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Mur mitoyen ou pas ?

Le mur (ou la clôture) qui entoure votre terrain peut vous appartenir, être la propriété de votre voisin ou être mitoyenne. Que dit la loi ? Comment savoir dans quel cas vous êtes ? Que faire en cas de conflit ?

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La mitoyenneté, cette propriété commune, est la source de nombreux conflits entre voisins.
© Shutterstock

Qu’est-ce qu’un mur mitoyen ?

Définition
La mitoyenneté est un droit de propriété dont deux personnes jouissent en commun.
Plus précisément, c’est une forme particulière de copropriété créée entre voisins de terrains privés accolés, et qui s’exerce sur les clôtures édifiées en limite séparative.

Nombreux conflits
La mitoyenneté, cette propriété commune, est la source de nombreux conflits, car elle s’accorde mal avec le caractère absolu et exclusif que tout un chacun attache à sa propriété. Un contentieux d’autant plus nourri qu’en l’absence de preuve établissant le caractère privatif d’une clôture, la loi présume mitoyennes toutes celles qui servent de séparation entre bâtiments, cours et jardins.
Il est donc important que chaque copropriétaire connaisse ses droits et ses devoirs en la matière, en ayant à l’esprit que le régime de la mitoyenneté diffère quelque peu selon qu’il concerne un mur ou une clôture d’un autre type (haie, fossé…).

A savoir

Tout mur ou clôture entièrement installé dans la parcelle d’un des deux propriétaires (et qui ne touche pas la limite du terrain) lui appartient et n’est jamais en mitoyenneté. De ce fait, le voisin ne peut pas y accrocher des objets ou y faire grimper des plantes.

Quand un mur est-il présumé mitoyen ?

Mitoyenneté : la règle
En ville comme à la campagne, tout mur servant de séparation entre deux fonds est présumé mitoyen, à défaut de preuve contraire
(art. 653 du Code civil).
L’application de cette présomption diffère toutefois selon que le mur sépare des jardins, des bâtiments, des cours…

  • Ainsi, est présumé mitoyen tout mur séparant deux jardins, deux cours, une cour et un jardin, ou deux enclos dans les champs.
  • En revanche, le mur qui sépare une cour ou un jardin d’un bois ou d’un champ est présumé appartenir exclusivement au propriétaire de la cour ou du jardin.
  • En outre, la présomption de mitoyenneté ne joue que si les deux terrains sont entièrement clos.
    À défaut, le mur est présumé appartenir privativement au propriétaire de l’enclos.
  • De même, la présomption ne joue pas non plus pour le mur pignon d’un bâtiment séparant celui-ci du jardin ou de la cour de la propriété voisine. Ce mur est, en effet, censé appartenir au seul propriétaire de la construction.
  • Retenez aussi que le mur commun à deux bâtiments accolés construits en limite de propriété est présumé entièrement mitoyen uniquement si les bâtiments sont de mêmes hauteur et largeur.
    Dans le cas contraire, la mitoyenneté ne concerne que la hauteur et la largeur du bâtiment le plus petit. Elle ne porte donc que sur la surface de mur commune aux deux bâtiments.

Les autres clôtures concernées
La présomption de mitoyenneté est aussi susceptible de s’appliquer à une palissade, un grillage, une haie vive ou sèche (faite de branches sèches ou de bois mort), un fossé, un talus… dès lors que cette clôture sépare deux terrains contigus de propriétaires différents.
Il en va de même pour les arbres qui se trouvent dans une haie mitoyenne et ceux plantés sur la ligne séparative de deux propriétés (art. 670 du Code civil).


La présomption de mitoyenneté posée par le Code civil à propos des murs de clôture concerne aussi les autres types de clôture, sans distinction (art. 666 du Code civil).


