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Quand deux voisins décident d’un droit de passage conventionnel…

Même si un terrain n’est pas enclavé, son propriétaire peut toujours négocier avec un voisin un droit de passage temporaire pour cause de travaux par exemple ou permanent pour convenance personnelle. Mais attention, cette mise en place amiable ne doit pas être signée « à la légère »...

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L’article 686 du Code civil autorise tout propriétaire à concéder un droit de passage sur sa propriété au profit d’une propriété voisine.
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Qu’est-ce qu’un droit de passage conventionnel ?

L’article 686 du Code civil autorise tout propriétaire à concéder un droit de passage sur sa propriété au profit d’une propriété voisine. On appelle cela une servitude conventionnelle.

Ce droit peut être accordé temporairement pour une raison exceptionnelle ou de manière permanente. Dans ce dernier cas, il s’agit d’une véritable servitude qui pèse sur le terrain.

Quoi qu’il en soit, le droit de passage s’exerce dans les conditions convenues entre celui qui l’accorde et ses bénéficiaires (art. 686 du Code civil).
L’autorisation peut être accordée pour tous les modes de passage (à pied, en voiture…) ou être circonscrite à un mode déterminé.

Comment fonctionne un droit de passage temporaire ?

Pour une raison exceptionnelle, le droit de passage peut être accordé temporairement.

Les raisons d’un droit de passage temporaire
Vous pouvez, par exemple, autoriser votre voisin à faire transiter de gros camions sur votre chemin empierré le temps de la construction de sa maison, parce que son terrain, trop meuble, ne supporterait pas leur poids.
Mais on peut envisager bien d’autres circonstances où un droit de passage est accordé temporairement : époque des vacances d’été, période d’enneigement, cueillette de champignons…

Définir le droit de passage temporaire
En pratique, il faut se mettre d’accord sur les modalités du passage. Ainsi, le droit de passage temporaire peut être donné sans restriction ou, au contraire, il peut être soumis à certaines conditions : à pied, à bicyclette, en voiture, en camion…
Par exemple, l’autorisation peut être accordée pour les piétons et les vélos, mais refusée aux voitures et autres véhicules à moteurs.
De la même façon, le droit de passage peut être consenti à une ou plusieurs personnes déterminées (par exemple, votre voisin et ses enfants) ou sans restriction.
Le cas échéant, le droit peut, en outre, être limité dans le temps : par exemple de 8 heures à 16 heures ou tous les jours, sauf le dimanche…

Formaliser l’accord
Un accord verbal peut suffire, mais un écrit est souvent utile.
Dans le cas d’un droit de passage temporaire, accordé sans restriction particulière, il est tout à fait possible de se contenter d’un simple accord verbal. Notamment si le passage doit être de courte durée (par exemple, quelques semaines) et que l’on connaît bien son voisin en qui l’on a toute confiance.
Dans le cas contraire, la rédaction d’une convention signée entre les parties (un acte sous seing privé) ou un échange de lettres peut être suffisant.

Passage sur votre terrain en cas de travaux : le conseil MMA

Lorsque le terrain sur lequel vous accordez le passage risque d’être endommagé, par le va-et-vient de camions par exemple, il peut alors être judicieux de mettre par écrit les conditions de la remise en état des lieux.
Dans ce cas, c’est le voisin bénéficiaire du passage qui doit s’engager à réparer les dégâts subis par le terrain, même si ce n’est pas lui qui utilise le passage mais des tiers avec lesquels il a traité, une entreprise de construction, par exemple. En toute hypothèse, c’est bien votre voisin bénéficiaire du passage qui est responsable des dommages occasionnés à votre propriété.

