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Mur mitoyen : droits et devoirs de chacun

Chaque propriétaire d’un mur mitoyen a des devoirs et des droits. Il a par exemple l’obligation d’entretenir et de réparer le mur. Concernant les droits de chaque propriétaire, plusieurs questions se posent régulièrement. MMA y répond…

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La mitoyenneté d’un mur est assortie de plusieurs obligations pour chaque propriétaire.
© Shutterstock

L’entretien et la réparation du mur mitoyen, un devoir


Les obligations pesant sur les propriétaires d’un mur mitoyen sont assez simples.
Avant tout, ils ne doivent rien faire qui pourrait nuire à l’autre propriétaire. Ensuite, les dépenses relatives à l’entretien du mur doivent être partagées entre les deux voisins (art. 655 du Code civil).


En pratique, il est fréquent que chacun prenne à sa charge le petit entretien sur son côté du mur. Mais pour les travaux plus importants, voire la reconstruction du mur, il faut l’accord préalable des deux voisins.
À défaut, celui qui n’a pas été consulté risque de refuser de participer à la dépense. En cas de litige, le différend doit être tranché par le tribunal de grande instance.


Quoi qu’il en soit, notez bien que le fait de réparer ou de reconstruire seul le mur mitoyen ne le transforme pas en mur privatif.


Droits : peut-on construire contre le mur mitoyen ?

La règle
Vous pouvez, par exemple, appuyer sur un mur mitoyen une construction ou un « ouvrage », telle une serre, ou encore y placer des poutres et des solives (art. 657 du Code civil).
Dans ce dernier cas, vous devez toutefois laisser dans l’épaisseur du mur un espace d’au moins 5,4 cm du côté du voisin.
En outre, si celui-ci veut, par la suite, enfoncer au même endroit des poutres et des solives, il pourra vous contraindre à réduire l’enfoncement de votre poutre ou solive à la demi-épaisseur du mur. Même si le voisin n’a pas cette intention, et ne subit aucune gêne, il peut obtenir du juge une réduction de la partie de solive qui dépasse du mur et déborde ainsi à l’intérieur de son propre bâtiment(1).
En revanche, ni vous ni votre voisin ne pouvez pratiquer d’ouverture dans le mur mitoyen (fenêtre, porte, jour de souffrance), sauf d’un commun accord (art. 675 du Code civil). Et ceci même si l’ouverture constituée de châssis basculants garantit une discrétion suffisante(2).

Vous devez obtenir l’accord de votre voisin
Le mur mitoyen appartenant en copropriété aux deux voisins, toute construction envisagée par l’un doit être soumise à l’accord de l’autre.
Avant de commencer les travaux, vous devez donc soumettre un projet précis à votre voisin, comprenant le plan de l’ouvrage et l’avis du maçon ou de l’architecte sur la faisabilité du projet.
Dans la mesure du possible et pour éviter tout litige ultérieur, il est conseillé de lui faire signer le plan.
De même, l’accord de votre voisin est indispensable chaque fois que vous projetez d’effectuer des travaux d’une certaine importance menaçant la solidité du mur : la démolition d’une construction édifiée contre le mur ou le creusement du sol, par exemple.


Attention, ces précautions élémentaires ne doivent pas vous faire oublier vos autres obligations : la construction d’un bâtiment peut être soumise à des restrictions particulières d’urbanisme ; elle doit être précédée d’autorisations administratives (une déclaration préalable de travaux ou un permis de construire, selon le cas).
Sur tous ces points, renseignez-vous auprès de votre mairie avant d’engager les travaux.


Votre voisin s’y oppose…
Le tribunal peut alors autoriser les travaux. Si votre voisin s’oppose aux travaux envisagés, vous pouvez vous adresser au président du tribunal de grande instance pour demander la désignation d’un expert en référé (un avocat n’est pas obligatoire).
Celui-ci établira alors dans quelles conditions les travaux devront être exécutés pour ne pas menacer la solidité du mur (art. 662 du Code civil).
Cependant, les conclusions de l’expert constitueront de simples suggestions, sans force contraignante. Votre voisin pourra donc refuser l’exécution des travaux ou solliciter une contre-expertise.
Si le désaccord persiste, vous devrez obtenir du tribunal de grande instance un jugement en bonne et due forme vous autorisant à exécuter les travaux.
Vous devrez alors assigner votre voisin devant le tribunal pour que le litige soit tranché (l’avocat est obligatoire).

Si vous effectuez des travaux contre le mur mitoyen sans aucun accord, (ni de votre voisin ni aucune autorisation judiciaire), celui-ci a la possibilité d’exercer deux types d’actions.

