Entretien, réparations dans le logement : les obligations du locataire

Habiter un logement en location pendant plusieurs années implique souvent quelques travaux d’entretien et de réparation. Quels sont ceux qui incombent au locataire ? Quelles sont les obligations de ce dernier ? Et quels sont les travaux qui relèvent du propriétaire ?

Concernant l’entretien et les réparations dans un logement en location, certaines tâches ou travaux sont à la charge du locataire, et d’autres relèvent du propriétaire.
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Entretien et réparation dans une location : que dit la loi ?

La loi 6 juillet 1989 donne les directives suivantes :

Le locataire d’un logement prend à sa charge :
- L’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat de location.
- Les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret (n° 87-712 du 26 août 1987).
De son côté, le propriétaire doit entretenir le logement pour qu’il soit en état de servir à l’usage prévu dans le contrat de location.
Il doit y faire toutes les réparations, autres que locatives, qui sont nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal de l’habitation.

Mais attention : la loi du 6 juillet 1989 ne définit pas précisément les notions d’entretien courant et de menues réparations.
Il faut pour cela se référer au décret n° 87-712 du 26 août 1987 qui donne une liste de « réparations locatives », c’est-à-dire des réparations et des petits travaux à la charge du locataire.

Ce texte comporte en annexe une liste très détaillée de ces réparations, réparties en six grandes catégories correspondant aux différentes parties du logement. Il s’agit généralement de réparations assez peu onéreuses et de travaux d’entretien courant.

Exemples de travaux d’entretien et de réparation à la charge du locataire

Le propriétaire bailleur doit remplacer les équipements vétustes et ceux nécessaires à la conservation de l’immeuble. Les réparations ne sont pas à sa charge si elles ont pour origine un défaut d’entretien ou un usage anormal de l’occupant.
Le locataire doit assumer les menues réparations et les dégradations survenues de son fait. Toutes les réparations autres que locatives sont à la charge du bailleur.

Exemples :

Entretien et réparation des murs et sols intérieurs
Propriétaire : réfection complète des peintures, tapisseries, carrelages, parquets.
Locataire : maintien en état de propreté, petits raccords, remplacement de quelques carreaux, cirage ou entretien de la vitrification du parquet, nettoyage des moquettes, rebouchage des trous faits (visses, clous…).

Entretien et réparation de l’installation de gaz présente dans la location
Propriétaire : réfection complète de l’installation, mise aux normes de sécurité.
Locataire : remplacement des tuyaux souples de raccordement, des joints des appareils, bilames, sondes, pistons...

Entretien et réparation de l’installation électrique
Propriétaire : réfection complète de l’installation, mise aux normes de sécurité.
Locataire : remplacement des interrupteurs, prises électriques, fusibles, ampoules, tubes lumineux…, réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection…

Travaux de plomberie
Propriétaire : remplacement des robinets, siphons, canalisations… hors d’usage, curage de la fosse septique.
Locataire : dégorgement des canalisations, remplacement des petites pièces (joints…), vidange des fosses septiques, puisards et fosses d'aisance.

Entretien et réparation de la chaudière et du système de chauffage
Propriétaire : remplacement des grosses pièces (ballons d’eau chaude, thermostats, brûleurs, radiateurs…).
Locataire : dégorgement des petites pièces (bilames, pistons, allumage piézo-électrique..), ramonage, réglage des brûleurs.

Entretien et réparation des équipements sanitaires
Propriétaire : remplacement des équipements sanitaires, détartrage des canalisations.
Locataire : remplacement des flotteurs, joints cloches (chasses d’eau), remplacement des flexibles de douche, joints et colliers, nettoyage des dépôts de calcaire, entretien des joints de carrelage, des canalisations.

Entretien et réparation des équipements mis à disposition
Propriétaire : remplacement des équipements vétustes ou en fin de vie.
Locataire : entretien et menues réparations des équipements fournis dans le logement, tels que réfrigérateur, hotte aspirante et autre électroménager, adoucisseur d’eau, capteur solaire, pompe à chaleur, appareils de conditionnement d'air, antennes individuelles de télévision…
Remplacement des équipements cassés ou détériorés par le locataire.

Entretien et réparation des fenêtres et portes
Propriétaire : remplacement et travaux d’étanchéité.
Locataire : menues réparations des boutons, poignets et crémones, mécanisme de fermeture, graissage des gonds, réfection des mastics, remplacement des vitres cassées.

Entretien et réparation des stores et volets
Propriétaire : remplacement, réparation (sauf si la dégradation est du fait du locataire qui dans ce cas, doit la prendre en charge).
Locataire : graissage du mécanisme, remplacement des cordons, poulies, de quelques lames cassées pour les stores.

