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Page mise à jour le 20/02/2026

Les 6 points à vérifier avant d’acheter en copropriété

Acheter en copropriété, ce n’est pas seulement devenir propriétaire d’un logement : c’est aussi intégrer un immeuble ou un lotissement, avec ses règles et ses charges. Pour sécuriser votre investissement et éviter les mauvaises surprises, il est essentiel de vérifier plusieurs points avant de signer. Voici les six éléments à examiner en priorité.

© AdobeStock - Jacob Lund

Sommaire

1. La copropriété et sa gestion

L’achat d’un logement est un engagement important, qui nécessite d’obtenir des informations complètes. Au-delà des questions à poser au vendeur ou à l’agent immobilier, vous pouvez demander plusieurs documents officiels qui vous permettront d’analyser en détail le fonctionnement de la copropriété. 

La fiche synthétique de copropriété

La fiche synthétique de copropriété décrit l’état et le fonctionnement de l’immeuble. Obligatoire, elle est réalisée et mise à jour annuellement par le syndic, qui administre la copropriété et gère ses finances. Pour être valide, la fiche doit être datée et comporter la signature, ainsi que le cachet du syndic. 

Si vous souhaitez acheter un bien en copropriété, ce document vous renseignera sur les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété :     

  • L’identité de la copropriété, du syndic ou de l’administrateur provisoire ;     
  • Son organisation juridique : elle précise notamment si le syndic est principal (gestion de l'ensemble de la résidence) ou secondaire (gestion d'un bâtiment spécifique au sein d'un grand ensemble) ;     
  • Ses caractéristiques techniques : nombre de lots, de bâtiments, période de construction, répartition des lots en fonction de leur usage ;     
  • Ses équipements : type de chauffage, nombre d’ascenseurs… ;     
  • Ses caractéristiques financières : montant du budget prévisionnel, impayés éventuels, fond de travaux…

Dans le cadre de la vente d’un lot de copropriété, une copie de la fiche synthétique doit obligatoirement être annexée à la promesse de vente ou à l’acte de vente. Le reste du temps, la fiche peut être obtenue gratuitement par tout copropriétaire, après formulation d’une demande au syndic.

Le Diagnostic Technique Global (DTG) pour les achats en immeuble

Le Diagnostic Technique Global permet au futur acquéreur d’un bien en copropriété d’obtenir en amont de l’achat une évaluation technique, réglementaire et énergétique précise de l’immeuble. Il comprend les informations suivantes :

  • Une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble ;     
  • Un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard de ses obligations légales et réglementaires ;     
  • Une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble ;     
  • Un diagnostic de performance énergétique (DPE) de l’immeuble dans sa globalité ou un audit énergétique ;     
  • Une évaluation sommaire du coût, ainsi que la liste des travaux indispensables à la conservation de l’immeuble pour les 10 prochaines années.          

Le DTG doit être obligatoirement réalisé pour tout immeuble de plus de 10 ans faisant l'objet d'une mise en copropriété. Pour les copropriétés déjà existantes, la loi impose seulement que la réalisation d'un DTG soit soumise au vote en assemblée générale : il ne devient obligatoire que si les copropriétaires le décident ou en cas de procédure pour insalubrité.

Bon à savoir

En complément du DTG, gardez un œil sur le diagnostic de performance énergétique collectif (DPE collectif). C’est un indicateur précieux pour anticiper la performance énergétique globale du bâtiment et les futures rénovations thermiques de la copropriété. Depuis 2024, il est devenu progressivement obligatoire pour tous les immeubles d’habitation(2) :

  • Depuis le 1er janvier 2024 : obligatoire pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
  • Depuis le 1er janvier 2025 : obligatoire pour les copropriétés comptant entre 50 et 200 lots ;
  • Depuis le 1er janvier 2026 : obligatoire pour toutes les autres copropriétés d'habitation, y compris les plus petites de moins de 50 lots.

2. Les caractéristiques de votre futur lot

Après avoir vérifié que la copropriété dans laquelle vous envisagez d’investir est en bon état, il est aussi important de connaître l’état du ou des lots que vous allez acheter. Pensez donc à demander les documents suivants. 

L’état descriptif de division

Il s’agit d’un document technique qui vise à décrire tous les lots de la copropriété. Autrement dit, c’est la « carte d’identité » de l’immeuble. Ce document est généralement annexé au règlement de copropriété et doit obligatoirement être remis aux acquéreurs lors de la signature de l’acte de vente.     

