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Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) est obligatoire pour vendre un logement

Différents diagnostics techniques immobiliers sont obligatoires lors d’un achat ou d’une vente d’un logement. Ils sont regroupés dans un dossier unique appelé Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Ce document doit impérativement être annexé à toute promesse de vente. Inventaire de son contenu.

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Le Dossier de Diagnostic Technique contient les diagnostics immobiliers obligatoires lors de la vente d’un bien immobilier.
©Shutterstock

Qu’est-ce qu’un DDT ou Dossier de Diagnostic Technique ?

Lors de la vente d’un bien immobilier, le Dossier de Diagnostic Technique (DTT) fourni par le vendeur permet à l’acheteur d’avoir accès à des d’informations essentielles sur l’état général du logement : performance énergétique, qualité de l’installation électrique, risques sanitaires... 

Ce dossier est composé de plusieurs diagnostics techniques immobiliers dont le nombre varie en fonction de la date de construction du logement (permis de construire), de la région où il se situe et de l’équipement qui le compose (installation électrique, assainissement...).

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Quels sont les diagnostics obligatoires contenus dans le DDT pour la vente d’un bien ?

Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) comprend plusieurs diagnostics techniques immobiliers obligatoires :

Diagnostics
obligatoires contenus
dans le DDT        

Objectif de ce diagnostic
immobilier

Logements en vente concernés

Validité du diagnostic

DPE,
Diagnostic de
Performance Energétique

Indique la quantité d’énergie consommée dans votre logement.      

Obligatoire pour tous les logements mis en vente.

10 ans.

Diagnostic
Amiante

Indique si le logement contient ou non de l’amiante.

Obligatoire pour les logements mis en vente et construits avant 1997.

Illimitée si aucune trace d’amiante n’a été détectée et si le  diagnostic a été réalisé après le 1er janvier 2013. 
Si la présence d'amiante a été détectée, un nouveau contrôle doit être effectué dans les 3 ans suivant la remise du diagnostic.

Diagnostic Plomb
(CREP)

Prévention du saturnisme (peinture au plomb).

Obligatoire pour les logements construits avant 1949.

Valide 1 an pour une vente (mais les certificats établis avant le 25 avril 2006 ne sont plus valables).

Diagnostic Electricité
     

Garantit la conformité ou non de l’installation électrique et identifie les risques inhérents à l’installation si elle est défectueuse.

 Obligatoire pour tous les logements dont l’installation date de plus de 15 ans.

3 ans.

Diagnostic
Assainissement
non collectif

Conformité ou non de l’assainissement, identifie les risques pour l’environnement. 

Maisons uniquement - Obligatoire pour les habitations qui ne sont pas reliées au réseau public et collectif d’assainissement. 

3 ans.

ERP, État des Risques et Pollutions

Informe l’acheteur des risques potentiels identifiés sur le secteur géographique. 

Obligatoire pour tous les logements.

6 mois.

Diagnostic Carrez 

Garantit la superficie du logement.  

Obligatoire si le logement est situé dans une copropriété.  

Définitive sauf si des travaux sont entrepris.

Diagnostic Termites

Prévention des détériorations des habitations contenant du bois.  

Obligatoire pour les logements situés dans certaines zones définies par un arrêté préfectoral.

6 mois.

Diagnostic Mérules

Informe l’acheteur sur la présence d'un risque de mérule. 

Obligatoire pour tous les logements.situés dans l’un des départements identifiés comme étant à risques (arrêté préfectoral). 

Pas encore défini juridiquement.

Diagnostic d’Etat des nuisances sonores
aériennes

Fait un état des nuisances sonores aériennes.

Obligatoire depuis le 1er juin 2020 lorsque le bien est situé dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit des aérodromes. 

Pas encore défini juridiquement.

Quel est le prix d’un Dossier de Diagnostic Technique immobilier ?

Le coût du DTT dépend de plusieurs facteurs, et notamment :

  • De la surface du logement.
     
  • De la région où le logement se situe.
    Une étude de la société Flatlooker a montré que le prix des diagnostics immobiliers peut varier du simple au double selon la région où se situe le bien(2)

     
  • Du nombre de diagnostics à réaliser. 
     
  • Du diagnostiqueur lui-même car les tarifs de diagnostics immobiliers ne sont pas réglementés. Ils peuvent également varier d’une région à une autre.

Nous vous conseillons de demander des devis à plusieurs experts et de les comparer en fonction des prestations.


Comptez une fourchette entre 300 euros (studio) et 900 euros (grande maison).
A savoir : le coût des diagnostics techniques est toujours à la charge du vendeur ou du propriétaire-bailleur.




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Quand le Dossier de Diagnostic Technique doit-il être remis à l’acheteur ?