  1. Tout d’abord, il pourra vous poursuivre devant le tribunal d’instance (il n’est pas obligatoire d’être assisté d’un avocat).
    Si les travaux ont déjà commencé, l’action s’appelle la « complainte » ; s’ils sont sur le point de démarrer, il s’agit alors d’une action en « dénonciation de nouvel œuvre ». Le tribunal d’instance ordonnera la suspension des travaux, voire la démolition des ouvrages commencés.
  2. En second lieu, votre voisin pourra aussi agir contre vous en responsabilité devant le tribunal de grande instance.
    Votre responsabilité sera reconnue si les travaux lui causent un préjudice, c’est-à-dire s’ils nuisent à la solidité du mur mitoyen.
    Dans ce cas, le tribunal ordonnera soit la démolition des constructions, soit leur modification, soit encore le versement de dommages et intérêts.
    En revanche, si les travaux effectués sans accord ne portent pas atteinte à la solidité du mur et n’entraînent pas un trouble anormal de voisinage, vous ne serez pas sanctionné(3).

(1) Cass. civ. 3e du 14.09.10, n°09-16645.
(2) Cass. Civ. 3e du 25.3.15, n° 13-28137.
(3) Cass. civ. 3e du 05.09.12, n° 11-21771. En l’espèce, les juges avaient constaté que la solidité et la pérennité du mur mitoyen n’étaient pas affectées par la surélévation et que celle-ci ne produisait d’ombre sur la pelouse du voisin que sur une surface de 12 m2 vers 10 heures pour devenir nulle la plus grande partie de la journée. Sans trouble anormal de voisinage, il n’y avait pas lieu d’ordonner la démolition de la construction ni d’allouer des dommages-intérêts.

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Droits : peut-on surélever un mur mitoyen ?

Chaque propriétaire peut surélever le mur mitoyen(4). Il n’a pas à justifier sa décision ni à demander l’accord de son voisin.

Vous pouvez donc décider seul de relever le mur mitoyen, à vos frais.
Vous serez alors seul propriétaire de la partie surélevée, en contrepartie de quoi vous devrez en assumer seul l’entretien et les réparations. Par contre, vous ne pouvez pas imposer à votre voisin de relever le mur mitoyen à ses frais pour faciliter les travaux de couverture de votre appentis jouxtant celui-ci(5).

Le relèvement peut porter sur toute l’épaisseur ou seulement sur une partie du mur.
En pratique, toutefois, respecter l’axe du mur paraît prudent, à la fois pour des raisons de stabilité et pour éviter des discussions et des litiges ultérieurs.
Bien entendu, si le mur existant n’est pas en mesure de supporter la surélévation, vous devrez avant tout le renforcer, voire le reconstruire, à vos frais.
Si vous êtes obligé d’augmenter l’épaisseur du mur avant de surélever, l’excédent d’épaisseur devra être pris sur votre terrain (art. 659 du Code civil).
Toutefois, si le mur est délabré au point que son renforcement ou sa reconstruction est inévitable, indépendamment de la surélévation, les frais correspondants seront partagés entre vous et votre voisin, comme c’est la règle en la matière.

Vous ne devez pas nuire au voisin.
Le droit de relever un mur mitoyen peut être remis en cause si la surélévation, même réalisée dans les règles, constitue un trouble anormal de voisinage, par exemple s’il réduit excessivement l’ensoleillement sur le terrain de votre voisin.
Le tribunal pourra alors ordonner la démolition de la partie surélevée. Pour limiter les risques de litige, vous avez donc intérêt à aviser votre voisin de votre projet.

Votre voisin peut acquérir la mitoyenneté de la surélévation.
Si vous décidez seul de relever la hauteur du mur mitoyen, votre voisin pourra par la suite, à tout moment, acquérir la mitoyenneté de la surélévation effectuée, dans les mêmes conditions que celles prévues pour acquérir la mitoyenneté d’un mur de clôture privatif.
Il devra donc vous rembourser la moitié de la valeur de la surélévation, appréciée au jour de sa demande et compte tenu de l’état de celle-ci.

Par ailleurs, lorsque des dégradations sont imputables à l’un des voisins, celui-ci doit supporter seul le coût des réparations(6).
Ainsi, un propriétaire qui avait démoli son habitation, et à cette occasion n’avait pas pris les précautions pour protéger le mur mitoyen qui s’est écroulé, a été condamné à payer seul la réfection de ce mur(7).

(4) Art. 658 du Code civil ; Cass. Civ. 3e du 6.09.18, n° 17-19430.
(5) Cass. civ. 3e du 16.10.12 n° 10-16998.
(6) Cass. civ. 3e du 17.7.91, n° 90-11613.
(7) Cass. civ. 3e du 29.3.95 n° 93-11048.

Droits : peut-on appuyer des plantations contre un mur mitoyen ?

Chaque propriétaire d’un mur mitoyen peut, sans l’accord du voisin, planter des arbres, des arbustes ou d’autres végétaux (rosier grimpant, clématite, vigne…) en espalier (contre le mur).

Aucune distance minimale par rapport au mur n’est exigée, mais les plantations ne doivent pas, dans ce cas, dépasser la crête du mur (art. 671 du Code civil).
Bien entendu, elles ne doivent pas non plus endommager le mur, faute de quoi une action en responsabilité pourrait être engagée par celui qui subirait un préjudice.


Aux plantations proprement dites sont assimilés les aménagements légers destinés à les retenir (treillages, palissades, fils de fer). Ces aménagements peuvent aussi être installés sur le mur mitoyen par chacun des voisins sans l’accord de l’autre.


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