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Location touristique : quelles obligations ?
Louer un gîte, son appartement ou sa maison à des voyageurs de passage, proposer une ou plusieurs chambres d’hôtes, est tentant financièrement. Mais attention, vous avez certaines obligations à respecter.
Location touristique : le point avec MMA…
Louer son appartement ou sa maison à des touristes de passage est assorti de certaines obligations administratives et fiscales.
© Shutterstock
Le concept bon enfant du « Air bed » (lit gonflable) et « breakfast » (petit déjeuner) à l’origine du nom commercial Airbnb a fait des émules. Peut-être un même un peu trop… Face à la multiplication de loueurs quasi-professionnels qui prennent des libertés avec la réglementation et la fiscalité, la loi Alur du 24 mars 2014 puis la loi Elan du 23 novembre 2018 ont renforcé les contraintes et les sanctions pesant sur les propriétaires de meublés de tourisme. Leurs obligations varient en fonction de la commune, de sa taille et du statut du logement (résidence principale ou secondaire). Etat des lieux…
Locations touristiques : quelles sont les obligations administratives ?
Déclaration en mairie, presque toujours obligatoire
Vous mettez pour la première fois en location un logement meublé qui n’est pas votre résidence principale ?
Il faut en informer la mairie de la commune où il est situé. Cette déclaration s’effectue au moyen du formulaire Cerfa n°14004*03. Vous devez aussi déclarer votre nouvelle activité au greffe du tribunal de commerce.
Vous n’êtes pas obligé de renouveler la déclaration, sauf en cas de changement concernant les informations fournies : par exemple, si vous décidez de modifier vos périodes prévisionnelles de location.
A savoir : le défaut de déclaration expose à une contravention d’un montant maximal de 450 euros.
LOCATION DE VOTRE RESIDENCE PRINCIPALE À TITRE SAISONNIER
Vous êtes dispensé de cette déclaration préalable si vous louez à titre saisonnier votre résidence principale, c’est-à-dire le logement que vous occupez au moins 8 mois par an (art. L. 324-1-1 du Code du tourisme).
Une autorisation de changement d’usage parfois nécessaire
Si vous souhaitez transformer en meublé touristique un logement situé à Paris, dans un département limitrophe (Hauts de Seine, Seine Saint Denis et Val de Marne) ou dans une commune de plus de 200 000 habitants, vous devrez demander une autorisation de changement d’usage à la mairie.
Attention, cela peut aussi être le cas dans toute commune connaissant une tension sur le marché du logement, dès lors que le conseil municipal a délibéré en ce sens.
Les modalités de délivrance de cette autorisation varient suivant les municipalités.
Par exemple, à Marseille, Nice et Strasbourg, cette autorisation est temporaire. À Paris, elle s’assortit d’une compensation financière. Vous êtes obligé de racheter des mètres carrés de commerces ou de bureaux qui ont été récemment transformés en logement dans le même quartier ; c’est ce que les professionnels appellent le « rachat de commercialité ». Cette opération est coûteuse (un mètre carré de commercialité vaut entre 1 000 et 1 600 euros dans les arrondissements centraux de la capital), ce qui peut diminuer l’intérêt financier de votre opération.
LOCATION TOURISTIQUE : RISQUE EN L’ABSENCE DE DEMANDE D’AUTORISATION
Le propriétaire qui s’abstient de demander une autorisation de changement d’usage risque une amende civile de 50 000 euros par logement, assortie d’une astreinte journalière de 1 000 euros du m² jusqu’à régularisation. Il s’expose aussi à des sanctions pénales : un an d’emprisonnement et 80 000 euros d'amende.
Obligation d’enregistrement pour les locations touristiques dans certaines communes
Les communes qui imposent un changement d’usage peuvent aussi exiger que les locations touristiques - y compris celles qui constituent la résidence principale du propriétaire - disposent d’un numéro d’enregistrement.