Le DDT doit être annexé à toute promesse de vente et à toute vente d'un logement.
Particularité supplémentaire pour le DPE - Diagnostic de Performance Energétique -, il doit également figurer sur l’annonce de vente du logement.

En l’absence de l’un des diagnostics (hors DPE) lors de la signature de l’acte de vente notarié, le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. Il est alors responsable vis-à-vis de l’acquéreur si un vice était découvert après la vente.

ATTENTION AUX DATES DES DIAGNOSTICS TECHNIQUES

Certains diagnostics immobiliers ont des dates de validité très courtes (ex. 6 mois pour les termites). Il faut bien faire attention à ce que le jour de la signature de l’acte de vente devant le notaire, tous les diagnostics soient encore valables.
Comme vendre un bien immobilier peut s’avérer long, beaucoup de vendeurs préfèrent programmer les diagnostics immobiliers quand ils acceptent une offre d’achat (sauf pour le DPE qui doit être obligatoirement présent dans l’annonce de vente.

Comment constituer un DDT ?

Le Dossier de Diagnostic Technique immobilier doit être réalisé par un diagnostiqueur professionnel et certifié par un organisme accrédité COFRAC (Comité Français d’Accréditation). 
Point particulier pour le diagnostic Assainissement : il doit être effectué par le service de contrôle (SPANC) de la commune où se situe le bien.

Pour choisir un bon prestataire, les vendeurs peuvent consulter le site Internet de l'Ademe (Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie) qui permet de vérifier la certification des diagnostiqueurs. Lorsque les experts interrogés ne figurent pas dans cette liste, il est recommandé de ne pas les sélectionner.


Important : la certification d’un diagnostiqueur concerne la personne elle-même et pas la société pour laquelle il intervient. Par ailleurs, cet expert doit impérativement fournir une attestation d’assurance qui couvre sa responsabilité professionnelle.
Il est conseillé de toujours interroger plusieurs cabinets d'expertise pour comparer leurs tarifs.


Risque révélé par un diagnostic : travaux obligatoires avant la vente ?

Les diagnostics immobiliers n’apportent pas forcément de bonnes nouvelles  et des défaillances peuvent être notées au niveau du logement. Dans ce cas, le vendeur n’est normalement pas obligé de faire des travaux – sauf pour les 4 cas notés ci-dessous - mais l’état du bien peut être un argument de négociation tarifaire pour l’acheteur.

  • Présence de plomb dans le logement (concentration supérieure au seuil réglementaire).
  • Présence d’amiante dans le logement.
  • Présence de termites dans le logement : elle doit être signalée à la mairie qui en retour peut obliger le propriétaire à faire des travaux d’éradication.
  • Installation d’assainissement non conforme : des travaux doivent être alors réalisés dans les quatre ans. Et si au jour de la vente, ils n’ont pas été réalisés, l’acquéreur dispose d’un an pour se mettre en conformité.
© iStock
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(1) Le tarif d’assurance ci-dessus a été calculé à titre indicatif pour une habitation n’étant pas équipée d’une piscine, d’installation produisant de l’énergie électrique, d’un mode de chauffage au bois, ne comportant pas de toiture vitrée ou translucide ni de véranda, ne comportant pas de dépendances : pour un appartement possédant une seule pièce de moins de 40 m² se situant en étage intermédiaire dont la surface totale est inférieure à 90 m2. Exemple d’un locataire souscrivant une assurance habitation pour sa résidence principale à Laval. Habitation n’ayant pas eu de sinistres au cours des 3 dernières années et n’ayant pas fait l’objet d’une résiliation par un assureur précédent. Cotisation mensuelle TTC du contrat Habitation MMA (CG410) formule Mini Prix, Essentielle et Confort au 27/08/2018.
(2) Prix des diagnostics techniques : source : https://immobilier.lefigaro.fr/article/diagnostic-immobilier-des-tarifs-tres-variables-selon-les-villes_d77b3404-2806-11ea-b70c-4f1fe220e41f/ 
(3) Diagnostics immobiliers Allodiagnostic : voir conditions sur https://services-avantages-clients.mma.fr/allodiagnostic
(4) Assurance Habitation MMA : nos prises en charge sont faites en application des conditions, limites, exclusions de garanties et du montant des franchises qui sont précisés dans les Conditions Générales et les Conditions Particulières du contrat habitation.
Sources de rédaction :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F10798
https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalit%C3%A9/diagnostics/les-diagnostics-techniques-immobiliers
https://www.anil.org/votre-projet/vous-achetez-vous-construisez/diagnostics/quels-diagnostics/
https://www.nexity.fr/guide-immobilier/conseils-vente/diagnostics/que-contient-le-dossier-diagnostic-technique