> Voir l’article Clôtures, haies, grillages et fossés mitoyens

Le cas des murs de soutènement
Lorsqu’un mur sépare deux terrains de niveaux différents, des conflits peuvent naître entre voisins si leurs titres de propriété ne permettent pas d’établir son caractère privatif ou mitoyen. Car, dans ce cas, la présomption légale de mitoyenneté ne s’applique pas.
Les tribunaux ont posé le principe suivant : le mur est censé appartenir au propriétaire qui en profite. Ainsi, si le mur sert uniquement à soutenir les terres du fonds le plus haut, sans empêcher la vue du terrain en contrebas, il est présumé appartenir au propriétaire du fonds supérieur, car son rôle est de supporter la poussée des terres(1).
Peu importe que le voisin ait rajouté des strates qui n’ont fait que conforter le mur(2).


Attention, si le mur joue aussi un rôle de clôture en masquant la vue de la propriété du bas depuis la propriété la plus élevée (le sommet du mur dépasse alors largement le niveau du terrain supérieur), il est présumé mitoyen, car il bénéficie alors aux deux voisins.


(1) Cass. Civ. 3e du 15.9.15, n° 12-25911.
(2) Cass. civ. 3e du 23.03.10, n° 09-65670.

UNE QUESTION SUR LA MITOYENNETÉ D’UN MUR ?
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Revendiquer la propriété d’un mur

Dans certains cas, il n’existe aucun doute sur le caractère mitoyen d’un mur de clôture. Par exemple, lorsqu’un titre de propriété le mentionne expressément comme tel. De même, un mur édifié à cheval sur la limite séparative de deux propriétés, d’un commun accord entre les propriétaires concernés, est nécessairement mitoyen.

Est également mitoyen le mur qu’un propriétaire impose à son voisin en application de la réglementation sur la clôture « forcée ».
La présomption de mitoyenneté ne s’applique donc que si l’on n’est pas dans un de ces cas, pour lesquels la mitoyenneté ne fait aucun doute.
Mais cette présomption peut être écartée (les juristes parlent de « présomption simple ») si l’un des propriétaires contigus parvient à prouver que le mur qui clôt son terrain est sa propriété exclusive.

Qu’est-ce qu’un mur ?

Les règles relatives à la mitoyenneté sont différentes selon que l’on est en présence d’un mur de clôture ou d’un autre type de clôture.
Il convient donc de déterminer précisément ce qu’est un mur.
La loi n’en donne pas de définition. En pratique, la qualification de mur est reconnue à un ouvrage de maçonnerie, d’épaisseur variable, formé de matériaux superposés et liés avec du mortier de chaux, de plâtre ou de ciment.
On peut aussi se référer à la définition du ministre de l’Équipement : « Pour être reconnu juridiquement comme tel, le mur doit être composé de matériaux durables et (…) adhérant au sol. Il convient toutefois de tenir compte des usages locaux. » En effet, un mur de pierres sèches (pierres superposées sans ciment) doit être considéré comme un mur si les usages locaux le considèrent comme tel. En revanche, ne constitue pas un mur une clôture en planches, une palissade ou une simple cloison. Mais une clôture en parpaings est un mur, de même qu’une séparation en béton armé.

Apporter la preuve de la propriété d’un mur
Conformément au droit commun, cette preuve peut être rapportée par tous moyens.
En pratique, cependant, la présomption de mitoyenneté est écartée en particulier lorsqu’un titre de propriété ou des marques extérieures visibles établissent le caractère privatif du mur. Ou encore si l’un des propriétaires peut démontrer s’être comporté comme le véritable propriétaire du mur pendant une certaine durée.