Ce numéro à 13 caractères doit figurer sur les annonces et dans le contrat de location.
Le décret n° 2017-678 du 28 avril 2017 a fixé les informations nécessaires à l’enregistrement : identité et coordonnées du propriétaire, adresse, caractéristiques et statut (résidence principale ou secondaire) du meublé…
L’enregistrement est obligatoire à Paris depuis décembre 2017, à Lyon depuis février 2018 et à Bordeaux depuis mars 2018. Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Cannes, Nice, Strasbourg, Toulouse et Tours leur ont, depuis, emboité le pas.
LOCATION TOURISTIQUE : RISQUE EN CAS DE DÉFAUT D’ENREGISTREMENT
Le loueur qui ne demande pas son numéro d’enregistrement s’expose à une amende pouvant atteindre 5 000 euros. Les plateformes de location, pour leur part, ont l’obligation de retirer de leurs sites les annonces dépourvues de numéro d’enregistrement.
Peu de contraintes pour la location de sa résidence principale
Si vous habitez une petite ville et que vous êtes propriétaire de votre résidence principale, vous allez pouvoir la louer en toute liberté ou presque. Mais attention :
- Si vous êtes en appartement, vous devez quand même vérifier qu’aucune clause du règlement n’interdit expressément la location meublée.
- Prudence aussi si les périodes de location sont très nombreuses : votre activité risque d’être contraire à la notion « d’occupation bourgeoise » qui figure dans de nombreux règlements de copropriété.
- Si vous résidez dans une ville de plus de 200 000 habitants, à Paris ou dans un département limitrophe, vous ne pouvez pas louer votre résidence principale plus de 120 jours par an.
Depuis le 1er janvier 2019, les principales plateformes de location en ligne (Airbnb, Abritel, Leboncoin…) ont mis en place un système de blocage sur leurs sites. Désormais, lorsqu'une résidence principale a atteint la limite légale de 120 jours de location dans l'année, l'annonce sera automatiquement bloquée. Le loueur en sera informé et ne pourra plus recevoir de réservation. Autre contrainte, vous êtes obligé de vous enregistrer dans les villes qui ont rendu cette procédure obligatoire.
Location touristique possible quand on est locataire ?
Si vous êtes locataire, vous devez obtenir l’accord écrit de votre bailleur pour sous-louer.
A défaut, vous pourrez être contraint de lui reverser l’intégralité des loyers perçus. Vous vous exposez aussi à la résiliation de votre bail (CA Paris du 5 juin 2018, n°16/10684).
LOCATION TOURISTIQUE – LOI ALUR
Depuis la loi Alur, les plateformes de locations doivent vous informer de vos obligations. Vous signez une déclaration sur l’honneur attestant que vous les respectez.
Location touristique : quelles sont les obligations fiscales et sociales ?
La déclaration des loyers issus de vos locations touristiques
Ils sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
- Si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 70 000 euros, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes.
- Ce seuil est porté à 170 000 euros pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes. Abattement porté à 71 % pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes).
OBLIGATION 2019
Depuis le 1er janvier 2019, les plateformes doivent déclarer au fisc les revenus réalisés par leurs utilisateurs et le nombre de transactions effectuées.
Cette déclaration est obligatoire dès 3 000 euros de revenus ou 20 transactions dans l’année (arrêté du 27/12/2018, JO du 30).
La cotisation foncière des entreprises (CFE)
Son taux varie suivant la commune et la valeur du bien loué. Sa base d’imposition peut être réduite de moitié pour les activités saisonnières. Des exonérations sont possibles (pour les chambres d’hôtes, par exemple) … sauf si la commune en a décidé autrement !
Location touristique et taxe de séjour
Depuis le 1er janvier 2019, un logement touristique non classé est soumis à une taxe de séjour majorée, comprise entre 1 et 5 % du coût de la nuit par occupant. Elle est inférieure pour les meublés touristiques classés : entre 0,20 et 0,80 euro par nuit et par occupant.