Dans le document, chaque lot est numéroté, défini, décrit, mesuré et situé par un géomètre ou un notaire. Il décrit :

  • Le type de logement : superficie, nombre de pièces, hauteur sous plafond, équipements… ;     
  • La situation de l’immeuble : emplacement géographique, référence cadastrale ; 
  • Pour chaque lot, la quote-part des parties communes : elle représente votre part de propriété des espaces communs (escaliers, cour...) ; 
  • La situation du bien dans le bâtiment : bâtiment, escalier, étage, typologie du logement…     

La surface Loi Carrez du logement convoité

La superficie Loi Carrez sert à calculer la superficie privative habitable d'un logement en copropriété. Sont mesurées toutes les surfaces privatives propres à l’habitation d’au moins 1,80m de hauteur sous plafond. Il s’agit d’une donnée obligatoire qui doit vous être remise par le vendeur.

Les diagnostics techniques du lot vendu

Vous devez, au moment de la signature de l’acte de vente, recevoir l’ensemble des documents de diagnostic technique pour le logement que vous achetez :     

1. Diagnostics liés à l’ancienneté de l’immeuble
Ces diagnostics dépendent de la date de délivrance du permis de construire du bâtiment :

  • Constat de risque d’exposition au plomb (CREP) : obligatoire si le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949 ;
  • Diagnostic amiante : obligatoire si le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.

2. Sécurité et performance des installations
Ces documents évaluent l'état technique et énergétique des équipements du logement :

  • Diagnostic de performance énergétique (DPE) : obligatoire pour le lot vendu ;
  • État de l'installation intérieure de l'électricité et du gaz : requis pour les installations datant de plus de 15 ans ;
  • Carnet d’entretien du logement : si le permis de construire date d'après le 1er janvier 2023 ou si des rénovations ont eu lieu depuis cette date.

3. Environnement et risques extérieurs
Cette liste regroupe les diagnostics liés à la situation géographique et aux risques naturels ou technologiques :

  • État des risques et pollutions : informe sur les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques ou liés au radon ;
  • Diagnostic termites : obligatoire dans les zones à risque définies ;
  • Diagnostic mérules : nécessaire si la zone fait l'objet d'un arrêté préfectoral ;
  • Diagnostic bruit : requis si le logement se situe dans une zone d'exposition au bruit des aéroports.

Vous envisagez d’investir dans un appartement situé en rez-de-chaussée avec un petit jardin ?

Vérifiez si vous aurez la pleine propriété ou seulement la jouissance exclusive du jardin de l’appartement. En effet, un jardin au rez-de-chaussée d’un appartement peut être intégré dans la partie privative de votre lot ou appartenir aux parties communes avec une jouissance exclusive pour un propriétaire.      

Mais attention, le droit de jouissance privatif est différent du droit de propriété. Il s’agit d’un simple droit d’usage, puisque le jardin reste une partie commune. Ainsi, vous ne pourrez pas en faire ce que vous voulez et vous devrez respecter les règles définies par la copropriété.

3. Les charges de copropriété : montant et répartition

Les charges de copropriété correspondent aux dépenses courantes que vous devrez régler régulièrement pour le fonctionnement, l’administration et l’entretien de la copropriété. Chaque copropriétaire y participe et les verse chaque début de trimestre.

Par exemple, les charges comprennent le nettoyage des paliers et des couloirs, la sortie des poubelles, l’entretien de l’ascenseur ou de la chaudière collective, le service de gardiennage ou de sécurité, l’entretien des espaces verts, les frais de tenue des assemblées générales, les honoraires du syndic, les primes d’assurances, etc.

Le budget prévisionnel des charges de copropriété est voté chaque année en assemblée générale. Il est réparti entre les copropriétaires : chacun paye selon la valeur relative de son lot au sein de la copropriété (superficie, consistance), mais aussi parfois en fonction de sa situation. Par exemple, le propriétaire d’un logement au rez-de-chaussée ne règle les charges liées à l’ascenseur que si ce dernier dessert la cave ou le parking. Autre exemple : les charges de chauffage ou d’eau chaude ne peuvent pas être imputées au copropriétaire d’un lot comprenant uniquement une place de parking.

Notre conseil

Pensez à réclamer au vendeur une copie de ses derniers appels de charges afin d’estimer le montant que vous aurez à payer si vous achetez son appartement ou sa maison.

4. Le règlement de copropriété et les règles de vie

Le règlement de copropriété donne une idée très précise de l’organisation de la vie au sein de l’immeuble afin de voir si celle-ci vous conviendrait avant toute décision d’achat dans la copropriété.

