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En quoi consiste l’acte de vente immobilier établi chez le notaire ?
Conclusion d’un long parcours, l’acte de vente d’un bien immobilier donne à l’acheteur la propriété du logement et permet au vendeur de recevoir le paiement de la vente. En quoi consiste l’acte de vente immobilier aussi appelé acte de vente définitif ? Quel est le rôle du notaire ? Quels frais sont à régler le jour J ? Le décryptage MMA.
La signature de l’acte de vente définitif d’un bien immobilier est effectuée chez un notaire.
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Définition : qu’est-ce qu’un acte de vente immobilier ?
L’acte de vente immobilier, aussi appelé « acte définitif de vente », est un contrat authentique établi par un notaire, et signé par le vendeur d’un bien immobilier et l’acheteur de ce dernier. Il conclut la transaction immobilière souvent initiée plusieurs mois auparavant.
Ce document permet d'établir officiellement le changement de propriété du bien immobilier. Il s’accompagne du paiement du prix de vente du bien immobilier au vendeur ainsi que de la remise des clés du logement à l’acheteur.
Du pré-contrat à l’acte de vente immobilier…
La signature du contrat de vente définitif est l'étape finale d’un parcours d'acquisition immobilière parfois long. En effet, le délai entre l'avant-contrat (promesse de vente ou compromis de vente) et l'acte de vente officiel est généralement de trois mois.
Ce temps permet à l'acquéreur du bien immobilier de trouver le financement nécessaire à l'achat du bien immobilier. S’il ne parvient pas à obtenir un prêt immobilier ou les fonds nécessaires pour acheter et si l'avant-contrat de vente le prévoit dans les clauses suspensives, la transaction peut être annulée.
Acte de vente immobilier : quel est le rôle du notaire ?
Le notaire est au cœur de l’acte de vente immobilier. Son rôle commence souvent dès le compromis de vente entre acheteur et vendeur.
Pour préparer la signature de l’acte de vente d’un bien immobilier, le notaire doit notamment vérifier :
- L'origine de propriété.
Le notaire vérifie que le vendeur est bien le propriétaire du bien (acte de propriété). - Les droits de préemption. Celui de la commune et celui du locataire si le bien était loué avant son acquisition.
- La situation cadastrale du bien.
- Le certificat et la note d’urbanisme. Alignement, règles de construction, existence de servitudes...
- La situation hypothécaire du bien. Le notaire contrôle que le logement vendu est bien libre d’hypothèque.
- La situation du vendeur vis-à-vis de la copropriété. Demande d’un état-daté au syndic pour savoir si le propriétaire est bien en règle pour le paiement de ses charges.
Par ailleurs, le notaire authentifie l'acte de vente définitif et le publie.
Acte de vente : notaire du vendeur ou de l’acheteur ?
Pour officialiser une transaction immobilière, un notaire suffit. Il est alors choisi d’un commun accord entre acheteur et vendeur.
Mais chacune des parties peut se faire représenter par le notaire de son choix. Ainsi, l’acte de vente (et le pré-contrat) peuvent être gérés par deux notaires qui se répartissent les tâches et la commission. Il n’en coûte donc pas plus cher à l’acheteur (qui règle les frais de notaire).
Quel est le contenu et le déroulé de l’acte de vente immobilier ?
Le contenu du document d’acte de vente d’un bien immobilier
L'acte de vente compile l'ensemble des informations accumulées pendant les différentes étapes de la transaction immobilière. On y retrouve les coordonnées du vendeur et de l'acquéreur, mais également l'adresse du bien immobilier, l’origine du bien (date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire, actes notariés...), son descriptif détaillé mentionnant ses équipements et annexes. Le document précise aussi l'existence d'une hypothèque et/ou d'une servitude et le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT).
Le cas échéant, l’acte de vente présente le montant des honoraires du professionnel chargé de la vente et leur modalité de règlement. Il confirme le prix de vente et le mode de paiement (avec ou sans l'aide d'un prêt immobilier), la date de disponibilité du bien immobilier et, si cela est pertinent, les conditions suspensives.
