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Propriétaire : comment fixer le montant d’un loyer ?
Vous mettez en location un appartement ou une maison et souhaitez fixer le montant du loyer. Pour ce faire, vous devez tenir compte du marché, et bien sûr respecter la loi. Ainsi, dans les grandes villes, il est presque impossible d’augmenter le loyer entre deux locations. De même, si vous avez investi sous certains régimes fiscaux (Pinel, Cosse ancien…), vous devez respecter des plafonds de loyers. Comment fixer le prix du loyer de votre logement en location ?
Les propriétaires doivent respecter certaines règles pour fixer le montant du loyer.
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Fixer le loyer d’un logement que vous louez pour la première fois
Vous louez un logement pour la première fois ? Vous pouvez fixer votre loyer comme vous voulez… ou presque.
Toutefois, vous avez intérêt à respecter le marché locatif local pour trouver facilement votre locataire et pour l’inciter à ne pas mettre fin au bail de manière prématurée.
Prix du loyer : les critères à prendre en compte
Outre le quartier, le nombre de pièces et la surface du logement, vous devez tenir compte des éléments suivants pour fixer le montant de votre loyer :
- Logement meublé ou non (le prix du loyer est supérieur dans le premier cas).
- L’état du logement loué (papier peint, carrelage…) et son niveau de performance énergétique.
- Les équipements proposés dans la location (cuisine équipée, standing de la salle de bain par exemple).
- La situation du logement dans l’immeuble (étage). Le loyer d’un appartement au rez-de-chaussée est moins élevé que son équivalent au dernier étage, vue sur la ville.
- Les services proposés : ascenseur, gardien d’immeuble, parking au sein de la résidence…
Pour connaître le prix des loyers pratiqués dans la commune où vous avez investi, vous pouvez consulter les agents immobiliers du secteur ou lorsqu’ils existent, les sites des observatoires locaux des loyers. Par exemple, l’Olap pour Paris et l’Ile-de-France ou l’observatoire des loyers de l’agglomération lilloise.
Plafonnement des loyers
Exceptionnellement, les loyers peuvent être plafonnés.
Certaines réductions d’impôt, comme celles procurées par les dispositifs Pinel et Cosse ancien (Louer abordable) par exemple, sont conditionnées au respect de plafonds de loyers. Vous affranchir de ces maxima vous expose à la remise en cause des avantages fiscaux obtenus. Ce sont les seuls cas dans lesquels les loyers peuvent être plafonnés.
Fixer le loyer d’un logement que vous relouez après le départ du locataire
Dans ce cas, votre marge de manœuvre va dépendre de la localisation géographique du logement. S’il est situé dans une zone dite « tendue », c’est-à-dire dans un secteur où la demande locative est supérieure à l’offre, vous ne pouvez pas augmenter le loyer entre deux locataires. Vous êtes alors soumis à un dispositif d’encadrement des loyers en vigueur depuis le 1er août 2012. Les communes concernées figurent dans un décret du 10 mai 2013.
Si le bien n’est pas situé en zone « tendue », vous pouvez fixer librement le loyer demandé. Toutefois, ce n’est pas le cas, si vous avez investi dans le cadre de certains dispositifs fiscaux.
Vous pouvez vous affranchir de la règle de l’encadrement des loyers dans un petit nombre de cas :
- Si le logement n’a pas été loué depuis plus de 18 mois, vous pouvez fixer librement le loyer.
- Si le loyer n’a pas été revalorisé depuis plus de 12 mois, vous avez la possibilité de le réviser dans les limites de la variation de l’Indice de Référence des Loyers (IRL).
- Si vous avez, depuis le dernier bail réalisé des travaux (amélioration, décence ou mise en conformité) sur les parties communes ou privatives pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, vous pouvez majorer le nouveau loyer de 15 % TTC du montant total des travaux.
- Si vous avez, dans les six mois précédant la relocation, réalisé des travaux d’amélioration (réfection d’une salle de bain, remplacement des fenêtres...) pour un montant au moins équivalent à la dernière année de loyer, vous pouvez fixer librement le nouveau loyer.
- Si vous estimez que le loyer de l’ancien locataire était manifestement sous-évalué, vous pouvez augmenter le nouveau loyer, en joignant au bail des références de loyers pratiqués pour des biens similaires au vôtre. La hausse applicable est limitée à la moitié de la différence entre le montant des loyers constatés dans le voisinage pour les biens comparables et le loyer du précédent locataire.
Loyer : informations et recours du locataire
Depuis le 1er août 2015, le loyer du précédent locataire doit obligatoirement figurer sur le contrat de bail. Par ailleurs, si le locataire s’aperçoit que son bailleur ne respecte pas l’encadrement, il peut aller en justice. Cependant, avant cela, il doit obligatoirement saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC). Cette démarche est entièrement gratuite.
Fixer un nouveau loyer lors du renouvellement du bail
Dans quel cas peut-on réévaluer un loyer ?
Au moment du renouvellement du bail (tous les trois ans si vous êtes une personne physique ou une SCI familiale, tous les six ans si vous êtes une personne morale), vous pouvez réévaluer un loyer manifestement sous-évalué.
Comment faire pour réévaluer un loyer ?
Au moins six mois avant la date du renouvellement du bail, vous devez envoyer une proposition de nouveau loyer à votre locataire par lettre recommandée avec accusé réception, acte d’huissier ou remise en main propre contre signature.
Votre courrier doit reproduire l’article 17-2 II de la loi du 6 juillet 1989 et six (communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants) ou trois (ailleurs) références de loyers. Celles-ci doivent être précises : adresse et état du bien, date de conclusion du bail… Les informations à fournir sont été précisées dans un décret du 31 août 1990.
Si votre locataire ne répond pas ou refuse votre proposition, vous devez saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC) puis, si cette démarche n’aboutit pas, le tribunal d’instance dont dépend le logement loué.
Comment s’applique alors la hausse du loyer ?
Lorsqu’elle est décidée, contractuellement ou judiciairement, la hausse s’applique progressivement. Si elle est inférieure à 10 % du loyer initial, elle est étalée par tiers pour un bail de trois ans et par sixième pour un bail de six ans. Si elle est supérieure à 10 %, elle est étalée sur 10 ans, quelle que soit la durée du bail renouvelé.
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