Ce document obligatoire a pour objectif d’encadrer les droits et devoirs des copropriétaires et décrit précisément les parties privatives et communes. Il vous délivrera les informations suivantes :

  • La destination générale de l'immeuble et l’usage qui est destiné à chaque lot (exclusivement affecté à l’habitation, possibilité d’y exercer un commerce…) ; 
     
  • La jouissance des parties communes, sorte de règlement intérieur de la copropriété (interdictions, horaires d’ouverture des portes de l’immeuble, horaires de livraison, modalités d’usage de l’ascenseur…) ;
      
  • La répartition des charges de copropriété : vous y verrez la quote-part attachée au logement qui vous intéresse et pourrez donc en déduire la part de charges qui vous reviendrait en cas d’achat ;
     
  • La liste des possibilités et interdictions en matière de travaux au sein de la copropriété. Vous pourrez ainsi savoir quels sont les aménagements permis et ceux qui ne le sont pas ;
     
  • Le fonctionnement de la copropriété : institution d’un conseil syndical, modalités de fonctionnement des assemblées générales, pouvoirs étendus du syndic…

5. L’état de l’immeuble et les travaux votés ou à prévoir 

Une copropriété vit et, comme n’importe quel bien immobilier, son état peut se dégrader, nécessitant des travaux à plus ou moins long terme. Pour ne pas avoir de mauvaise surprise une fois l’achat de votre bien réalisé, il est conseillé de vous renseigner sur l’état général de l’immeuble, et les éventuels travaux à prévoir.

Trois types de documents renseignent très précisément les futurs acquéreurs d’un logement en copropriété.     

Le carnet d’entretien de la copropriété

Tout immeuble en copropriété doit posséder un carnet d'entretien (créé, suivi et mis à jour par le syndic). Y sont répertoriés les informations techniques sur la maintenance et les travaux effectués dans l'immeuble, par exemple : ravalement de façade, réfection de la toiture, remise en peinture des parties communes, rénovation de la cage d’escalier, remplacement de la chaudière, de l’ascenseur ou des canalisations…

Le carnet d’entretien doit obligatoirement être annexé à la promesse de vente de manière à ce que les futurs copropriétaires aient une image à l’instant T de l’état de l’immeuble. 

Si vous envisagez d’acheter un appartement dans une copropriété, ce document vous indiquera :

  • Les opérations de maintenance et les travaux importants qui ont été réalisés, ainsi que leur date ;     
  • L’état d’entretien de l’immeuble et les éventuels manquements qui risquent de devoir nécessiter des travaux que vous devrez payer.  

Les procès-verbaux des assemblées générales

Le syndicat des copropriétaires se réunit au moins une fois par an en assemblée générale pour discuter et prendre les décisions importantes quant à la copropriété et à son fonctionnement. On y approuve aussi les comptes de l'année précédente et on vote le budget prévisionnel de l'année suivante. C’est à cette occasion que des travaux peuvent être votés.

Avant tout achat en copropriété, demandez les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales. Sur ces documents sont notés les travaux qui ont ou vont être engagés et auxquels vous aurez donc à participer si vous devenez propriétaire de l’appartement. En effet, la loi du 10 juillet 1965 stipule que le vendeur paie les appels de fonds intervenant avant la vente et l’acheteur ceux postérieurs à la transaction.

L’état daté

L'état daté rassemble différentes informations (la liste est fixée par décret) permettant de vous renseigner, en tant que futur acquéreur d’un bien immobilier en copropriété, sur les charges que vous devrez supporter dès votre entrée dans les lieux. Ce document doit vous être remis avant la signature de la vente définitive.

Vous pourrez y voir notamment :

  • Les sommes restant dues par le vendeur (provisions exigibles) dont ce dernier doit s’acquitter avant la vente ;     
  • Les sommes pouvant incomber au nouveau copropriétaire (avances et provisions non encore exigibles).

Bon à savoir

Depuis l’application de la loi Alur de 2014, un pré-état daté doit être remis au plus tard le jour de la signature de la promesse de vente ou du compromis de vente.

6. La situation financière de la copropriété 

Lorsque vous achetez en copropriété, vous n’achetez pas uniquement un logement, vous intégrez également un groupe de copropriétaires responsables des comptes de l’immeuble tout entier. Aussi, il convient d’être très prudent et de vérifier en amont l’état des finances de la copropriété et sa bonne gestion. 

Demandez pour cela l’accès aux comptes et vérifiez notamment le poste « copropriétaires débiteurs ». Si ces derniers sont nombreux, cela signifie que la trésorerie est fragilisée et que la copropriété ne pourra peut-être pas faire face aux travaux nécessaires.

Quelques points à vérifier avant de vous décider pour tout achat      

  • Les copropriétaires payent-ils tous en temps et en heure les charges dues ?
  • Le syndic a-t-il mis en place une procédure de traitement des impayés envers les copropriétaires qui n’assument pas les charges ? Les fournisseurs (électricité, gaz, fioul…) sont-ils bien payés par la copropriété ?

