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Bail de colocation : tout ce qu’il faut savoir
Vous vous lancez dans la colocation ? Vous proposez un logement ou allez y habiter selon cette formule ? Deux types de baux peuvent alors être établis : un contrat de bail individuel par colocataire ou un bail collectif… avec des conséquences différentes tant pour le propriétaire bailleur que les colocataires. Explications…
La colocation est un mode de vie choisi par de plus en plus de locataires et de nombreuses offres, souvent disparates, sont aujourd’hui sur le marché.
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Qu’est-ce qu’un bail de colocation ?
Bail de colocation - Définition
Le bail de colocation est un contrat signé par les colocataires et le propriétaire bailleur (PNO). Il régit tous les éléments de la colocation afin que chacun puisse vivre dans un même logement et établit les droits et devoirs de chaque partie.
Le bail peut porter sur un logement vide ou meublé.
Le contrat de bail est une obligation légale.
Bail de colocation – deux types de baux possibles
Dans les faits, le bail de colocation peut revêtir la forme d’un contrat individuel pour chaque locataire ou d’un contrat commun liant l’ensemble des colocataires avec le propriétaire bailleur non occupant.
Attention, quel que soit le type de bail signé : seules les personnes dont le nom figure au bail de colocation ont la qualité de locataire. Les autres occupants du logement qui n’ont pas signé le bail n’ont aucun droit, même s’ils paient une partie du loyer.
Qu’est-ce qu’une colocation ?
La colocation est définie comme « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur » (art. 8-1 de la loi de 1989, créé par la loi Alur du 24 mars 2014).
À savoir sur le statut de la colocation
Pour tenir compte du développement de ce type de location, la loi Alur du 24 mars 2014 a créé un mini-statut spécifique pour la colocation. La loi Macron du 6 août 2015 a précisé par la suite que la location « consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat » ne constitue pas une colocation. Les dispositions de l’article 8-1 de la loi de 1989 ne jouent donc pas dans ce cas.
Colocation : bail unique (commun) ou bail individuel (séparé) ?
Choix du bail de colocation
À la création de la colocation, le bailleur peut choisir entre établir un seul contrat pour tous les colocataires ou établir un contrat par colocataire.
Les principales différences entre bail unique et baux multiples
Contrat de bail unique :
- Solution simple : un seul contrat de bail pour l’ensemble des colocataires. De même, un seul contrat d’assurance.
- Ce sont les colocataires qui se choisissent et signent ensemble un bail avec le propriétaire du logement.
- En cas de départ d’un colocataire, les colocataires sélectionnent le ou la remplaçante.
Le bailleur ne peut pas contrôler qui habite dans le logement. - Mais si personne n’est trouvé au départ du colocataire, une clause de solidarité s’applique pour protéger financièrement le bailleur. Tous les locataires présents doivent alors compenser la perte loyer en prenant solidairement et financièrement la place du locataire vacant.
- Solution personnalisée : un contrat est établi pour chacun des colocataires. Seul le nom du colocataire désigné figure sur le contrat. Ce dernier précise la part du loyer et des charges dues.
- Chaque colocataire est indépendant des autres (aucun lien juridique ou contractuel).
- En cas de départ d’un colocataire, c’est au propriétaire bailleur de le remplacer. Les autres colocataires continuent la colocation comme avant (même loyer, mêmes droits et obligations).
- C’est le bailleur qui choisit les colocataires. Ces derniers n’ont pas de « droit de regard ».
Signer un bail par colocataire : mode d’emploi
Si le bailleur signe autant de baux qu’il y a de locataires, chaque colocataire est titulaire de son propre bail.
Contenu du bail unique de colocation
Chaque contrat doit préciser la pièce du logement dont le colocataire a la jouissance exclusive ainsi que les parties communes mises à la disposition de tous (cuisine, salle de bains, salon, etc.).
Il y a donc autant de baux de colocation que de pièces louées.
À savoir : Le propriétaire bailleur non occupant doit respecter les normes d’habitabilité prévues en matière de division du logement (art. L. 111-6-1 du Code de la construction et de l’habitation).
