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Vendre ou acheter un bien immobilier entre particuliers : mode d’emploi

Vendre sa maison ou son appartement sans intermédiaire (entre particuliers) permet d’économiser les « fameux » frais d’agence. Cependant, cette solution implique d’avoir du temps, une bonne connaissance du marché et quelques notions juridiques. Nos conseils pour bien vendre/acheter entre particuliers et éviter les risques.

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Les transactions immobilières entre particuliers sont de plus en plus courantes.
© Shutterstock

Vente d’un bien immobilier sans agence, ça prend du temps !

Acheter et surtout vendre un bien immobilier sans intermédiaire, c’est-à-dire directement de particulier à particulier, sans passer par une agence nécessite un investissement important.  
Le vendeur doit, dans un temps restreint, fixer le prix de vente, rédiger une annonce, prendre des photos flatteuses et faire réaliser les diagnostics obligatoires. Il lui faut, également, organiser les visites (généralement en soirée ou le week-end, dimanche compris). Cette souplesse est appréciée des futurs acquéreurs dont l’emploi du temps peut être difficile à adapter.

Par ailleurs, il faut mener en direct la négociation du bien immobilier et organiser la signature de l’avant-contrat (promesse ou du compromis de vente). Pas toujours facile !

L’estimation du bien, la clef d’une vente immobilière réussie

Prix de vente de votre maison ou appartement : attention à la surcote !
L’affect tient une place importante dans une vente immobilière et les vendeurs surestiment parfois un logement dans lequel ils ont passé de nombreuses années. Les acheteurs étant de mieux en mieux informés, les visites sont alors rares et le bien peut rester longtemps sur le marché. Au-delà de la perte de temps, le logement risque de se vendre à un prix inférieur à celui qui aurait pu être obtenu si le logement avait été correctement évalué.

Bien estimer le prix de son bien immobilier
Pour avoir une première idée du prix de votre maison ou votre appartement, il est recommandé de consulter les annonces immobilières portant sur des biens similaires (superficie, nombre de pièces, surface du terrain…) situés dans le même quartier.

La base de données immobilières de l’administration fiscale (Patrim) peut vous aider à réaliser votre estimation. En effet, elle recense l’intégralité des transactions immobilières (excepté l’Alsace-Moselle et Mayotte) réalisées en France ces 10 dernières années. Elle est accessible aux particuliers depuis mai 2017 et sa consultation est gratuite.

Ces deux premières démarches (annonces et base Patrim) pourront être confirmées par l’évaluation du bien immobilier sur place par deux ou trois professionnels (agent immobilier ou notaire). Cette prestation est gratuite et n’implique pas obligatoirement un engagement vis-à-vis de ces professionnels et notamment la signature d’un mandat de vente.

Une annonce immobilière efficace et des photos soignées

L’annonce de mise en vente du bien immobilier doit être précise mais surtout claire et concise. Elle doit comporter tous les éléments importants : nombre de chambres, surface du séjour, étage, ascenseur, surfaces extérieures (balcon, jardin, terrasse…) et s’il y a des locaux annexes (dépendances, garage, cave...). Par ailleurs, les acheteurs sont sensibles à certaines caractéristiques à mentionner : parquet, cuisine équipée ou encore la possibilité de créer une chambre supplémentaire.

Les photos du logement à vendre doivent être de bonne qualité. Elles doivent être prises, si possible avec un objectif grand angle en tirant parti de la lumière. Il est conseillé de choisir un jour ensoleillé, d’ouvrir les rideaux, d’allumer les lampes… Les pièces auront, bien sûr, été préalablement rangées. Il est recommandé d’éviter d’utiliser un téléphone portable dont la qualité peut être relative.

Certaines mentions doivent obligatoirement figurer sur l’annonce immobilière. Le résultat du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) pour tous les biens. Lorsque le logement est en copropriété, la surface Carrez, le nombre de lots, les charges annuelles acquittées par le vendeur et les éventuelles procédures judiciaires en cours (impayés, litiges avec un fournisseur…).

Les visites : une étape à ne pas négliger pour bien vendre ou acheter votre bien immobilier

Préparer la visite de sa maison ou son appartement (vendeur)
Avant une visite d’un bien immobilier, il est fortement conseillé au vendeur de nettoyer, ranger et aérer son logement pour le rendre le plus attrayant possible. L’extérieur doit être aussi soigné que l’intérieur : pelouse tondue, feuilles mortes ramassées, piscine découverte et en état de fonctionnement… Tous ces éléments visent un même objectif : contribuer à ce que le visiteur se sente déjà comme « chez lui » en arrivant.

Les personnes intéressées vous poseront sans doute des questions précises, voire techniques, sur votre maison ou votre appartement. Même si ce n’est pas obligatoire, mieux vaut avoir un certain nombre de documents à portée de main : derniers procès-verbaux d’assemblée générale, relevés de charges et règlement en copropriété, avis de taxe foncière, attestation de dommages-ouvrage si vous avez réalisé de gros travaux récemment….

Il est conseillé de réunir ces éléments le plus tôt possible, d’autant que certains vous seront demandés lors de la signature de la promesse de vente.

Préparer la visite du bien côté acheteur
L’acquéreur, quant à lui, doit visiter soigneusement le bien, de la cave au plafond, sans négliger les dépendances (garage, atelier…). Il regardera particulièrement l’état du gros œuvre (murs, charpente, toiture…). L’orientation, la proximité des commerces et des transports ainsi que, s’il a des enfants, la qualité de la carte scolaire sont d’autres points de vigilance.

