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Bail mobilité : un contrat de location meublée de courte durée

Issu de la loi Elan, le bail mobilité est un contrat de location meublée d’une durée maximale de dix mois, réservé à certaines catégories de locataires (comme les étudiants et les personnes en mobilité professionnelle). Avantages : il est plus souple pour le propriétaire et moins engageant financièrement pour le locataire...

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Le bail mobilité est un contrat court d’une durée maximale de dix mois, réservé à certaines catégories de locataires.
© Stockfour – Shutterstock

Le bail mobilité a une durée maximale de dix mois non renouvelable

Sa courte durée est la principale caractéristique du bail mobilité. Obligatoirement signé pour une durée comprise entre un et dix mois. Renouvelable une seule fois, sans dépasser une durée totale de 10 mois.
Au terme de cette durée maximale, le propriétaire et le locataire qui souhaitent poursuivre la location doivent signer un bail meublé « classique ».

LES AVANTAGES DU BAIL MOBILITE

Pour le propriétaire
Souplesse d’un bail de courte durée, non reconductible.

Pour le locataire
Absence de freins financiers : pas de dépôt de garantie et, en colocation, pas de solidarité entre les colocataires.

À qui s’adresse le bail mobilité ?

Pour éviter les abus, seules certaines catégories de locataires peuvent conclure un bail mobilité :

  • Étudiants.
  • En formation professionnelle.
  • En contrat d’apprentissage.
  • En stage.
  • En engagement volontaire dans le cadre d’un service civique.
  • En mutation professionnelle ou en mission temporaire (intérimaires, travailleurs saisonniers…).

Depuis son lancement, le bail mobilité est proposé par de nombreux propriétaires-bailleurs, notamment à Paris et dans les grandes villes. On voit aussi fleurir des offres de location avec bail mobilité sur les plateformes de locations touristiques, telles Airbnb…
Mais attention aux dérives : tout locataire d’un bail mobilité doit pouvoir justifier de sa situation lors de la signature de son contrat de location.


Bail mobilité : quels sont les caractéristiques du logement loué ?

Le bien loué avec un bail mobilité est obligatoirement meublé. Il doit respecter les critères de décence (surface et volume minimaux, absence de risques pour la santé et la sécurité des occupants, critères de performance énergétique…) fixés par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, régulièrement complété depuis sa publication.

Par ailleurs, le logement doit comporter un certain nombre de meubles et d’équipements : literie avec couette ou couverture, plaques de cuisson, réfrigérateur avec congélateur ou freezer, four ou four à micro-ondes, tables et chaises…

Bail mobilité : les clauses du contrat

Comme tous les contrats de location, le bail mobilité doit être écrit. La loi n’impose pas de bail type mais précise le contenu du contrat. Ces précisions ont été intégrées à l’art. 25-13-I de la loi du 6 juillet 1989. Doivent, notamment, figurer :

  • Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire.
  • Le nom du locataire.
  • La date de prise d’effet.
  • La durée du contrat de location.
  • La consistance, la destination ainsi que la surface habitable du logement.
  • La désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive.
  • Le montant du loyer et ses modalités de paiement.
  • La mention selon laquelle le contrat de location est un bail mobilité ainsi que le motif justifiant l’utilisation de ce contrat.

Vous trouvez sur internet des contrats de bail mobilité à télécharger.

UN DOSSIER DE DIAGNOSTIC TECHNIQUE DOIT ETRE JOINT AU BAIL

Il comprend : un diagnostic de performance énergétique (DPE), un constat de risque d’exposition au plomb ; un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz et, dans les zones concernées, un état des risques et pollutions (naturels, technologiques, miniers, radon…). 

Bail mobilité : les modalités de paiement du loyer et des charges

Loyer d'une location avec bail mobilité
Le loyer est librement fixé par le bailleur
, excepté dans les zones tendues (encadrement de l’augmentation du loyer entre deux locataires). Il ne peut pas être revalorisé en cours de location. Les charges sont fixées forfaitairement pour la durée du bail.

Pas de dépôt de garantie pour un bail mobilité
Le bailleur n’a pas le droit de réclamer de dépôt de garantie
(somme destinée à couvrir d’éventuelles dégradations). En revanche, il peut bénéficier d’une garantie Visale spécifiquement adaptée au bail mobilité. Elle prend en charge les loyers impayés ainsi que les dégradations (hors mobilier) dans la limite de certains plafonds.


À noter : en cas de colocation, le bailleur n’a pas le droit d’imposer la solidarité entre colocataires ou leurs cautions.


Bail mobilité : la fin du contrat

Le bail mobilité n’étant pas renouvelable, le locataire doit quitter les lieux à la fin du contrat. Si elles le souhaitent, les parties peuvent conclure un nouveau bail. Toutefois, il est alors soumis aux règles de la location meublée « classique ». Le locataire peut donner congé tout moment en respectant un préavis d’un mois.

Le propriétaire ne peut pas mettre fin au contrat avant son terme, sauf si le locataire ne respecte pas ses obligations (le paiement du loyer, par exemple). Dans ce cas, il doit saisir le juge pour obtenir la résiliation du contrat.

Bail mobilité : la fiscalité applicable aux loyers perçus

Les loyers des meublés sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) fiscalement plus intéressante que celle des revenus fonciers, applicable aux loyers issus des locations nues. La fiscalité applicable dépend du montant de vos loyers.

  • Si ses recettes locatives annuelles sont inférieures à 70 000 euros, le bailleur est, d’emblée, soumis au régime des micro BIC. Il bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50 % sur ses loyers. En contrepartie, il ne peut déduire aucuns frais.
  • Si ses recettes locatives annuelles sont supérieures à 70 000 euros (ou elles sont inférieures, mais que le bailleur a renoncé au régime micro BIC), il est placé sous le régime réel du « loueur en meublé non professionnel » (LMNP). Il peut déduire de ses recettes la totalité des dépenses engagées et amortir le bien immobilier et les meubles. L’éventuel déficit d’exploitation est reportable sur les loyers de même nature pendant dix ans.
  • Si les recettes locatives annuelles du bailleur sont supérieures à 23 000 € et excédent le montant total des autres revenus de son foyer fiscal (salaires, autre BIC…), le propriétaire a le statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Il peut alors déduire un éventuel déficit d’exploitation de son revenu imposable sans limitation pendant six ans. De plus, les locaux meublés n’entrent pas dans l’assiette de taxation à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) et peuvent, sous certaines conditions, être exonérés de plus-value lors de leur revente.

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