Chaque colocataire doit disposer d'une surface au moins égale à 9 m2 et d'un volume au moins égal à 20 m3 (pièces communes non prises en compte).
Le bail avec contrat unique doit être conforme au contrat type
Tous les baux signés depuis le 1er août 2015 doivent être conformes à un contrat type, défini par décret. Le contrat type impose un socle de mentions obligatoires : identification des parties, date de prise d’effet du bail, durée du contrat, description du logement, superficie du logement, montant du loyer et des charges… pour plus de précisions, voir le chapitre 2).
Certaines clauses sont par ailleurs interdites, comme celles qui imposent par exemple un prélèvement automatique du loyer, des pénalités en cas de retard de règlement de l’échéance, celles qui prévoient des frais de délivrance ou d’envoi de la quittance de loyer ou qui interdisent aux colocataires d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement dans le logement.
Ces clauses étant prohibées, elles seront réputées ne pas exister, même si elles figurent dans le bail.
Notice d’information obligatoire
Le bailleur doit enfin annexer au contrat une notice d’information (arrêté du 29.5.2015, JO du 31). Celle-ci précise les droits et obligations respectives des colocataires et du bailleur, ainsi que les conditions dans lesquelles, en cas de litige, les uns et les autres peuvent saisir la commission de conciliation ou le tribunal d’instance.
Le loyer de colocation en cas de bail unique
Avec des baux multiples, chaque colocataire est responsable du paiement de sa quote-part du loyer et des charges correspondant à ce que précise son contrat de location.
La caution (dépôt de garantie)
Le bailleur demande en général une caution (dépôt de garantie) qui se portera garante du paiement des sommes dues par le colocataire. Celle-ci n’est engagée que dans la limite du loyer et des charges dont ce colocataire est tenu et pour la durée du bail conclu avec lui.
Dans une colocation avec des baux séparés, chaque colocataire s’acquitte d’un dépôt de garantie propre, dont le montant est inscrit sur le bail.
Le congé du colocataire
Le congé met fin à l’engagement de la caution à compter de l’expiration de son délai de préavis. Si un locataire quitte les lieux avant les autres, le bailleur doit lui restituer son dépôt de garantie.
Bail séparé – une contrainte pour le propriétaire
Le propriétaire bailleur gère donc plusieurs baux (un par colocataire). Chaque bail ne peut pas être inférieur à la durée légale : trois ans pour un bailleur personne physique. Au fil des arrivées et des départs de colocataires, le propriétaire bailleur va se trouver, au bout d’un moment, avec plusieurs durées de location pour un même logement. Un handicap s’il décide de le récupérer pour l’occuper ou le mettre à la disposition d’un parent ou d’un enfant.
La colocation peut faire l’objet d’un bail unique
D’un point de vue pratique, le bail unique est plus simple : le bailleur réunit tous ses colocataires le même jour, ils signent tous le bail et versent un dépôt de garantie global, qui ne sera restitué qu’au dernier locataire partant, à la remise des clés.
Néanmoins : chaque colocataire est libre de donner congé indépendamment des autres.
Paiement du loyer et clause de solidarité entre colocataires
Le bail unique, s’il est assorti d’une clause de solidarité, permet au bailleur de réclamer à chacun la totalité des loyers et des charges. À ceux qui paient de se retourner contre celui qui ne paie pas.
Caution individuelle ou solidaire
Le bailleur peut demander une caution par locataire. Mais il peut aussi demander que la caution s’engage pour plusieurs locataires.
Attention aux clauses de solidarité dans les baux de colocation
L’insertion d’une clause de solidarité dans un bail unique permet au bailleur de réclamer l’intégralité du loyer et des charges et d’éventuelles réparations locatives au colocataire de son choix, sans tenir compte des quotes-parts prévues entre eux.
Lorsqu’un des colocataires donne congé, sa solidarité et celle de sa caution s’éteignent dans des délais qui varient selon la date de signature du bail :
- Pour un bail signé depuis le 27 mars 2014 (ou un bail antérieur qui a été reconduit tacitement ou renouvelé depuis)
Le colocataire sortant et sa caution sont libérés de la clause de solidarité à la date d’effet du congé régulièrement délivré, dès lors qu’un nouveau colocataire figure au bail.
