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Acheter ou vendre en viager, une solution à découvrir

Vendre en viager permet de vivre dans sa maison ou son appartement, tout en percevant une rente mensuelle jusqu’à la fin de ses jours. Pour l’acheteur, c’est une opportunité d’acquérir un bien immobilier à prix avantageux, bien que la formule reste, par nature, soumise au hasard de la vie.

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Acheter ou vendre en viager offre à l'acheteur un bon moyen d'accéder à la propriété et au vendeur une solution de revenus complémentaires.
© Shutterstock

Qu’est-ce que le viager Immobilier ?

L’achat ou la vente en viager est une transaction immobilière souvent mal connue.
Elle repose sur un contrat signé entre les parties et doit prendre en compte un aléa : l’espérance de vie du vendeur à la date de la transaction. Ce point est essentiel pour assurer la validité de l’acte de vente.

La vente en viager permet :

  • Pour l’acheteur, d’acquérir un bien avec un petit apport, parfois à moindre coût (selon la durée de vie du vendeur) et sans avoir besoin de contracter de prêt immobilier. Le risque pour l’acheteur réside dans l’aléa de la disparition du vendeur.
  • Pour le vendeur, de se constituer une solution possible de complément de retraite en percevant une rente viagère jusqu’à sa disparition.

Acheter ou vendre en viager, pourquoi pas ?

Quelques clés pour mieux comprendre les avantages mais aussi les risques du viager tant pour le vendeur que pour l’acheteur :

 

Avantages du viager

Inconvénients du viager

Le vendeur en viager

  • Il perçoit un revenu régulier qui lui assure un complément de retraite jusqu’à la fin de ses jours.
  • Il bénéficie d’avantages fiscaux sur sa rente tels que des abattements fiscaux de 30 % à 70 %, en fonction de son âge et s’assure une retraite confortable, tout en continuant de vivre au sein de son logement.
  • Si l’acheteur est reconnu en état de surendettement, la clause résolutoire ne s’applique plus. Ce qui signifie que le contrat n’est pas rompu alors que le vendeur ne perçoit plus d’argent.  
    Et si l’acheteur disparaît avant le vendeur, sa dette est transmise à ses héritiers avec un risque qu’ils ne soient également pas solvables.
  • Il ne pourra pas transmettre son bien à ses héritiers.

L’acheteur en viager

  • La formule d’achat en viager lui permet d’acquérir un bien, même s’il a des moyens financiers limités, sans avoir recours à un prêt bancaire.
    Il n’a pas à verser la totalité du prix du bien le jour de l’acquisition.
  • Sauf exception, il ne peut occuper le logement avant le décès du vendeur et il doit, jusqu’à cette date, lui verser une rente mensuelle viagère.

Viager : bon à savoir

  • Le montant du bouquet et de la rente est fixé de sorte que si le vendeur décède au terme de l’espérance de vie moyenne, l’acheteur aura payé le prix réel du bien immobilier objet de viager.
  • Si le vendeur vit plus longtemps que prévu, alors l’acheteur paiera son bien immobilier plus cher que son prix de vente théorique.
  • Si le vendeur vit moins longtemps que prévu, alors l’acheteur paiera son bien immobilier vendu moins cher que son prix de vente théorique.

Acheter ou vendre en viager : les 11 mots pour comprendre

Si vous êtes intéressé par ce type de transaction immobilière, mieux vaut vous familiariser avec quelques termes spécifiques :

  • Crédirentier : on désigne ainsi le bénéficiaire du crédit de la rente, autrement dit le vendeur du bien. Le ou les crédirentiers peuvent aussi être désignés par le terme "tête".

  • Viager sur une tête, deux têtes : une tête en viager correspond au nombre de vendeurs. Une tête ne concerne qu’un seul vendeur. Deux têtes concernent deux vendeurs. À la disparition du premier vendeur, le viager ne s’arrête pas tant que le second vendeur vit.

  • Débirentier : il s’agit de l’acheteur du bien qui est par là même débiteur de la rente.

  • Viager occupé : c’est la forme la plus courante du viager. Dans ce cas, le crédirentier conserve son droit d’usage et d’habitation du bien jusqu’à son décès où jusqu’à ce qu’il y renonce. Le vendeur continue d’occuper sa maison ou son appartement et perçoit la rente du débirentier en complément de revenu.

  • Viager libre : particulièrement prisée par les acquéreurs, cette formule leur permet de jouir de leur bien immobilier dès la signature du contrat de vente. Le débirentier peut dès lors occuper le bien ou encore le proposer à la location.

  • Viager semi-occupé : extrêmement rare, il s’applique pour les biens comprenant deux biens immobiliers. Dans ce cas, le crédirentier conserve son droit d’usage et d’habitation sur une partie du bien tandis que l’autre partie est à la disposition du nouveau propriétaire.

  • Viager à terme : contrairement à toutes les autres formes de vente en viager, la durée de versement des rentes est définie au moment de la signature du contrat. L’acquéreur sait combien va lui coûter son investissement. L’inconnue réside dans la date de libération du bien qui survient au décès du crédirentier ou à la date fixée au préalable pour la fin du versement des rentes.

  • Bouquet : somme réglée au comptant par l’acheteur au moment de la vente. Facultatif mais fréquent, le versement d’un bouquet permet de diminuer au prorata le montant des échéances de la rente. Selon les termes du contrat de vente, le bouquet sera conservé par le vendeur, ou reversé à l’acheteur, en cas de résiliation de la vente.

  • Rente viagère : somme - mensuelle ou trimestrielle - calculée en fonction de la valeur vénale du bien et de son barème viager. L’acheteur doit la verser au vendeur jusqu’à son décès, et au conjoint survivant en cas de vente par un couple. Le montant des échéances dues la première année est inscrit dans l’acte de vente, après quoi il peut être indexé tous les ans sur un indice spécifique publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE). Il s’agit de la clause d’indexation.

  • Barème viager : valeur du bien calculée selon qu’il s’agit d’une vente en viager libre ou occupé, par une personne seule ou par un couple, et en fonction de l’espérance de vie du ou des vendeurs.

  • Clause résolutoire : elle a pour but de protéger le vendeur en lui permettant de rompre le contrat en cas de défaut de paiement de la part du débirentier. Dans ce cas, ce dernier perdra toutes les sommes engagées (bouquet et rentes versées jusque-là).

Viager : quelle imposition ?

Les rentes viagères perçues ne sont que partiellement imposables, ceci en fonction de l’âge du vendeur le jour de la signature de l’acte de vente. Ainsi, la part imposable de la rente viagère sera de :

  • 70 % si le vendeur est âgé de moins de 50 ans,
  • 50 % si le vendeur a entre 50 à 59 ans,
  • 40 % si le vendeur a entre 60 à 69 ans,
  • 30 % si le vendeur a plus de 69 ans.

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Assurance habitation MMA © Altrendo-images/Thinkstock

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