Pour repérer d’éventuels nuisances, il est conseillé de visiter le bien à différents moments de la journée et de la semaine. Par exemple, un logement très calme le week-end pourra se révéler bruyant en semaine, en raison de la présence d’une école ou d’une activité artisanale.

Le « home-staging », pour mettre en valeur son bien

De nombreux éléments peuvent perturber la visite du bien immobilier et empêcher le vendeur de se projeter dans le logement. Décoration désuète ou trop personnelle (photos de famille, signes religieux ostentatoires…), salle de bain vieillotte et moquette tachée… Tous ces éléments peuvent être repoussoirs pour des acheteurs potentiels.

Des professionnels (« home stagers ») peuvent aider un vendeur à dépersonnaliser et à valoriser son intérieur. Par exemple, ils supprimeront les meubles trop imposants pour l’espace ou repeindront une cuisine en chêne dans une couleur claire pour gagner en luminosité. Cette prestation est facturée 2,5 % du prix de vente, en moyenne.

La négociation du prix de vente du bien entre particuliers : ultime étape avant la signature

Il n’est pas toujours facile pour des particuliers de négocier le prix de vente d’un bien immobilier sans l’aide d’un professionnel intermédiaire. Pour mener à bien cette étape cruciale d’une acquisition immobilière, acheteur, comme vendeur, doivent parfaitement connaître le marché et disposer d’arguments pour étayer sa négociation :

  • Absence ou vis-à-vis importants.
  • Travaux réalisés ou à réaliser.
  • Niveau de l’étiquette énergie.
  • Présence ou absence de parking…

Un bien exceptionnel, sans défaut, a son prix (ou très légèrement au-dessus), il peut être préférable pour l’acquéreur de ne pas trop négocier et de se décider rapidement. Sinon, c’est prendre le risque de se faire « souffler » le bien par un concurrent plus rapide et… mieux informé.

De nombreux documents à communiquer à l’acheteur

La loi impose de fournir à l’acquéreur d’un bien immobilier une série de diagnostics immobiliers. Ils sont réunis au sein d’un Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) et présentent certaines caractéristiques du bien immobilier mis en vente. Suivant sa localisation et sa date de construction, il peut y en avoir plus de dix. Presque tous les diagnostics doivent être réalisés par un professionnel certifié.

Ces diagnostics doivent être effectués avant la parution de l’annonce car le résultat du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) doit y figurer. Un diagnostic manquant ou erroné peut avoir des conséquences importantes :

  • Action en vice cachée (plomb, mérules, termites, gaz et électricité).
  • Sanction pénale (amiante).
  • Action en dommages et intérêts.

Outre le DDT, le vendeur d’un lot de copropriété doit fournir un certain nombre d’informations et de documents supplémentaires. Parmi eux :

  • La superficie Carrez du bien immobilier.
  • La fiche synthétique de la copropriété.
  • Les trois derniers procès-verbaux d’Assemblée Générale.
  • Le règlement de copropriété.
  • L’état descriptif de division…

Tous ces documents sont joints à l’avant-contrat de vente. L’acheteur du bien immobilier dispose de 10 jours, à compter de la date de signature, pour se rétracter. Il a ainsi le temps d’examiner avec soin toutes les documents remis.

La signature de la promesse ou du compromis de vente

Les points communs
La promesse ou le compromis de vente lie les parties en attendant la confirmation du financement et la constitution du dossier complet. Toutefois, les deux contrats ont des conséquences différentes pour l’acheteur et le vendeur. 

Les spécificités de la promesse de vente
Aussi appelée "promesse unilatérale de vente", la promesse de vente, engage le propriétaire à vendre son bien à un prix déterminé au candidat acheteur. Il lui « réserve » le bien pendant deux à trois mois. Pendant cette période, le propriétaire ne peut pas renoncer à la vente ou proposer le bien à un autre acquéreur. L’acheteur a donc le temps de décider s'il souhaite acheter ou non. Toutefois, s’il renonce à l’achat, au-delà du délai de rétractation de 10 jours, il devra quand même verser au vendeur une indemnité d'immobilisation équivalent à 10 % du prix de vente.

Les spécificités du compromis de vente
Dans le compromis de vente (ou "promesse synallagmatique de vente"), vendeur et acheteur s'engagent l'un comme l'autre à conclure la vente à un prix déterminé. Juridiquement, le compromis vaut vente. Si l'une des parties renonce à la transaction, l'autre peut l'y contraindre en justice et réclamer des dommages et intérêts.

Acheteur et vendeur choisissent librement entre promesse ou compromis de vente. En pratique, la promesse est moins utilisée que le compromis car elle doit être enregistrée, ce qui a un coût. En effet, si vous rédigez une promesse de vente, elle devra être enregistrée au centre des impôts. Le montant de 125 euros est fixé par l’administration fiscale et reste à la charge de l’acquéreur. Pour un compromis de vente, cette formalité n’est pas nécessaire.

Le versement d’argent lors de la signature de l’avant-contrat est réglementé

Il est d’usage de verser une somme d’argent représentant entre 5 et 10 % de la valeur du bien au moment de la signature de la promesse ou du compromis de vente lorsque l’avant-contrat est signé avec l’aide d’un professionnel (agent immobilier ou notaire). Il s’agit d’un « dépôt de garantie » avec un compromis et d’une « indemnité d’immobilisation » avec une promesse de vente.

Attention ! Lorsque le contrat est conclu entre particuliers, aucune somme d’argent ne peut être réclamée à l’acheteur pendant la durée du délai de rétractation.

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