À défaut, la solidarité du colocataire sortant (et de sa caution) prend fin six mois après la date d’effet du congé.
Si le bail contient une clause de solidarité, le colocataire sortant (et sa caution) reste solidaire des autres locataires 6 mois après son départ, c’est-à-dire qu’il doit payer loyer et charges, à moins qu'un nouveau colocataire rejoigne la colocation et signe le bail dans ce délai.
Après 6 mois, la solidarité qui le lie aux autres locataires s’éteint.
- Pour un bail signé avant le 27 mars 2014 (et non encore reconduit tacitement ou renouvelé)
Le colocataire sortant (et sa caution éventuelle) reste solidairement responsable du paiement du loyer et des charges jusqu’à la fin du bail en cours, même s’il a donné congé et quitté les lieux.
Sauf si, entre-temps, le propriétaire bailleur donne son accord pour le désolidariser et/ou le remplacer par un nouvel occupant.
Il n’y a donc pas de période de 6 mois après laquelle il est libéré de tout engagement.
À savoir : le bailleur qui a souscrit une assurance contre les impayés de loyer n’a pas le droit de demander une caution au locataire, sauf s’il s’agit d’un étudiant ou d’un apprenti.
Documents à fournir pour signer le bail
Les documents à fournir pour signer un bail de colocation sont ceux de tout contrat de location classique :
- Le propriétaire bailleur apporte le dossier de diagnostic technique (DDT), l’extrait du règlement de copropriété…
- Les colocataires doivent produire les documents suivants, visant à être annexés au bail :
- L’engagement des personnes qui se sont portées caution des colocataires.
- L’attestation d’assurance multirisque habitation (à fournir obligatoirement au bailleur lors de la signature du contrat et ensuite chaque année à la date anniversaire du bail).
État des lieux annexé au bail de colocation
État des lieux : un document annexé au bail de colocation
L’état des lieux est obligatoire à l’entrée comme à la sortie d’un colocataire. Il doit être dressé contradictoirement, c’est-à-dire avec les deux parties présentes ou, à défaut, par huissier de justice à frais partagés.
Les colocataires sont autorisés à demander que l’état des lieux d’entrée soit complété dans les dix jours suivant sa date de réalisation et pendant le premier mois de la première période de chauffe, pour les éléments de chauffage.
Objectif de l’état des lieux
L’état des lieux permet de vérifier l’état du logement et de référencer tous les équipements et pièces présents.
État des lieux en colocation, mode d’emploi
En cas de changement d’un ou de plusieurs colocataires, il est impératif de rédiger le document avec chaque colocataire entrant et sortant, en présence de tous les colocataires.
À défaut, l’état des lieux n’est pas recevable. Les modifications apportées à l’état des lieux initial font l’objet d’un avenant à annexer aux contrats de location des colocataires et du propriétaire.
Les pièces communes partagées par tous les colocataires (cuisine, salle de bains…) peuvent être distinguées des pièces privatives (chambres). Mais ce n’est pas une obligation, les colocataires étant tous responsables des dégâts causés. Dans ce cas, la responsabilité de chacun est engagée pour l’ensemble des dégâts et non pour sa quote-part seulement.
Un dépôt de garantie est souvent collectif entre tous les colocataires
Le dépôt de garantie, appelé communément "caution" permet au propriétaire bailleur de se couvrir en cas de dégradation des lieux ou si les locataires manquent à leurs obligations pécuniaires de paiement des loyers et des charges.
Sauf disposition contraire figurant dans le bail individuel de colocation, un colocataire qui quitte le logement ne peut exiger de se voir remettre son dépôt de garantie à la sortie des lieux. Il devra alors attendre la fin du bail.