Un titre de propriété établit le caractère privatif
Lorsqu’un « écrit » précise que le mur appartient exclusivement à l’un des voisins, la présomption de mitoyenneté est écartée (art. 653 du Code civil).
Cet écrit peut prendre la forme d’un acte notarié (vente, donation, partage…), ou d’un jugement qui a tranché la question.
Il n’est pas nécessaire que le document soit commun aux deux propriétaires (actuels ou antérieurs), la mitoyenneté étant un droit attaché à la propriété et non aux personnes.
Mais s’il n’a été signé que par l’un des propriétaires, il ne constitue qu’une présomption, dont le tribunal appréciera souverainement la portée, en cas de litige. En revanche, si l’acte qualifiant le mur de privatif est signé par le propriétaire de chacun des terrains, il constitue une preuve absolue excluant toute présomption de mitoyenneté.


Il peut en être ainsi, par exemple, si un père a consenti à ses deux enfants une donation-partage portant sur deux maisons accolées : l’acte peut, dans ce cas, indiquer que le mur séparant les deux maisons est la propriété exclusive de l’une d’elle, en la désignant.


Les marques de non-mitoyenneté d’un mur
La loi énumère un certain nombre de signes extérieurs, visibles sur un mur, qui établissent que ce dernier est présumé privatif et non pas mitoyen (art. 654 du Code civil).
Ainsi, lorsque le sommet du mur ne présente qu’une pente, le mur est censé appartenir alors au propriétaire du terrain vers lequel la pente est inclinée.
À l’inverse, si le mur dispose d’un sommet à deux pentes, il est présumé mitoyen.

Le mur est également présumé privatif lorsqu’il présente d’un seul côté un chaperon (aménagement de tuiles, ardoises ou ciment, placé au sommet du mur qui empêche la pluie de ruisseler le long de ce mur), un filet (corniche ou saillie placée plus bas et qui évite aussi le ruissellement), ou encore des corbeaux de pierre (éléments situés sur l’aplomb du mur et destinés à supporter une corniche ou un linteau).


Dans ces trois cas, le mur est présumé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel se trouvent les signes.
Cette liste n’étant pas limitative, les juges peuvent tenir compte d’autres marques ou signes manifestes.


Invoquer la prescription trentenaire
Il est également possible de revendiquer la propriété privative d’un mur à l’origine mitoyen, en invoquant la prescription trentenaire (art. 666 du code Civil).
Vous devez alors établir que vous vous êtes comporté comme le seul propriétaire du mur au cours des 30 dernières années, autrement dit que la possession que vous avez exercée sur toute cette période a été « continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire » (art. 2258 et 2272 du Code civil).
Tel est le cas si vous avez entretenu, réparé, voire reconstruit le mur pendant les 30 dernières années sans que votre voisin réagisse.
Mais si ce dernier conteste votre point de vue, dans le but de conserver au mur son caractère mitoyen, vous devrez rapporter au juge des preuves tangibles de cet usage trentenaire exclusif : par exemple, des factures d’achat de matériaux ou des traces de règlement des entreprises ayant procédé à sa réparation, des photos anciennes qui peuvent être datées, une expertise faite par un homme de l’art, des témoignages de voisins…


Notez que la prescription invoquée pour contester la présomption de mitoyenneté du mur peut, en sens contraire, être utilisée pour revendiquer la mitoyenneté d’un mur initialement privatif.


Les conflits de preuve sur la mitoyenneté
Il peut y avoir conflit entre titre, marques et prescription.
En cas de conflit entre un titre de propriété, qui stipule que le mur de clôture est privatif par exemple, et des marques visibles qui attestent du contraire (le sommet du mur a deux pentes, par exemple), c’est le titre qui l’emporte.
En fait, dès lors qu’un titre est en conflit avec des marques, que ces dernières soient dans le sens de la mitoyenneté ou du caractère privatif d’un mur, c’est le titre qui l’emporte, sauf prescription trentenaire, qui l’emporte alors sur un titre plus ancien.
En revanche, s’il y a conflit entre des marques contraires (les unes indiquant la mitoyenneté, les autres la non-mitoyenneté), il n’y a pas supériorité d’une marque par rapport à l’autre. C’est alors au tribunal, saisi du litige, de décider au cas par cas.

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