Quand le droit de passage est négocié à titre permanent…

Les raisons d’un droit de passage permanent
Un droit de passage peut également être accordé de manière permanente, par exemple, pour permettre à un voisin de bénéficier d’un second accès à la voie publique.
Cas concrets : un propriétaire peut rentrer depuis la rue dans sa propriété mais l’accès ne lui permet pas de rentrer sa voiture qu’il doit alors toujours stationner dehors. Il peut alors demander à son voisin de lui concéder un passage sur sa propriété pour lui permettre de garer sa voiture sur l’arrière de son jardin ou en passant par le côté.
De même, à la campagne, un agriculteur peut négocier un droit de passage avec d’autres propriétaires afin d’éviter à ses engins agricoles un détour compliqué pour accéder à une parcelle de terre.

Formaliser l’accord de droit de passage permanent
L’accord doit impérativement être passé par écrit. En effet, un tel droit permanent constitue une véritable servitude attachée à la propriété qui en profite et grevant celle qui la supporte.
Il est donc indispensable, pour prévenir tout risque de litige par la suite, de le transcrire par écrit, notamment lorsqu’une indemnité doit être versée par le bénéficiaire du droit de passage.

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Acte notarié indispensable
L’autorisation doit faire l’objet d’un acte notarié publié au Service de la publicité foncière. En effet, en principe, seule cette formalité rend l’accord opposable à tous : acquéreurs du terrain qui supportent le passage, héritiers ou donataires des propriétaires…

L’acte doit être le plus précis possible
L’étendue et les conditions d’exercice de la servitude de passage sont précisées par le titre qui l’institue. Il faut ainsi veiller à définir la largeur du passage, à en situer le tracé sur un plan annexé à l’acte, à préciser qui supporte les frais d’aménagement du passage, sans oublier les frais d’entretien ultérieur. Toutes ces dépenses peuvent être partagées si le propriétaire qui accorde le passage l’utilise également de manière régulière. Il faut préciser aussi quelles seront les personnes habilitées à passer, etc.

À savoir

En cas de vente d’un terrain ou d’une propriété sur laquelle s’applique une servitude conventionnelle, celle-ci doit être déclarée dans le compromis de vente ainsi que dans l’acte définitif.

Le nouveau propriétaire ne pourra pas la remettre en cause car elle est attachée au titre de propriété.

En cas de souhait de modification du droit de passage par l’une des parties
La modification des conditions du droit de passage doit intervenir d’un commun accord. Le propriétaire bénéficiant de la servitude ne peut pas modifier l’assiette du passage sans l’autorisation du propriétaire qui la doit (article 702 du Code civil).

À-t-on le droit de clôturer le passage ?
Rien n’empêche le propriétaire qui a accordé le passage de placer une clôture (barrière, haie végétale, mur…) le long du parcours, de façon à ne pas être gêné par les allées et venues du bénéficiaire ou de prévenir l’intrusion de tiers dans sa propriété. Mais il doit veiller à n’apporter, de ce fait, aucune gêne à son voisin. L’article 701 du Code civil oblige en effet le propriétaire du terrain débiteur du passage à « ne rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou à le rendre plus incommode ». En particulier, en édifiant un mur ou en plantant une haie, il devra faire en sorte de ne pas réduire la largeur du passage. Il faudra, de même, qu’il veille à élaguer les branches des arbres ou arbustes plantés le long du passage, qui pourraient gêner la circulation des véhicules.

À savoir

Le propriétaire du terrain sur lequel se situe le passage n’a pas le droit de barrer celui-ci avec un portail fermé à clé, sans avoir préalablement donné la clé (ou la télécommande) à son voisin, détenteur du droit de passage.

Durée de la servitude de passage
Il existe plusieurs modalités d’extinction des servitudes conventionnelles, mais celles-ci dépendent essentiellement du titre qui les a créées.
L’un des moyens est que le bénéficiaire du droit de passage y renonce par acte notarié. L’autre est de réunir les deux propriétés dans une même main (l’un des propriétaires prend possession des deux terrains).

À savoir

Un droit de passage conventionnel peut disparaître s’il n’est pas utilisé pendant 30 ans.

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