Colocation à bail unique : chaque colocataire verse sa quote-part de dépôt de garantie, le tout étant remis lors de la signature du bail au propriétaire. Mais attention, un colocataire qui s’en va ne peut pas exiger de ce dernier qu’il lui rembourse son versement. À défaut d'entente amiable avec les autres colocataires, celui qui déménage devra donc attendre la fin du bail pour récupérer sa "caution".
À savoir : quel que soit le nombre de colocataires, le montant du dépôt de garantie ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges. Chaque colocataire paie alors, en principe, sa quotepart du montant.
Le loyer et les charges prévus dans le bail de colocation
Les conditions de paiement du loyer et des charges de la colocation font partie des aspects du contrat de colocation à fixer lors de la signature du bail.
La fixation du loyer n’est pas libre
Comme dans le cas d’une location « classique », la fixation du loyer dépend de la zone géographique de situation du logement. En outre, les règles sont différentes selon qu’il s’agit d’une première location, de la relocation d’un logement vacant ou d’un renouvellement du bail.
Le bail peut contenir une clause de révision annuelle du loyer, en fonction de l’évolution de l’indice de référence des loyers.
Attention, le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer de référence majoré, lorsqu’il s’applique (art. 8-1 II de la loi de 1989). Le bailleur ne peut donc pas demander un loyer supérieur à celui d’un bail « classique ».
La récupération des charges locatives
Le contrat de location doit déterminer dans quelles conditions les charges locatives sont récupérées par le bailleur. La loi prévoit deux possibilités. Les charges locatives peuvent être récupérées, au choix des parties :
- Soit pour leur montant réel.
Les colocataires paient une provision mensuelle. Au moins une fois par an, le bailleur doit régulariser la situation en comparant le total des provisions versées par les colocataires et les dépenses effectives engagées. Les justificatifs doivent, en outre, être tenus à la disposition des colocataires s’ils les réclament. - Soit forfaitairement (forfait estimé selon le budget réel de charges locatives).
Les colocataires paient une somme, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le bail, et qui ne peut donner lieu ni à complément ni à régularisation ultérieure. Le montant du forfait peut être révisé chaque année comme le loyer (d’après l’évolution de l’indice de référence des loyers). Il ne doit pas être disproportionné au regard des charges réelles que le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire aurait payées.
Aide au logement (APL, ALS, ALF)
Quel que soit le bail de colocation signé, chaque colocataire peut obtenir une aide au logement pour la part de loyer dont il est redevable, s'il remplit les conditions pour y avoir droit. Dans le cas d’un bail collectif, c’est à chaque colocataire de faire sa propre demande à la Caf ou la CMSA.
La durée du bail de colocation
La durée du bail de colocation n’est pas spécifique à cette dernière. Elle dépend du type de location : meublée, non meublée et du statut du colocataire.
- Location meublée étudiant (salarié en mission temporaire ou formation professionnelle) : bail mobilité de 1 à 10 mois, non renouvelable.
- Location meublée - autres cas : bail de 12 mois, renouvelable.
- Location non meublée : bail de 3 ans, renouvelable.
Assurance habitation obligatoire en colocation
Dans une colocation comme ailleurs, un sinistre peut arriver. Être protégé par une assurance habitation en colocation est donc essentiel et surtout obligatoire.
Ainsi, chaque colocataire doit justifier qu’il est assuré contre les risques locatifs (incendie, dégât des eaux…) au plus tard lors de l’entrée dans les lieux.
Cette assurance peut être souscrite collectivement ou individuellement par chaque occupant auprès de son assureur.
L'attestation d'assurance doit être fournie au propriétaire chaque année. Dans le cas contraire, le propriétaire peut résilier le contrat de location.
Assurance souscrite collectivement – comment ça marche ?
L’assurance est souscrite de manière collective par un contrat unique : attention, les noms de chacun des colocataires doivent être inscrits sur le contrat. Toutefois, les parties peuvent convenir, dans le bail, de la souscription d’une assurance par le bailleur pour le compte des colocataires.
Dans ce cas, le montant de la prime d’assurance annuelle est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer.
Si un colocataire est remplacé, il faut demander un avenant au contrat d’assurance.
Une copie du contrat d’assurance doit être transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.
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