Les risques d’une copropriété mal gérée

En cas de défaut de paiement de certains propriétaires, le syndic pourrait être contraint de faire des appels de fonds supplémentaires auprès des autres copropriétaires pour honorer les factures et vous réclamer ainsi plus d’argent.

Checklist des documents à demander avant d’acheter en copropriété

Lors du compromis ou de la promesse de vente, les documents suivants doivent notamment être remis à l’acquéreur d’un logement en copropriété :

  1. L'immeuble et sa gestion
    - Fiche synthétique de la copropriété : pour comprendre son fonctionnement global.
    - Règlement de copropriété : pour connaître vos droits et devoirs.
    - Carnet d’entretien de l’immeuble : pour l’historique des travaux réalisés. 
    - 3 derniers procès-verbaux d’assemblées générales : pour connaître les travaux votés à venir.

    Notice d’information : sur vos droits/obligations et les instances du syndicat.
     

  2. Le lot privatif (votre futur logement)
    - Surface privative (Loi Carrez) : pour confirmer la superficie exacte.
    - État descriptif de division : pour identifier précisément votre lot.
    - Dossier de diagnostics techniques (DDT) : incluant plomb, amiante, électricité, gaz, etc.
     

  3. Performance énergétique
    - DPE collectif : pour connaître la performance globale du bâtiment.     
    - Conclusions du DTG (si existant) : évaluation technique et énergétique de l'immeuble.
     

  4. Santé financière de la copropriété
    - État daté (ou pré-état daté) : bilan des charges et dettes du vendeur. 
    - Certificat du syndic (-1 mois) : prouvant que le vendeur est à jour de ses paiements.
    - État global des impayés : pour vérifier la trésorerie de la copropriété.
    - Fonds de travaux : montant de la part rattachée au lot (si existant).
    - Procédures en cours : pour savoir si le syndicat est en litige judiciaire.

Questions / réponses - FAQ

  • Puis-je refuser de payer des travaux votés avant mon achat ?

    En principe, non. Les travaux sont dus par celui qui est copropriétaire au moment où le syndic appelle les fonds, non par celui qui l’est au moment du vote. Si l’appel de fonds survient après la signature de la vente, c'est à vous, l'acquéreur, de payer, sauf clause contraire dans le compromis ou l’acte de vente.

  • Quel est le rôle du syndic de copropriété ? 

    Le syndic gère l’immeuble au quotidien : exécution des décisions votées en assemblée générale, gestion financière, entretien des parties communes, respect du règlement… Le syndic est le principal interlocuteur des copropriétaires. 

  • Comment se déroulent les assemblées générales de copropriété ? 

    Les copropriétaires sont convoqués au moins 21 jours avant la date de tenue de l’assemblée générale, au minimum une fois par an. L’ordre du jour est fixé à l’avance, et les décisions sont votées selon des règles de majorité précises. Les AG servent à valider les comptes, le budget, les travaux et la gestion du syndic. Chaque copropriétaire doit y participer et dispose d’un droit de vote proportionnel à sa quote-part pour participer aux décisions.

  • Faut-il souscrire une assurance spécifique quand on achète en copropriété ?

    La seule assurance obligatoire pour le propriétaire d’un bien est l’assurance responsabilité civile. Elle intervient dans le cas de sinistre dans une partie privative qui occasionne des dommages à des voisins ou aux parties communes. 

    La copropriété a, quant à elle, l’obligation de souscrire, a minima, une assurance en responsabilité civile collective. Elle permet d’indemniser les éventuelles victimes de dégâts dont l’origine se situe dans les parties communes de la copropriété. Sans assurance, les copropriétaires pourraient être tenus responsables juridiquement, et donc financièrement, des dommages causés à des tiers. Cette garantie responsabilité civile est financée par l’ensemble des copropriétaires. 

    À noter : si la responsabilité civile est le seul minimum légal pour les copropriétaires, il est vivement recommandé de choisir une assurance multirisque habitation (incendie, vol, bris de vitre) pour protéger vos propres biens.

  • Qui est responsable en cas de sinistre dans un immeuble en copropriété ?

    Tout dépend de l’origine du sinistre. S’il survient dans une partie privative, le copropriétaire concerné est en principe responsable. S’il trouve son origine dans une partie commune, la copropriété prend le relais via son assurance. Pour simplifier les démarches, les assureurs utilisent la convention IRSI (convention d’indemnisation et de recours des sinistres d’immeubles), qui permet d’identifier rapidement l’assureur gestionnaire du dossier et de fluidifier l’indemnisation. 

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Source : 
(1) Service Public – janvier 2025 - Fonds de travaux mis en place dans les copropriétés
(2) Service Public – janvier 2026 - Diagnostic de performance énergétique collectif (DPE collectif)

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