Le déroulé de la réunion d’acte de vente chez le notaire
Le contrat d’acte de vente est lu à voix haute par le notaire (qui prend alors aussi en charge les éventuelles explications et rectifications).
Si l’acheteur ou le vendeur a encore des questions, elles doivent être posées avant ou pendant cette lecture.
Ensuite, chaque partie paraphe et signe toutes les pages de l’acte de vente ainsi que les annexes, sur papier ou de manière électronique.
Le notaire remet alors une simple attestation de propriété à l'acheteur. La réunion se concrétise par une remise de clefs du logement à l’acheteur.
Acte de vente immobilier : deux conseils MMA
1- Demandez au notaire à recevoir l’acte de vente rédigé quelques jours avant afin que vous puissiez en prendre connaissance avant le rendez-vous final. Vous aurez ainsi plus de temps pour l’étudier et préparer vos questions si vous en avez.
2- Organisez avec le vendeur une dernière visite du logement juste avant la signature de l’acte de vente chez le notaire (la veille ou le jour-même). Vous pourrez ainsi bien vérifier qu’aucune modification n’a été effectuée par le propriétaire dans le logement et que ce dernier a bien respecté ses engagements.
Quels sont les paiements à prévoir lors de l’acte de vente ?
Le paiement du bien immobilier le jour de l’acte de vente
Il s’effectue au comptant au moment de la signature de l’acte de vente. Les fonds (apport personnel et somme reçue suite au prêt bancaire) transitent par le compte de l’office notarial suite à « l’appel de fond » effectué par le notaire. Le déblocage du prêt immobilier doit donc se faire au plus tard le jour même.
Toutes les opérations s'effectuent exclusivement par virement. Il est désormais interdit au notaire d'accepter des chèques, même certifiés par la banque, pour la vente de biens immobiliers.
Le vendeur remet alors à l’acheteur une quittance correspondant au prix du bien immobilier pour reconnaître par écrit le paiement de la somme due.
À savoir : la transaction peut être annulée si le versement du prix du bien immobilier ne parvient pas au vendeur.
Le règlement des frais de notaire
Les frais de notaire sont réglés par l’acheteur au jour de l’acte de vente. Ils sont diminués de l’éventuel acompte versé au notaire lors du compromis de vente, ayant eu lieu dans les mois précédents.
Les autres frais à régler
- Les charges : il est d’usage que l’acheteur prenne en charge les frais (charges de copropriété, impôts fonciers) au prorata pour la période de l’année durant laquelle il est le propriétaire du bien. Le notaire pourra ainsi demander à l’acheteur de remettre un chèque au propriétaire.
- Les frais de plus-values immobilières : éventuellement réglés par le vendeur en cas de vente d’une résidence secondaire. Ils viennent alors en déduction du prix reçu par le vendeur, le notaire se chargeant de transmettre la somme prélevée au fisc.
A savoir sur les frais de notaire
Les frais d’acquisition immobilière sont « faussement » appelés « frais de notaire ». Ce sont en fait en majorité des taxes et droits que le notaire reverse au Trésor Public (droits de mutation, service de la publicité foncière…).
Ils sont payés par l’acheteur du bien immobilier : de 7 à 8 % de la valeur du bien pour l’achat d’un logement ancien et entre 2 et 3 % pour un logement neuf.
Sur l’ensemble des frais d’acquisition immobilière, seuls 15 % restent réellement sur le compte du notaire pour régler ses émoluments (commission).
Quand l’acheteur reçoit-il le titre de propriété ?
Une fois l’acte de vente signé, le notaire se charge de la publicité foncière en le publiant au fichier immobilier local. Ce n'est qu'après quelques semaines qu'il remettra l'acte de vente authentique aux deux parties, conservant également un original, appelé "minute".
L’acquéreur reçoit alors son titre officiel de propriété ainsi que le décompte définitif des frais liés à la vente.
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