Entretien et réparation des grilles de portail
Propriétaire : remplacement, réparation (sauf si la dégradation est du fait du locataire qui, dans ce cas, doit la prendre en charge).
Locataire : nettoyage, graissage, remplacement des petites pièces (poignée…).

Entretien et réparation des parties extérieures (jardin, cour…)
Propriétaire : remplacement des gouttières et chenaux, taille des arbres qui dépassent la limite de propriété.
Locataire : nettoyage des gouttières et chenaux, arrosage du jardin, taille des arbres et arbustes, remplacement des végétaux, remplacement et réparation des installations d'arrosage, désherbage des allées et parkings, entretien des bassins ou de la piscine…

Quelles obligations d’entretien supplémentaires pour les locations meublées ?

En plus des obligations d’entretien courant et de menues réparations traitées plus haut, le locataire d’un logement meublé doit porter une attention particulière à tous les meubles et équipements fournis dans la location.

La liste des réparations locatives n’est pas limitative…

La liste des travaux d’entretien et de réparation du logement à la charge du locataire, donnée par le décret de 1987, n’est pas limitative mais seulement indicative.
Il en résulte inévitablement de nombreuses difficultés et des conflits, d’autant que de nombreux équipements sont apparus depuis la rédaction de ce texte.

Si le bailleur et le locataire ne parviennent pas à trouver un accord, les tribunaux apprécient au cas par cas à qui incombent les travaux.

La commission départementale de conciliation (CDC) est compétente pour traiter les litiges relatifs aux réparations locatives.

Concernant la chaudière, le décret met à la charge du locataire son entretien et le remplacement de certaines pièces (piston, allumage, etc.). Le plus simple pour s’acquitter de cette obligation est de souscrire un contrat annuel d’entretien.
Une clause du contrat de location peut d’ailleurs obliger le locataire à en souscrire un, mais le bailleur n’a pas le droit de lui imposer une entreprise déterminée. La jurisprudence fait parfois une interprétation très stricte de la liste des réparations locatives.

A retenir :

Si une réparation ne figure pas dans la liste du décret de 1987, il ne faut pas en conclure qu’elle est systématiquement à la charge du propriétaire.

L’entretien du logement s’étend aux parties extérieures

Les obligations du locataire s’étendent aussi aux parties extérieures du logement dont il a l’usage, comme un jardin privatif.
Il doit, par exemple, remplacer des arbustes, tondre la pelouse ou réparer les dégâts occasionnés par ses animaux. Enlever la mousse d’une terrasse dont il a la jouissance exclusive fait aussi partie de ses devoirs, tout comme l’entretien d’une gouttière.

En revanche, le locataire n’est pas tenu d’entretenir et de réparer des parties extérieures du logement dont il n’a pas la jouissance exclusive, notamment les parties communes de l’immeuble : ascenseur, escalier, espaces verts collectifs. Mais le locataire participe tout de même à leur entretien à travers les charges récupérables.

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Dans tous les cas, le locataire répond des dégradations qu’il a causées

Le locataire doit prendre en charge les dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée de son occupation du logement (art. 7 c de la loi de 1989).

Un locataire a ainsi été tenu responsable d’une rupture de canalisation car il n’avait pas mis la chaudière hors gel. Il répond aussi personnellement de l’incendie survenu (d’où l’importance de bien assurer ce risque), sauf s’il peut prouver que l’origine du sinistre est due à un cas de force majeure, à un vice de construction ou qu’il a pris naissance dans un logement voisin.

D’une manière générale, le locataire ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en cas de force majeure, lorsque les dégradations sont dues à une faute du bailleur ou à l’intervention d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans les lieux (un cambrioleur, par exemple).

Tout manquement du locataire à son obligation d’entretenir le logement peut être sanctionné. La plupart du temps, il se mesurera en fin de bail lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie. Le bailleur se dédommagera alors en conservant une partie du dépôt de garantie.
Si le propriétaire s’aperçoit en cours de bail que le locataire n’entretient pas les locaux, il peut demander une remise en état des lieux, éventuellement sous astreinte, en saisissant le juge d’instance. Il peut aussi demander la résiliation judiciaire du bail si les dégradations sont importantes.

À savoir :
Le locataire n’a pas à supporter les réparations locatives occasionnées par la vétusté du logement ou de ses équipements, une malfaçon, un vice de construction, un cas fortuit ou la force majeure (art. 7 d de la loi de 1989).

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