Depuis 2017, vous devez verser des cotisations sociales si vos recettes annuelles excèdent 23 000 euros (5 100 euros pour les loueurs de chambres d’hôtes).
En deçà d’un certain montant de revenus dans l’année (33 100 euros pour les locations touristiques meublées non classées, 88 800 euros pour les locations touristiques meublées classées et les chambres d’hôtes), vous aurez le choix entre opter pour le régime micro entrepreneur ou verser vos cotisations au régime général de la sécurité sociale.
Attention
Le logement touristique loué doit respecter les règles de décence fixées par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.
Il doit aussi être équipé, d’au moins, un détecteur de fumée. Enfin, informez votre assureur de votre projet de location touristique.
La loi encadre strictement les chambres d’hôtes
Les chambres d’hôtes sont des « chambres meublées situées chez l’habitant en vue d’accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations » (art. L. 324-3 à L. 324-5 du Code du tourisme).
Les exploitants de chambres d’hôtes sont soumis à des règles précises (art. D. 324- 13 à D. 324-16 du Code du tourisme) :
- La capacité d’accueil ne peut pas excéder cinq chambres et quinze personnes.
- L’accueil doit être assuré par l’habitant.
- La prestation doit comprendre la mise à disposition d’une chambre pourvue d’un accès à des sanitaires, la fourniture de linge de maison et d’un petit déjeuner.
- Toute personne qui offre à la location une ou plusieurs chambres d’hôtes doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire du lieu de l’habitation, en précisant le nombre de chambres, le nombre de personnes susceptibles d’être accueillies et les périodes prévisionnelles de location (formulaire Cerfa n° 13566*02).
À savoir : le classement des chambres d’hôtes, ou l’adhésion à un réseau labellisé, non obligatoire, relève d’une démarche volontaire du propriétaire.
Location touristique et assurance
Assurance des plateformes, pas top !
Si vous passez par une plateforme de location de type Airbnb, Abritel, Homeholidays, attention ! Celle-ci ne couvre pas tout, comporte beaucoup d’exclusions (exemple, le vol considéré comme un acte volontaire, la sous-location sans l’accord du propriétaire…). De plus, les conditions d’indemnisation sont très limitées…
Comment bien vous assurer ?
Le mieux est de vous rapprocher de votre assureur.
À savoir : chez MMA, l’activité chambre d’hôte est couverte de base par le contrat Assurance Habitation(1) jusqu’à 5 chambres et 15 personnes (option activité rémunérée). Au-delà, il est nécessaire de souscrire un contrat dédié.
Le contrat(1) garantit aussi la location saisonnière de son bien dans la limite de 90 jours par an, sans déclarations spécifiques.
La sous-location d’une chambre est également couverte par l’Assurance Habitation MMA(1).
La recommandation MMA
Le locataire d’une location temporaire reste responsable des dommages qu’il pourrait causer au propriétaire et aux tiers. Aussi, il est donc conseillé au propriétaire de demander à son locataire une attestation Responsabilité Civile villégiature. La garantie est généralement incluse dans les contrats d’assurance habitation du marché.
(1) Assurance Habitation MMA CG N°410.
Ce qu'il faut retenir
Dans tous les cas, n’hésitez pas à contacter votre Agent Général MMA pour faire un point sur votre assurance habitation et couvrir au mieux votre location touristique ou votre sous-location.
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L’assurance Habitation MMA couvre la location saisonnière
Pour être sûr d’être bien couvert, assurez votre location saisonnière avec l’Assurance Habitation MMA (vol, incendie, dégât des eaux…).
Et pour ne pas avoir de mauvaises surprises avec vos locataires, vous pouvez souscrire des garanties spécifiques pour couvrir votre piscine, ou encore vos objets de valeur de même que des renforts Dépannage...
