’avertir le plus tôt possible les autres colocataires, surtout si le contrat de location comporte une clause de solidarité.
Pour les autres frais liés au logement plusieurs options sont possibles. La première consiste à partager le montant des différentes dépenses de manière équitable. La seconde consiste à réserver des placards et étages dans le réfrigérateur à chaque colocataire et à laisser chacun gérer ses besoins.
Idéalement, les règles de vie au quotidien seront à définir ensemble pour permettre à chacun de trouver son équilibre en donnant son point de vue. Il faudra se concerter, par exemple, sur la manière de faire les courses, de gérer les machines à laver le linge, le ménage, le rythme de travail de tous les membres de la colocation…
Lorsque la colocation commence, il est important de bien se répartir les tâches ménagères, pour ne générer aucun trouble dans la colocation. Là encore, beaucoup d'applications proposent des agendas en ligne avec notifications ou des listes de courses partagées, à consulter depuis son smartphone.
L’assurance habitation d’une colocation
L’assurance des colocataires
En principe, chaque colocataire doit justifier une assurance responsabilité civile locative « incendie-explosion-dégât des eaux ». En pratique, seul un seul colocataire peut souscrire une assurance multirisque habitation et désigner nominativement les autres colocataires pour la responsabilité civile locative. Chacun des colocataires peut, par ailleurs, s’assurer pour ses effets personnels, mobiliers et la responsabilité civile vie privée.
À savoir sur l’assurance du propriétaire-bailleur
Le propriétaire peut également souscrire lui-même une assurance habitation et ajouter cette dépense au loyer dû par les colocataires. La loi l'autorise à souscrire une assurance contre les risques locatifs en lieu et place des locataires si ces derniers ne l’ont pas fait malgré ses relances. Le montant de la prime annuelle est alors ajouté, par douzième, au montant du loyer.
En cas de changement de colocataire, un avenant au contrat de location, et au contrat d’assurance s’il est commun, devra être apporté. Le cas échéant il devra préciser le nom du nouveau colocataire.
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(1) Nos prises en charge sont faites en application des conditions, limites, exclusions de garanties et du montant des franchises qui sont précisées dans les Conditions Générales et les Conditions Particulières du contrat habitation.
